Перегляд повної версії : Как купить квартиру в новостройке?
Как понять надежен ли застройщик?
При покупке квартиры в новостройке нужно проверить застройщика на надежность и ответственность.
Как это сделать:
Инвестор может своими силами проверить информацию об успешности реализации проекта строительства при визите в отдел продаж, касающуюся застройщика. В данном случае инвестор может использовать целый арсенал доступных источников ценной информации
Одним из таких источников, по словам эксперта, является Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей – с помощью извлечения из которого можно узнать состав участников, застройщика, уставный фонд предприятия, руководителя.
Еще одним источник - Государственный реестр обременений, с помощью которого инвестор сможет увидеть существуют ли какие-либо аресты, запреты на отчуждения в отношении имущества.
Государственный реестр ипотек – дает возможность проверить не находится ли в залоге (ипотеке) объект строительства. Также не лишним будет проверить и существующие (или существовавшие) судебные дела, участником которых (особенно в качестве ответчика) выступает застройщик.
Полезным для инвестора также будет информация о строительных (инвестиционных) проектах, которые уже были реализованы застройщиком.
К тому же, юрист добавляет, что не стоить и пренебрегать неофициальной информацией из Интернета. Здесь можно использовать новостные сводки, всевозможные тематические чаты и блоги, касающиеся новостроек.
Немаловажным вопросом, который необходимо поднять и проанализировать инвестору, является правовой режим земельного участка, на котором проводится или планируется проводиться строительство. С этой целью, необходимо запросить застройщика право устанавливающие документы на землю.
Особое внимание надо обращать на договора аренды земли. Поскольку аренда это срочное владение и пользование землей, поэтому следует проверить, когда истекает срок аренды.
Кроме документов на землю следует также проверить разрешительные документы на строительство.
Документом, подтверждающим право на проведение строительных работ, являются: зарегистрированные в местной архитектурно-строительной инспекции декларация о начале строительных работ или разрешения на начало строительных работ (в зависимости от сложности объекта строительства)
Решив купить квартиру, многие из нас хотят ее приобрести в новостройке, или в домах, которые построены не так давно. Это происходит потому, что, чем старше дом, тем больше проблем возникает с проводкой и капитальным ремонтом комнат и коммуникаций.
При покупке вторичного жилья оформляется договор купли-продажи, а при покупке в новостройке оформляются документы собственности. Очень часто в этой ситуации можно попасть на мошенников, и, чтобы этого избежать, нужно обратиться к опытному юристу. Продавать квартиры в новостройках имеют право любые организации-посредники. Наиболее низкие цены, непосредственно, у застройщиков и инвесторов недвижимости. Самый безопасный вариант – заключить сделку с представителями муниципальных властей, или же заключить договор сотрудничества с агентством недвижимости с предлагающимися юридическими услугами для правильного составления документов сделки покупки квартиры.
Купить квартиру в новостройке можно несколькими способами.
Например:
• как участие в долевом строительстве с первоначальным взносом;
• вступление в кооператив или товарищество, инвестирующее в строительство;
• переуступка прав требования;
• инвестиционный вклад или паевой взнос.
Будьте внимательны при подписании договора с продавцом квартиры без присутствия вашего юриста или риэлтора. Прежде чем отдавать деньги, нужно проверить все имеющиеся документы на квартиру и правоустанавливающие документы.
Например:
• постановления и разрешения местных органов власти;
• известный контракт;
• права собственности и аренда земельного участка, зарегистрированные в государственной Регистрационной палате;
• протокол и план распределения квартир;
• разрешение на строительство;
• договора или контракты о привлечении денежных средств.
Пакеты документов в разных случаях могут различаться между собой, но основные документы на квартиру должны быть представлены покупателю.
Каждый договор на продажу квартиры должен соответствовать вашим требованиям и пожеланиям.
Договора подразделяются на три группы: дополнительные, существенные и особые. В договоре должны быть указаны правовой статус и основные понятия предмета договора, стоимость квартиры, права и обязанности сторон, юридический адрес организации и конкретный адрес приобретаемого жилья, его метраж и параметры. Если этого не указано, стоит поинтересоваться, почему?
Будьте бдительны и внимательны, недобросовестные организации иногда продают новостройки по несколько раз!
В чем подвох дешевых квартир от застройщика?
С рекламных объявлений застройщики зазывают покупателей приобретать баснословно дешевые компактные квартиры. Действительно ли можно обзавестись «единичкой» за 30 тыс. долларов, «двушкой» – за 40?
В новостройках однокомнатные до 40 кв. м и двухкомнатные до 60 кв. м пользуются наибольшим спросом. Такое жилье по цене от 7,5 до 12 тыс. грн. за кв. м разлетается, как горячие пирожки.
В Харькове количество малогабаритных квартир минимально. С площадью менее 60 кв. м в основном предлагаются однокомнатные. Их стоимость стартует в эконом-сегменте от 5,6 тыс. квадратный метр.
Дефицит малометражек объясняется тем, что застройщики не сразу адаптировались к посткризисным изменениям покупательских предпочтений. Да и не могли адаптироваться – большинство распродаваемых объектов были заложены как раз накануне кризиса. И в них были предусмотрены «жирные» планировки – с просторными холлами, коридорами и жилыми комнатами. А значит – с большим метражом.
В структуре спроса в эконом-сегменте площади 60 кв. м и меньше занимают до 60–70%, а в предложении доля таких квартир не превышает 30–40%. – После кризиса в столице и регионах застройщики стараются оптимизировать общую площадь квартиры, чтобы привести жилье в соответствие с ожиданиями покупателей. Поэтому скоро доля малометражек в предложении увеличится до 50–60%.
Основная масса предлагаемого покупателям жилья – в домах, строительство которых начато до начала кризиса. Потому площади и планировки квартир в них «докризисные»
Риски дешевого метра
Реклама дешевых квартир в Харькове преследует жителей повсюду. Стоит ли доверять таким предложениям? На рынке работают недобросовестные застройщики, которые предлагают бросовые цены. Реальная стоимость квартиры может отличаться в большую сторону, а если обещанная дешевизна соответствует действительности, будущих жильцов могут ждать неприятности.
О неоправданно высоком риске инвестирования в дешевое жилье «Деньги» уже предупреждали (см. номер от 22 марта 2012 г., доступно на dengi.ua). Впрочем, демонстративно низкие цены на квартиры в строящемся доме могут быть маркетинговым инструментом. Например, первые квартиры распродаются по сниженной цене, но потом цифры быстро меняются.
Поэтому не стоит автоматически относить недорогие варианты к неблагонадежным. Заниженные цены говорят либо о проблемах объекта, либо об оптимизированном проекте и технологиях строительства. Так как в наших реалиях первый вариант более вероятен, стоит серьезно проанализировать проект перед покупкой, ознакомиться с разрешительной документацией. И не следует инвестировать в такой объект в начале строительства.
Выбор узок
В регионах в строительстве продолжается застой. Новые стройки стартуют нечасто, а вот замороженных стройплощадок остается немало – они медленно достраиваются. По данным базы сайта Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, наибольшее количество проблемных проектов сосредоточено во Львове. Цены в городах-миллионниках застройщики устанавливают на 25–40% ниже, чем в столице.
В Днепропетровске, по данным НПО «Созидатель», первичка эконом-класса стоит около 7,3 тыс. грн./м2. В Одессе однокомнатную в бюджетных новостройках можно купить от 160 до 400 тыс. грн. Средняя стоимость «квадрата» в городе у моря – около 8 тыс. грн. В Донецке цены также высокие (от 8 тыс. грн. за метр).
А вот в Харькове недвижимость самая дешевая. По данным компании «Проконсул», здесь средняя стоимость квартир эконом-класса – 5,6 тыс. грн. за кв. м. Во всех миллионниках застройщики практически не меняют свои цены с начала 2012 года.
Больше комнат?
Если маленькую двухкомнатную найти не удается, «Деньги» рекомендуют присмотреться к большим «единичкам». «В некоторых проектах, начатых до кризиса, есть крупногабаритные однокомнатные до 60 кв. м, которые можно перепланировать в двухкомнатное жилье. Можно создать дополнительную комнату, совмещенную с кухонной зоной, или даже полноценную двухкомнатную квартиру.
Чтобы не ввязываться в неприятности с БТИ, перепланировку лучше сделать во время строительства. Для этого нужно обратиться к застройщику с заявлением на перепланировку, далее вместе с архитектором разработать варианты плана квартиры, после чего еще на стадии строительства изменить проект. В готовой квартире производить революционные изменения намного сложнее и существенно дороже.
Покупка квартир в домах построенных на 50% и более менее рискованная
Классический вариант инвестирования в новостройки – это приобретение квартиры «на котловане» и последующая продажа ее после возведения дома.
Вариант всем хорош (например, позволяет добиться максимальной доходности), но обладает парой недостатков. Во-первых, вложенные деньги «консервируются» на очень долгий срок – все время строительства. А во-вторых, повышенные риски: дом может так и остаться незавершенным. Выход есть: нужно, выражаясь фигурально, «впрыгнуть в проходящий поезд на полустанке». Нюансы сделки, как купить квартиру на том этапе, когда дом построен наполовину или даже более того, - пишет «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в статье «Новостройки и инвестиции: вкладываем деньги в дома с 50-процентной готовностью. Плюс: риск намного меньше, чем «на котловане», а доходность остается привлекательной. Минус: выбор квартир сужается».
Вопрос, который интересует всякого инвестора всегда и везде, – это риски. Как справедливо замечено, проценты на основной капитал – это важно, но еще важнее сохранить этот самый основной капитал. Вложение денег в «полуготовую» новостройку в этом смысле, конечно, более надежно, чем совсем в «котлован».
Дом, готовый на 50%, - это гарантия для инвестора, что деньги он вкладывает не в воздух. Такой вид инвестирования можно назвать «перспективно-консервативным», т.е. промежуточным между «инвестициями в перспективу» на нулевом цикле и «консервативным» - на стадии 100% готовности».
С другой стороны, совершенно безрисковых инвестиций, к сожалению, не бывает. Риски существует вне зависимости от того, на какой стадии совершается покупка квартиры, Кризис показал, что проект может быть заморожен и на довольно высокой стадии готовности.
Существенно снизить риски при покупке можно, взаимодействуя с компанией, работающей по 214-ФЗ. Договоры, заключаемые в соответствии с этим законом, подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу. Более того, у клиентоориентированных компаний на сайте находится реестр («шахматка») свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Так, приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже на сайте.
Эксперты отметили еще одну опасность, подстерегающую все новостройки, – проблемы с подключением коммуникаций. Вопрос этот, к сожалению, часто находится вне сферы влияния застройщика: все, что может строительная компания, – это как-то пытаться договориться с местной администрацией. А если проблемы с коммуникациями возникли, даже 100-процентная строительная готовность не гарантирует сдачи дома в заявленный срок, пишет журнал www.metrinfo.ru (http://www.metrinfo.ru).
Еще немного инфы о риске покупке квартиры на этапе строительства:
компании, которые вошли на рынок или начали новые проекты после кризиса, преимущественно строят жилье за собственные средства, не полагаясь на потенциальные доходы от продаж квартир на этапе закладки фундамента. Те же, кто начинает привлекать инвестора на более ранних этапах, вполне могут оказаться потенциальным недостроем.
Для того, чтобы сократить риски при покупке жилья, в первую очередь необходимо собрать максимально полную информацию о застройщике, узнать о его прошлых проектах и введении их в эксплуатацию, изучить информацию о нем на форумах в Интернете. Необходимо просмотреть техническую документацию: разрешение на проведение строительных работ, договор аренды. Кроме того, необходимо обращать внимание и на темпы строительства, количество работающих людей на стройке.
Преимущество покупки квартиры на этапе готовности 60% и выше состоит также и в том, что у покупателя уже есть возможность сходить на объект и оценить качество не только строительства, но и отделки, а также оценить свои расходы на ремонт.
Покупка квартиры на этапе строительства: плюсы и минусы
Сегодня покупатель стал более осторожен с приобретением жилья на первичном рынке недвижимости.
Прежде, чем вложить свои деньги в первичку, он детально всё исследует - от застройщика до готовности дома.
В 2010 году 90% покупателей приобретали недвижимость со степенью готовности 80% и большей степенью готовности.
Ситуация на первичном рынке недвижимости в 2011 году была таковой, что процент людей, которые приобретали жилье на начальном этапе фундамента, составлял 25%.
А вот в 2012 году количество людей, которые приобретают недвижимость на начальной стадии строительства, составляет более 50% и все хотят, чтобы основными застройщиками выступали только надёжные компании.
"К 2013 году людей, которые будут приобретать недвижимость не на этапе фундамента, а хотя бы на этапе возведения первых нескольких этажей вырастит до 60% и возможно даже больше и эта тенденция продолжится", - рассказывает эксперт Сергей Костецкий.
Сегодня финансирование строительства жилья идёт не за счёт инвестора, а за счёт людей, которые покупают квартиры в новострое. Если застройщик видит, что не может дальше финансировать строительство объекта, он старается продать недострой более серьёзному застройщику, чтобы не замораживать строительство и не заставлять ждать своих клиентов окончания сдачи жилья.
Если взять для сравнения, где больше замороженных объектов строительства, то сегодня таковым является рынок коттеджных посёлков. В процентном соотношении недостроенных коттеджей больше, чем недостроенных квартир, отмечает Костецкий.
На рынке строительства коттеджей сложилась такая ситуация, что нет известных застройщиков, которым люди могли доверять. Из-за этого коттеджи на начальном этапе строительства не рискуют покупать, собственно, тут и возникает проблема финансирования дальнейшего строительства и застройщику приходится искать инвестора для финансирования завершения строительства.
Зачастую из-за проблемы инвестирования строительства коттеджных посёлков многие объекты замораживают до лучших времён.
Как определить надежного застройщика? Советы экспертов.
Найти надежную компанию можно.
Существенные задержки сроков строительства, заморозка ряда объектов и разного рода строительные аферы подпортили имидж украинских застройщиков, однако подавляющее большинство их нельзя назвать «ненадежными». Такое мнение ИАП «Столичная недвижимость» озвучил Игорь Дикий, главный аналитик отдела рейтингов корпоративной сферы рейтингового агентства «IBI-Rating».
По словам эксперта, для определения надежности следует проанализировать как минимум такие ключевые сведения как:
- наличие полного пакета разрешительной документации на конкретный объект;
- опыт работы (количество и площади построенных объектов, своевременность передачи недвижимости) и репутация застройщика и генерального подрядчика строительства;
- доступ к финансированию, в т. ч. партнерские программы с финансовыми учреждениями; вхождение застройщика в группу компаний, вероятность предоставления поддержки в случае возникновение такой необходимости.
«В случае отсутствия времени, знаний или желания, в оценке надежности застройщика можно использовать мнение независимых авторитетных специалистов, к которым, в т. ч., относятся и рейтинговые агентства, занимающиеся оценкой кредитоспособности ценных бумаг, выпускаемых для финансирования строительства», – отметил специалист.
В Украине сложно купить жилье, не рискуя
Полностью избежать рисков при покупке квартиры в строящемся доме невозможно, но есть действенные методы, позволяющие не стать жертвой квартирных аферистов, сообщила адвокат Марина Саенко.
"Перед заключением договора, прежде всего, нужно поинтересоваться репутацией застройщика. Есть множество сайтов, форумов с информацией. Нужно следить за динамикой деятельности, последними реализованными проектами, историей компании. Уже на этом этапе потенциальный покупатель может определиться, стоит ли вообще с ней связываться", - сказала юрист в программе "Социальный статус. Ваши права" на телеканале Tonis.
Кроме того, необходимо узнать, есть ли у строительной компании права на застройку. "Это документы на землю, которая должна быть в собственности или в долгосрочном пользовании. Обязательно наличие всех разрешений на строительство, проектной документации. Покупатель вправе запросить эти документы", - подчеркнула М.Саенко.
Следует внимательно изучить проект договора, лучше с юристом. Не стоит подписывать документы, в которых не прописана ответственность застройщика или содержатся непонятные потребителю условия.
По словам юриста, зачастую люди попадают в квартирные аферы из-за низкого уровня правовой культуры. "Многие начинают читать договоры только после того, как возникла сложная ситуация, и понимают, что если бы прочитали документ раньше, то вряд ли подписали бы его", - сказала М.Саенко.
Она подчеркнула, что отдельные пункты соглашения можно и даже нужно менять до его подписания. "Договоры, предлагаемые застройщиками, не являются документами, которые невозможно изменить. Это просто проект, который вам предлагает одна из сторон. Поэтому рациональные изменения вносить надо. Более того, сейчас на рынке жилья предложение превышает спрос, поэтому строительным компаниям невыгодно отпугивать покупателей жесткими условиями, и они чаще всего идут на уступки", - пояснила юрист.
По ее мнению, если застройщик отказывается вносить изменения в документы, то это может стать основанием для сомнения в выполнении им своих обязательств.
Дешевое предложение на первичном рынке жилья, зачастую не имеет хорошей инфраструктуры. Покупая дешевое жилье от застройщика нужно быть готовым, что придется ездить на работу на трех видах транспорта, при этом идти 20 минут до остановки первого из них. Также придется возить ребенка в детский сад в соседний район.
Безусловно, транспортная и социальная инфраструктура вокруг таких домов рано или поздно появится. И цена их вырастет. Но никто не может гарантировать, что это случится в ближайшие годы.
Скажите пожалуйста, когда сдается новостройка в Харькове, что в ней? Дом сдается с совершенно "голыми квартирами" или есть плита, сантехника, двери и хоть какаято отделка?
Скажите пожалуйста, когда сдается новостройка в Харькове, что в ней? Дом сдается с совершенно "голыми квартирами" или есть плита, сантехника, двери и хоть какаято отделка?
зависит от типа жилья.
есть квартиры даже без стен для свободной планировки. в большинстве сдаются под ремонт. без сантехники, отделки. дверь стоит. окна стоят.
Как уберечься от обмана при покупке жилья в строящемся доме?
Покупка жилья в строящемся доме порой сопряжена с определенными рисками.
Поэтому дадим вам несколько важных советов о том, как подойти к вопросу покупки квартиры, как не стать жертвой обмана и так называемой «незавершенки». Во-первых, отнеситесь к этому вопросу очень щепетильно. Даже если вы уже приметили подходящую квартиру - наберитесь терпения и не спешите. Прежде всего, соберите побольше информации в интернете, СМИ о компании-застройщике, возводящей дом. Можете поинтересоваться у тех, кто уже приобрел квартиры в домах выбранного вами застройщика, остались довольны ли они покупкой, не возникало ли каких-либо проблем со сроками сдачи дома. Не лишней будет поездка к строительному объекту.
В том случае, если вы хотите купить квартиру в Харькове и репутация этого застройщика безупречна, смело направляйтесь в главный офис компании и узнайте, по какой схеме он продает жилье. Но обратите особое внимание, что в Украине законно действуют только два вида договоров:
- Договор долевого участия в процессе строительства через Фонд финансирования;
- Договор резервирования и покупки ценных бумаг. При этом выясните, какие именно документы необходимо подписать.
Кроме того, уточните у застройщика нижеуказанную информацию:
- Есть ли у него разрешение на строительство и лицензия строительной компании?
- Как закреплен земельный участок? (акт о праве собственности, договор аренды, а также номер земельного участка в кадастровом реестре).
- Как именно финансируется строительство? Финансируют ли его крупные финансовые банки и компании или же частные инвесторы (довольно рискованно)?
И напоследок, перед покупкой квартиры внимательно проведите юридический анализ договора, который вы будете подписывать. Если же вы не уверены в своих силах по выполнению финансового и правового анализа строительства - лучше обратитесь за помощью к специалисту.
Но самое главное, при поиске жилья в строящемся доме выбирайте только известных, надежных застройщиков, будьте предельно осторожны с дешевыми вариантами и сомнительными компаниями.
Украинцев будут страховать от недостроев
Страховой продукт такого рода предполагает два вида страховых рисков и страхового покрытия.
Покупатели первичной недвижимости сначала в Киеве, а затем и в других регионах Украины вскоре смогут застраховаться от несвоевременного введения в эксплуатацию жилого здания либо полной заморозки строительства. Отдельные страховые компании уже начали обращаться к столичным застройщикам с предложением продавать такого рода услугу будущим покупателям жилья, сообщил ЛІГАБізнесІнформ начальник отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
По словам эксперта, страховой продукт такого рода предполагает два вида страховых рисков и страхового покрытия. Первый - задержка ввода в эксплуатацию до шести-восьми месяцев в зависимости от условий договора.
"Фактически строительство продолжается, но сроки въезда хозяев в новые квартиры затягиваются. То есть они продолжают жить на съемных квартирах, неся непредвиденные затраты. Страховая компания в таком случае покрывает эти расходы", - отмечает Дмитрий Шостя.
Второй риск, который покрывает страховка - полная "заморозка" строительного проекта или слишком серьезная задержка ввода в эксплуатацию - от восьми-девяти месяцев и более.
"В этой ситуации страховая компания обещает полностью вернуть инвестору вложенные в строительство средства. Однако при этом права на квартиру переходят страховщику, который рано или поздно вернет себе эти деньги после достройки дома", - говорит эксперт.
Шостя отмечает, что такого рода страхование - достаточно недешевая услуга. Стоимость такого полиса варьируется в пределах 2-4% от страховой суммы (это может быть либо рыночная стоимость квартиры, либо другая сумма, которую покупатель захочет получить на руки в случае недостройки дома).
"Появление таких программ - это неплохой сигнал для инвесторов. В случае непредвиденных обстоятельств с застройщиком у покупателя появляется альтернативный суду механизм защиты своих интересов. Застройщики, которые будут предлагать такие страховые продукты своим клиентам, получат конкурентное преимущество на рынке", - отмечает эксперт.
Стоит отметить, что услуга страхования финансовых рисков инвесторов жилой недвижимости уже давно и успешно используется на российском страховом рынке.
Указывать в договоре точные сроки строительства дома застройщикам невыгодно
Сроки строительства могут затянуться. Указывать в договоре между инвестором и застройщиком точные даты окончания строительства дома застройщикам невыгодно. Об этом ИАП «Столичная недвижимость» рассказал юрист Сергей Добротный.
По его мнению, строительство дома может затянуться по разным причинам, которые предвидеть наперед иногда сложно. Поэтому писать в договоре даты завершения строительных работ и в случае сдвига графика строительства, выплачивать инвестору компенсацию – для застройщиков невыгодно.
«Покупая квартиру на «первичке» нужно изначально быть готовым к тому, что строительство может затянуться минимум на месяц», – говорит эксперт.
Ранее сообщалось, что украинский рынок жилой недвижимости стал более цивилизованным.
На что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке?
Важную роль играют репутация и надежность застройщика, стоимость квадратного метра и дальнейшего ремонта.
Перед тем, как принять решение о покупке квартиры в новостройке, необходимо собрать информацию о репутации застройщика, проверить разрешительную документацию на строительство и обратить внимание на цену квадратного метра жилья. Слишком заниженная цена может свидетельствовать о наличии проблем у застройщика. Необходимо понимать, что цены на рынке уже сложились и устоялись. Если вам предлагают шикарную квартиру по заниженной цене , то где-то есть проблема. Либо застройщик сэкономил на коммуникациях, материалах и т.д., либо есть другие скрытые причины.
Во-первых, необходимо обратить внимание на репутацию и надежность застройщика. Если квартира покупается в строящемся комплексе, то стоит посмотреть на качество уже построенных зданий.
Во-вторых - нужно оценить, сколько средств потребуется на ремонт жилья. Часто привлекательная цена квартиры таит в себе значительные затраты на отделку из-за использования дешевых материалов при строительстве и низкого качества работ.
В третьих - обратите внимание на функциональность планировки.
Инвестирование в строительство жилья: преимущества и риски
Приобретение жилья путем инвестирования в его строительство имеет ряд преимуществ. Это и более лояльные цены, беспроцентная рассрочка, и, все-таки, это первичное жилье, что само по себе является преимуществом: во-первых, в нем до этого никто не жил, да и, во-вторых, ремонт можно сделать на собственное усмотрение.
На фоне множества плюсов инвестирования в строительство жилья, есть и значительное количество рисков, которые нужно учитывать, принимая решения об инвестировании.
Итак, риски, которые стоит принимать во внимание:
1. Возможность срыва сроков постройки дома.
2. Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство.
3. Вариативность схем инвестирования и неоднозначность природы их договоров
Проанализируем эти риски на предмет возможности их минимизации.
Возможность срыва сроков постройки дома
Сдача дома в эксплуатацию через год-два после заявленного строка это существующая тенденция в строительстве. Спрогнозировать или повлиять на эти процессы практически невозможно. В наших реалиях, это минимальные риски, которые могут быть при инвестировании в постройку жилья. Поэтому, по возможности, в договор нужно включать ответственность за срыв оговоренных сроков в виде штрафных санкций.
Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство
Отсутствие всей необходимой разрешительной документации на строительство, и история уже знает такие примеры, свидетельствует о том, что инвесторы своими деньгами принимают участие в афере, в результате чего сами же и пострадают.
Поэтому для начала важно разобраться имеет ли застройщик все необходимые документы, которые определяются этапностью строительства. И так, этапы строительства многоэтажного дома предусматривают:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных (градостроительные условия и ограничения, технические условия, задание на проектирование);
2) разработка проектной документации и проведение экспертизы для объектов IV и V категорий сложности объектов;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект недвижимости.
Соответственно, подтверждающими правомерность застройки документами есть:
акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;
зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ и строительных работ на объектах строительства, и копия разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение строительных работ - относительно объектов строительства, относящихся к IV и V категорий сложности;
договор о подключении объекта строительства к инженерным сетям;
копия акта готовности объекта к эксплуатации, подготовленного на основании сертификата органов государственного архитектурно-строительного контроля о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов, относящихся к IV и V категорий сложности.
Договорная схема инвестирования.
После того, как инвестором приняты во внимание вышеизложенные риски, и предприняты шаги для их минимизации, остается подписать договор, по которому будут переданы деньги в обмен на получения предмета договора.
И этому аспекту следует уделить особое внимание.
Согласно Закону "Об инвестиционной деятельности":
"Инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства".
В виду вышеизложенного, каждый застройщик предлагает свою схему внесения инвестиций. Обычно такие схемы состоят из нескольких участников, связанных несколькими договорами. Особое внимание стоит уделить тому, с кем именно инвестор подписывает договор, какое отношение этот подписант имеет к застройщику и что является основанием полномочий для подписания.
Немаловажным есть понимание того, что именно инвестор покупает за свои деньги. Ведь зачастую, по договорам инвестирования инвестор приобретает "право на право" на объект недвижимости, поэтому важно разобраться, каким образом можно получить сам объект. Также важно обратить внимание на обеспечения возможного возврата денежных средств, основания и ответственное за это лицо.
Таким образом, приобретения жилья путем инвестирования неразрывно связано с рисками. Изучение документации, подтверждающей правомерность строительства, и анализ договорной схемы инвестирования дает возможность принимать взвешенное решение. Взвешенное решение минимизирует возможные финансовые потери.
Застройщики часто неправильно определяют класс новостроек
Цены на жилые комплексы, которые позиционируют в одном сегменте могут существенно отличаться.
Часто застройщики не могут или не хотят правильно оценить свой объект, и определить его класс. Об этом ИАП «Столичная недвижимость» рассказала Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела услуг в сфере недвижимости Ernst&Young в Украине.
«Значительный разброс цен на жилые комплексы бизнес и премиум класса обусловлен несоблюдением застройщиками требований к категории. Дома, позиционируемые как бизнес-класс, по своим техническим характеристикам могут соответствовать как «улучшенному» эконом-класу, так и премиум-сегменту», – отметила Марина Крестинина.
Напомним, некоторые эксперты утверждают, что на новостройки бизнес-класса спрос сегодня небольшой.
Типовой договор об участии в фонде финансирования строительства
Украинское правительство утвердило типовой договор об участии в фонде финансирования строительства, этом говорится в постановлении Кабмина №227 от 20 марта. Так, согласно документу, доверитель (покупатель) имеет право до запланированной даты принятия объекта строительства в эксплуатацию отказаться от участия в фонде через разрыв договора и получить из фонда средства в соответствии с правилами фонда и договора.
Кроме того, покупатель имеет право уступить право требования и свои обязательства по этому договору в пользу третьего лица и изменить объект инвестирования в соответствии с перечнем объектов инвестирования, сообщает "building".
При этом доверитель может получить внесенные в фонд средства согласно правилам фонда и договора. Средства в фонд финансирования вносятся в национальной валюте на счет, обозначенный в договоре в наличной или безналичной форме.
В документе отмечается, что продавец сообщает покупателю про изменение текущей цены измеряемой единицы объекта инвестирования. При повышении текущей цены единицы объекта инвестирования покупатель не обязан вносить в фонд дополнительные средства за закрепленные за ним измеряемые единицы объекта инвестирования.
При снижении текущей цены покупатель не имеет права требовать возвращения оплаченных средств. Кабмин постановил, что если изменения фактической общей площади объекта инвестирования являются следствием перепланировки проведения строительных работ по инициативе покупателя, средства не возвращаются.
Когда фактическая общая площадь объекта инвестирования, закрепленного покупателем, является больше проектной, покупатель обязан осуществить доплату разницы путем перечисления обозначенной продавцом сумы средств на счет, указанный в договоре.
Если же фактическая площадь меньше проектной, то продавец возвращает покупателю, на основании письменного заявления, суму средств, обозначенную исходя из количества измеряемых единиц объекта инвестирования, на которую уменьшилась площадь, и текущей цены единицы на день проведения расчетов.
Покупатель платит вознаграждение продавцу за управление средствами в размере не более 5 % от сумы средств. Продавец возвращает покупателю деньги, если последний отказывается от участия в фонде по письменному заявлению.
Вместе с тем, продавец не имеет права закреплять один объект инвестирования за двумя или более покупателями. Договор вступает в силу со дня его подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств, а при утере или повреждении покупателем своего экземпляра договора продавец в течение 5 дней обязан выдать покупателю дубликат документа.
Напомним: в марте Кабмин утвердил порядок использования средств государственного бюджета, предусмотренных на приобретение (строительство) жилья для военнослужащих, уволенных в запас или отставку, для отселения их из закрытых и отдаленных от населенных пунктов военных гарнизонов.
Как правильно принять квартиру в новостройке, чтобы не пришлось ремонтировать ее заново
О недоделках, которые выявляют счастливые обладатели жилья в новостройках, ходят легенды.
Некоторые ляпы обнаруживаются лишь после заселения в долгожданную квартиру. Но встречается и откровенная халтура, не увидеть которую просто невозможно. При этом большинство покупателей предпочитают исправлять брак самостоятельно, но это часто ошибочное решение, пишет "Московский комсомолец", ссылаясь на мнение экспертов рынка.
Первое правило - приходить на осмотр жилища нужно днем. Даже при ярком освещении (если оно, конечно, имеется в квартире) увидеть многие недоделки весьма трудно. Но в любом случае возьмите с собой фонарик для проверки темных углов в ванной, туалете и прочих "чуланах" без естественного освещения.
И вот вы на месте. Правило номер два: не спешите подняться в свое будущее "гнездышко". Начните осмотр с зон общего пользования. Практика показывает, что состояние подъезда напрямую связано с качеством работ в квартирах. Отделка центрального холла, лестничных клеток, дверей и пола выполнена безукоризненно? Значит, строители подошли к делу со всей серьезностью, и приемка жилья доставит вам сплошь положительные эмоции. Если же застройщик позволил себе оставить на виду отколотую плитку или трещины на стенах, не сомневайтесь: неприятные сюрпризы будут и в квартире. Выяснить, так ли это, проще простого. Достаточно открыть и закрыть входную и межкомнатные двери, а затем окна.
"Рамы и двери должны открываться легко, без усилий. Между ними и стенами не должно быть зазоров. Стекла - без повреждений, щели - тщательно замазаны герметиком во избежание появления грибка, если снаружи будет сыро. Чтобы проверить, плотно ли прилегает оконная створка к раме, приложите к ней лист бумаги и закройте створку. Если бумагу не вытащить или можно вытянуть, но с трудом, значит, створка отрегулирована, окно не пропустит воздух и влагу", - советуют специалисты.
Cтены, пол, потолок
Следующий шаг - исследование стен, пола и потолка. "С помощью рулетки замерьте высоту потолка и сравните ее с заявленной в проекте. Положив на пол длинную линейку, вы увидите все его неровности. Если есть бетонная стяжка, то она должна быть однородной, без трещин и пустот.
Обнаружить наклон стен можно с помощью строительного уровня (есть такой специальный измерительный инструмент). Прислоните его к стене и следите за пузырьком воздуха в окошках прибора. Если пузырек посередине, значит, стена ровная, - продолжают эксперты. - Вместо уровня можно также использовать отвес (груз, подвешенный на нитке). На небольшом расстоянии от измеряемой стены поднесите отвес к потолку. При отсутствии кривизны линии стены и отвесы будут параллельными".
Монтажные стыки и розетки
Одно из важнейших требований безопасности будущего жилища - герметичная заполненность всех до единого монтажных стыков и панельных швов. Если вода вдруг попадет в места, где проходит электропроводка, не избежать замыкания, а в худшем случае - и пожара. В углах стен ни в коем случае не должно быть никакого потемнения и тем более налета. Это означает плохую изоляцию, в результате которой стена промерзла.
Настало время протестировать работу электрики. Подойдите к этой процедуре со всей занудностью, на которую вы способны. Мимо вашего внимания не должна пройти ни одна розетка. "Большинство новостроек сдаются с разводкой электрики до щитка. Однако если в квартире уже встроены выключатели и розетки, обязательно проверьте их исправность, - говорят эксперты. - Попробуйте подзарядить от розеток мобильный телефон. Посмотрите, чтобы выключатели и розетки были установлены прямо и на одном уровне. Кроме того, возьмите с собой на осмотр лампочку и вкрутите ее во все патроны для осветительных приборов, чтобы проверить их исправность".
Вентиляция и батарии
Диагностика вентиляции - также весьма важное дело. Приложите к вытяжке обычный лист бумаги. Если он пристанет к решетке, значит, с вентиляцией в квартире все в порядке. И это очень важно, потому как в противном случае исправить огрехи будет накладно. Можно также использовать зажигалку, следя, куда отклоняется пламя.
Затем осмотрите водопроводные трубы и батареи. Коммуникации, а также пространство вокруг них должно быть сухим и комфортным. На трубах не должно быть ржавчины, а под ними - никакого намека на влагу.
Проконтролируйте, чтобы батареи были установлены на расстоянии не меньше 2 см от стены, 8 см от подоконника и 7 см от пола. Если эти условия не соблюдены, в квартире будет холодно из-за нарушенной теплоотдачи. На батареях установлены регуляторы температуры? Посмотрите, действуют ли они, легко ли крутятся, поворачиваются ли запорные краны на трубах. При наличии полотенцесушителя проверьте, прочно ли он установлен.
Поговорите с соседями
Не помешает пообщаться с соседями: и познакомитесь, и полезную информацию получите. Наверняка жильцы, которые уже заселились в дом и приступили к ремонту, охотно поделятся впечатлениями о выявленных дефектах и готовности застройщика их устранять. Если проблемы незначительные, акт приема-передачи тем не менее подписывается. Но к нему составляется приложение, в котором фиксируются все обнаруженные недоделки, а также даты, в которые они должны быть устранены. Уточните, насколько серьезные всплыли нарушения, как реагировал застройщик на предъявленные ему претензии (возражал ли против проведения дополнительных работ или же произвел ремонт в срок).
Застройщик обязан устранить дефекты
Многим покупателям жилья вроде как быстрее и проще все исправить самим. Но если в работе строителей обнаружена откровенная халтура, то принимать такое жилье не стоит - советуют юристы. Подробно зафиксируйте недочеты в листе осмотра и отправьте застройщику письменное уведомление об обнаружении недостатков. Помните - он обязан либо устранить дефекты за свой счет в срок, как правило, не превышающий 45 дней, либо возместить владельцу квартиры средства, затраченные им на самостоятельный ремонт, либо принять отказ покупателя от жилплощади и вернуть ему деньги.
Но, допустим, в ходе осмотра брак обнаружен не был, а через год проживания проблемы в квартире все-таки появились. Не стоит отчаиваться. У жилья есть гарантийный срок - 5 лет. В течение этого времени застройщик обязан исправить недоделки или компенсировать собственнику средства, затраченные им на их устранение. В случае отказа или бездействия нужно обращаться в суд.
В Украине 70% домов строят, используя некачественные стройматериалы - мнение эксперта
Около 70% новостроек в Украине строят с помощью стройматериалов плохого качества. Главная причина этого – желание застройщиков сэкономить. Об этом сообщила архитектор Анна Искиэрдо.
По ее словам, основной процент новостроек построенных с использованием строй сырья низкого качества приходится на дома эконом-класса – порядка 60%, на дома бизнес-класса – 30% и премиум – 10%.
Основная страна, в которой сегодня покупают оборудование и материалы внутренней и наружной отделки украинские застройщики – это Китай и ближнее зарубежье, поскольку здесь предлагает продукцию на 30-40% дешевле, чем аналогичные материалы европейского или даже украинского производства. Соответственно компаниям выгодно покупать материалы китайского производства, не смотря на их низкое качество.
Среди основных строительных материалов и оборудования, которые сегодня экспортируют из указанной страны, эксперт назвала: керамика и строительные смеси, лифты, двери, эскалаторы, лако-красочные материалы, кабель и т.д.
«Сегодня многие делают ремонты, используя экологически чистые материалы. При этом они не учитывают, из каких материалов построен дом. Вся экологичность отделки квартиры, мебели и т.д. может быть нивелирована благодаря застройщику, который экономил во время строительства и возводил дом из некачественных стройматериалов», – говорит Анна Искиэрдо.
Архитектор также отмечает, что использование материалов низкого качества влияет и на техническую безопасность здания. Поэтому государство должно усилить контроль использования материалов при строительстве и соблюдение застройщиками государственных строительных норм.
Жилье в долг: как купить квартиру без банка?
Главная опасность предоплаты — это срыв сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
КЛАССИЧЕСКАЯ РАССРОЧКА: ОТ 0% ДО 15% ГОДОВЫХ
До кризиса основная доля жилья покупалась через банковские ипотечные программы. Но сегодня самая распространенная схема — рассрочка от застройщика. «Согласно нашей аналитике, к рассрочке прибегают более 80% застройщиков на украинском рынке недвижимости», — заверил нас Михаил Артюхов. «Это обоюдно вынужденная мера. Человек хочет купить квартиру, но не может заплатить всю сумму сразу. Застройщик же хочет строить, но без денег сделать этого не способен, а получая ежемесячно платежи, может продолжить работы», — объяснил Сергей Локоть.
Рассрочку, как ни странно, выбирают не только те, у кого на руках мало наличных, но и те, кто привык, чтобы деньги всегда работали. «Большинство наших покупателей отдают предпочтение рассрочке даже при наличии всей суммы, чтобы за период рассрочки получить дополнительный доход на невыплаченной сумме (деньги лежат на депозите или заняты в их бизнесе)», — рассказал «Вестям» коммерческий директор девелоперской компании «НЕСТ» (ПАО «Недвижимость столицы») Константин Браво. Это наблюдение подтверждает и маркетолог Independence Марина Бендяк: «Рассрочку любят и обеспеченные клиенты. Один из них купил несколько квартир общей площадью в 520 кв. м. И все это через беспроцентную рассрочку до шести месяцев».
Застройщики продвигают сразу несколько видов программ рассрочки: с первым взносом и без него, под проценты и без них, на срок до окончания строительства и после ввода в эксплуатацию. Самая популярная программа: первый взнос в 30% стоимости объекта и полная выплата цены квартиры не позднее окончания строительства или до ввода в эксплуатацию.
КОРОТКАЯ, ИЛИ ПОКА ДОМ НЕ ПОСТРОЕН
Беспроцентную рассрочку предлагают чаще всего на год-полтора, пока дом строится. «Если строительный процесс идет нормально, это время, за которое здание вводится в строй, застройщик ничем не рискует», — заверил Михаил Артюхов. Например, ЖК «Новопечерские Липки» предлагает три «рассрочные» программы. Программа «50 на 50», когда покупатель вносит половину стоимости квартиры, а оставшиеся 50% должен выплатить сразу после ввода дома в эксплуатацию. Ее облегченные варианты подразумевают рассрочку на срок до полутора лет при первоначальном взносе 10–15 % и на срок до трех лет при авансе 15%. Основную сумму покупатель выплачивает равными долями до сдачи дома в эксплуатацию.
НА ДВА-ТРИ ГОДА С ПРОЦЕНТАМИ
Рассрочка на 2-3 года обычно предлагается с процентами (до 15%, в зависимости от первоначального взноса). «Если человек подписывает договор на двухлетнюю рассрочку, то платит 15% годовых на остаток долга», — говорит руководитель направления недвижимости группы DCH (Воздвиженка) Павел Долженко.
ДЛИННАЯ РАССРОЧКА
Под долгосрочной рассрочкой строители понимают не то, что банки, которые до кризиса выдавали кредиты на 25–30 лет. Длинные сроки в понимании застройщиков — это 2,5–5 лет, максимум — 10, но таких предложений совсем немного. Такие программы чаще всего не находят отклика в душе потребителей. «Мы запустили программу рассрочки на пять лет, однако ею воспользовались лишь единицы, да и те досрочно выплатили стоимость жилья», — рассказал «Вестям» Виталий Медников. К таким же результатам пришли и компании с более долгосрочными предложениями. «Семилетней рассрочкой не воспользовался ни один человек. Львиная доля выбирала беспроцентную рассрочку на год, когда человек проплачивал 70–80% стоимости сразу, а остаток вносил в течение года», — сообщил нам менеджер по продаже ЖК «Голосеево» Алексей Дзюбка.
ПЛЮСЫ . Более мягкие требования к покупателю-заемщику. «В отличие от банков, мы не требуем справки о доходах, потому что эти справки ничего не гарантируют», — объясняет Александр Немтырев. По его словам, за два года компания продала 3,5 тысячи квартир и столкнулась всего с несколькими случаями, когда пришлось переоформлять жилье. «Все просто: не может покупатель платить дальше? Мы забираем назад квартиру и возвращаем уже полученные деньги за вычетом сумм, прописанных в договоре в части ответственности сторон», — говорит руководитель направления недвижимости группы DCH Павел Долженко.
МИНУС . Рассрочка — не бесплатный сыр в мышеловке, это маркетинговый ход от застройщика. Так что все будущие затраты на рассрочку и стоимость денег девелопер закладывает в стоимость квадратных метров. Некоторые застройщики честно добавляют фиксированную сумму к стоимости готового квадратного метра, обычно — не меньше 800 грн на метр квадратный. В некоторых случаях переплата при рассрочке может оказаться такой же, как и переплата в случае оформления кредита. Кроме того, при рассрочке документы о праве собственности покупатель не получает (до окончания выплат квартира — в залоге), и застройщик может иметь огромный рычаг влияния. «Человек, который берет недвижимость в рассрочку, сам рассчитывает свою платежеспособность и несет ответственность за график своих оплат. Практически во всех договорах на приобретение квартир застройщик страхует себя несколькими пунктами, в которых прописывается, что в случае невозможности выплаты очередного платежа покупателю будет начислена пеня. А в случае разрыва договора застройщик может оставить себе неустойку — 10–20% внесенных покупателем средств», — поясняет Виталий Медников.
Впрочем, юристы видят изъяны в каждом из вариантов рассрочки, даже в привычном строительном кооперативе. В этом случае покупатель недвижимости вносит определенный денежный вклад в кооператив, а по завершении строительства меняет долевое участие на конкретную квартиру в многоэтажном доме или жилом комплексе. «К недостаткам такой рассрочки следует отнести значительное увеличение суммы, которую придется реально внести, из-за стоимости рассрочки, своеобразного аналога банковских процентов. Кроме того, покупатель вносит деньги не за квадратные метры, а за участие в кооперативе. В будущем это паевое участие будет обменяно на квартиру, но только когда (и если) квартира будет достроена», — рассказал «Вестям» младший партнер юридической фирмы ОМП Кирилл Левтеров.
Иногда покупатель и застройщик договариваются заключить договор купли-продажи квартиры в будущем (когда квартира будет достроена) и подписывают об этом отдельную бумагу. В ней, в частности, уточняется график платежей, при невыполнении которого застройщик может расторгнуть договор, и сумма, которую он в таком случае возвращает. Предварительные договоры чаще всего применяются при продаже в рассрочку коттеджей, таун-хаузов или квартир в небольших домах. «Обращайте внимание на то, заверяется ли предварительный договор нотариально — это обязательное требование по законодательству Украины. Если договор будет подписан не на нотариальном бланке, получить деньги или жилье по нему может быть крайне затруднительно», — советует г-н Левтеров.
ПРЕДОПЛАТА СО СКИДКАМИ
Схема лишь отдаленно напоминает рассрочку, но пользуется большим спросом: она подразумевает внесение частями всех 100% стоимости жилья, но за очень короткий промежуток времени — месяц. Недвижимость предлагают приобретать «на этапе котлована». «Так выкупается большинство наших квартир, только 30% покупателей пользуются рассрочкой, и 10% — услугами по кредитованию», — рассказал «Вестям» заместитель директора департамента продаж ПАО ХК «Киевгорстрой» Сергей Локоть. Механизм применяется как для продаж недорогого жилья, так и недвижимости бизнес-класса. «Например, в нашем проекте лишь порядка 2,5% продаж совершается с привлечением кредитных средств от банков, еще 25–35% — с помощью рассрочки от застройщика. Все же остальные квартиры (порядка 67,5%–72,5%) приобретаются по предоплате», — сообщил нам руководитель отдела продаж ЖК «Новопечерские Липки» Виталий Медников.
ПЛЮСЫ . Почему схему продвигают застройщики — понятно: еще до возведения квадратных метров они получают 100% их стоимости. Так что они активно продвигают ее в массы, заинтересовывая покупателей — чаще всего скидками на предоплаченное жилье. Обычно их размер зависит от метража, степени готовности дома и количества проданных в нем квартир: чем больше метраж, тем выше скидка, а чем меньше непроданных квартир в доме, тем ниже процент, который уступает компания. Например, в «Киевгорстрое» максимальная скидка на квартиру в строящемся доме при 100% предоплате — 10%, при внесении 50% от суммы сделки — 5%, а в RiverStone при стопроцентной оплате люди получают 3% скидки. «Плюс учтите, что цены на введенное в строй жилье и только возводимое отличаются значительно — на 300 у. е. на каждом квадрате (это около 11–12% от стоимости кв. м)», — говорит менеджер отдела продаж RiverStone Мария Гориславец.
МИНУСЫ . Главная опасность предоплаты — это срыв сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Как только вы внесете застройщику всю стоимость жилья, у вас не останется рычага давления, который бы стимулировал строителей вовремя возвести недвижимость. Не получится ни въехать в квартиру, ни продать ее, ни вернуть свои деньги. «Стопроцентная оплата выгодна покупателю только в том случае, если она осуществляется на окончательном этапе строительства дома», — заключил управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
АККРЕДИТИВ: ПЛАТИ ТОЛЬКО ЗА ДОСТРОЕННОЕ
От проблемы с недостроем либо «заморозкой» объекта можно защититься с помощью аккредитива. Суть механизма сводится к накоплению средств: имея на руках 100% стоимости жилья, покупатель не передает их застройщику, а размещает на специальном аккредитивном счете в банке. Перечисление этих денег застройщику происходит в момент сдачи жилья в эксплуатацию. «За аккредитивами обращаются люди, обладающие всей необходимой суммой, но по какой-либо причине не доверяющие застройщику. Им нужна гарантия, что к оговоренной в договоре дате они получат свои квадратные метры. К примеру, на днях к нам обратился отец школьницы, которая планирует поступать в университет через два года и должна приехать в столицу. Он выбрал аккредитив», — рассказал «Вестям» Михаил Артюхов.
Если дом построен вовремя, банк перечисляет их застройщику. В случае же, когда строитель срывает сроки и не выполняет свои обязательства вовремя, банк, согласно договору аккредитива, автоматически возвращает деньги покупателю квадратных метров. К тому же финучреждение начисляет на сумму вклада оговоренные заранее проценты (не больше 10%).
ПЛЮСЫ . Покупатель не рискует потерей денег и не должен постоянно следить за ходом стройки и переживать каждый раз, когда останавливается кран. Такая схема дает инвестору больше финансовой защищенности, чем классическая рассрочка, а девелопера максимально стимулирует как можно быстрее сдать объект в эксплуатацию. Кроме всего прочего, вложения в банковский аккредитив защищаются действующим законодательством точно так же, как и классический депозит. То есть в случае банкротства банка покупатель недвижимости сможет претендовать на выплату из Фонда гарантирования вкладов физлиц до 200 тыс. грн.
МИНУСЫ . «Плата» за аккредитив заложена в цену «квадрата» — квартиры, продаваемые по данной схеме, обычно на 5–10% дороже тех, что реализуются по предоплате. К тому же вы теряете и скидку, которую могли получить, если бы сразу вложили все средства в покупку жилья. И получаете по банковскому вкладу не более 10% годовых, в то время как при классическом гривневом депозите в банке сегодня можно получать в среднем до 16–18% годовых.
ОБЛИГАЦИИ: СЛОЖНО, НО ДОСТУПНО
Отношения между застройщиком и инвестором оформляются через ценные бумаги. Под возведение дома выпускают безналичные облигации, количество их соответствует строящимся «квадратам». Надо открыть спецсчет, куда после оплаты застройщик будет зачислять облигации. Оплаченные «бумаги» дают клиенту право в будущем обменять их на жилье. После окончания строительства инвестор подписывает акт приема-передачи, оформляет и регистрирует первичное право собственности, перечисляет оплаченные облигации со своего счета на счет застройщика. «Довольно часто наши инвесторы не успевают полностью оплатить облигации до введения дома в эксплуатацию, тогда мы оформляем предварительный нотариальный договор о купле-продаже и право собственности на компанию. Если в течение года инвестор не погашает остатка суммы, мы оформляем договор ипотеки между застройщиком и клиентом, но право собственности уже переходит к покупателю», — разъяснила старший менеджер отдела продаж «Комфорт-тауна» Марина Кожушко. Средняя ставка по такому кредиту составляет 10% годовых, срок — до десяти лет.
ПЛЮС. Если вы передумали покупать жилье и нашли другого претендента на квартиру, вам достаточно перечислить облигации с вашего счета на счет покупателя жилья (в обмен на оговоренную сумму денег). МИНУС. Стоимость облигации чаще рассчитывается в у. е., и выкупать ее придется исходя из колебаний валютного курса — обычно доллара.
КАК ОБЕЗОПАСИТЬСЯ ОТ ПОТЕРЬ ПРИ ПОКУПКЕ НОВОСТРОЙКИ
Заказчиком строительства (застройщиком) должно являться лицо (ООО, ЧП, акционерное общество), которое получило права на землю для строительства. Требуйте предоставить документ на землю: договор аренды земли или акт про право собственности.
В большинстве случаев покупатель заключает договор купли-продажи (и передает деньги) не с заказчиком строительства, а с третьим лицом. Важно понять связь между получателем ваших денег и заказчиком строительства (узнать названия учредителей обеих компаний и проверить наличие договоров между ними).
Ни одна из схем не может гарантировать продажу одной квартиры нескольким покупателям. Чем больше внимания вы уделите анализу покупки, тем меньше у вас будет шансов оказаться в числе обманутых.
В РАССРОЧКУ ДАЮТ КВАРТИРЫ, КОТОРЫЕ ПРОДАЮТСЯ ХУЖЕ
В рассрочку продают не все. Самые удачные планировки уходят с наценкой, скидки и акции применяются к непопулярным вариантам. Большинство застройщиков используют систему коэффициентов, корректирующих стоимость «квадрата» по отношению к базовой цене в зависимости от высоты этажа, удобства планировки, видовых характеристик. «Есть квартиры, на которые можно аукцион устраивать, за них виртуальные драки происходят. На такие нет смысла предоставлять рассрочку, потому что они продаются влет, как горячие пирожки», — объяснил нам политику застройщиков руководитель департамента маркетинга ЖК «Комфорт Таун» Александр Немтырев.
КРЕДИТ: ЗАЛОГИ И ПОРУЧИТЕЛИ НЕ НУЖНЫ
«У рассрочки есть преимущества перед ипотекой: от покупателя не требуется предоставление дополнительных залогов, также ему не нужны поручители», — рассказал руководитель отдела продаж ЖК «Новопечерские Липки» Виталий Медников.
На сегодняшний день существует несколько схем приобретения квартиры у застройщика. Каждая из них может содержать как очевидные выгоды для покупателя, так и таить скрытые риски и дополнительные траты.
Рассрочка от застройщика привлекает многих потенциальных покупателей независимо от финансового положения. Беспроцентное погашение стоимости квартиры частями до ее готовности – взаимовыгодное мероприятие: не всякий застройщик обладает достаточной суммой денег для строительства объекта, равно как и не всякий покупатель готов оплатить недвижимость до момента ее фактической готовности. Другое дело, что часто рассрочкой называют то, что по сути своей является кредитом - если застройщик начисляет проценты на остаток долга по оплате жилья, пишет domik.net.
Domik.net предлагает вашему вниманию наиболее популярные схемы рассрочек. И предупреждает, что при выборе одной из них считать деньги нужно предельно внимательно.
Беспроцентная рассрочка
Процентная ставка: без процентов
Временной интервал: до сдачи объекта в эксплуатацию
Минусы: крупные ежемесячные взносы
Беспроцентная рассрочка предоставляется с начала строительства объекта и до момента сдачи его в эксплуатацию. Временной интервал – в среднем, полтора года. Часто таким видом рассрочки пользуются покупатели, у которых есть на руках вся необходимая для покупки квартиры сумма — им выгодно, чтобы во время строительства дома часть денег «работала».
Стоимость квартиры фиксируется при подписании договора. Остаток стоимости жилья оплачивается ежемесячно равными частями.
Краткосрочная рассрочка
Процентная ставка: от 0 до 10-15 %
Временной интервал: 2-3 года
Минусы: крупные ежемесячные взносы, высокая процентная ставка
Подразумевает выплаты во время строительства жилья и в течение короткого периода после введения объекта в эксплуатацию — в среднем, год. Общий временной интервал предоставляемой рассрочки не превышает 2-3 лет.
Существует несколько видов такой рассрочки. В некоторых случаях до введения дома в эксплуатацию проценты не начисляются, а после покупатель платит 10-15 % годовых. В других же случаях проценты начисляются и в период строительства дома.
Кредит от застройщика
Процентная ставка: 10%
Временной интервал: до 15 лет
Минусы: многократная переплата стоимости квартиры
Сегодня кредит от застройщика на длительный срок – не слишком распространенное явление, да и покупатель обременять себя длительными выплатами боится. Тем не менее, подобная практика существует.
Скидка
Скидка: до 10 %
Временной интервал: единоразово
Минусы: риск недостроя
Скидки всегда привлекают покупателей. Акции особенно распространены во время начала строительства, так как застройщику нужны оборотные средства. Нередки скидки к праздникам, а также акционные предложения, распространяющиеся на не самые привлекательные квартиры. Обязательное условие – оплата 50, а то и 100 % стоимости квартиры, иногда — отсрочка погашения всей суммы на месяц.
По этой схеме работают многие застройщики.
Аккредитив
Процентная ставка: 5-10% всей стоимости жилья (уже заложена в стоимость квадратных метров)
Временной интервал: до готовности объекта
Минусы: низкий процент по депозиту (около 10 %)
Механизм аккредитива позволяет обезопасить сделку. Его суть сводится не к перечислению денег непосредственно застройщику, но их переводу на аккредитивный счет в банке. Застройщик получает деньги только в случае сдачи объекта в эксплуатацию. Если же сроки строительства сорваны – деньги возвращаются покупателю с начисленными процентами на сумму вклада.
Схема напоминает классический депозит и позволяет покупателю расслабиться и не следить с замиранием сердца за каждым отлитым этажом на стройплощадке.
Бесплатный сыр
Множество украинцев стремится обзавестись новой качественной квартирой от застройщика . Ведь это единственная возможность сэкономить на столичных метрах и заполучить комфортное жилье. Однако опыт подсказывает, что так не бывает: чтобы и сэкономить, и без процентов, и качественное жилье.
Предлагая купить квартиру в рассрочку или в кредит, застройщики исходят, в первую очередь, из собственных интересов. Поэтому все затраты и риски, переведенные в денежный эквивалент, изначально заложены в стоимость недвижимости. В некоторых случаях, купив жилье таким образом, покупатель и не догадывается, что переплата равна оформлению кредита через банк.
Еще один минус рассрочки в том, что документы о праве собственности покупатель получит только после 100%-ного погашения стоимости квартиры. До этого момента недвижимость находится в залоге. Впрочем, с банковскими кредитами — та же история. Поэтому, в случае невыплаты очередного платежа, покупателю грозит пеня – это раз, и два – в случае неспособности осуществления дальнейших выплат, договор разрывается, а покупатель выплачивает неустойку в размере 10-20 % внесенных на счет застройщика средств.
Рисков инвестирования в новостройки очень много. Будьте бдительны и помните о бесплатном сыре – он бывает только в мышеловке.
После разговора с сотрудником отдела продаж, потенциальные инвесторы, как правило, хотят посмотреть объект и место расположения своей будущей недвижимости. Возможность пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у этого застройщика и живут в аналогичном доме, приводит к окончательному решению о приобретении жилья. Между первым разговором с менеджером и подписанием договора проходит обычно не менее двух-трех недель. Первый разговор между покупателем и менеджером отдела продаж новостройки длится не менее 30-40 минут. Самые популярные вопросы при покупке квартиры в новостройке:
1. Сколько реально стоит квадратный метр/во сколько обойдется вся квартира?
Потенциальные покупатели почти никогда не верят рекламе. Зайдя в офис продаж, они выясняют реальную стоимость квадратного метра. Если она явно им не по карману, то 50% вежливо извиняются и уходят, даже не интересуясь, почему так дорого. Стандартная цена, на которую сейчас рассчитывает покупатель новой квартиры в столичных и пригородных комплексах эконом-класса и класса комфорт-плюс, – 900-1000 долларов за квадратный метр.
2. Каковы условия рассрочки?
Практически 90% инвесторов не готовы платить сразу полную стоимость квартиры. Именно поэтому они ищут варианты приобретения жилья с максимально гибкими условиями выплат и минимальным первоначальным взносом. Большинство застройщиков готовы давать рассрочку только до момента сдачи дома в эксплуатацию – максимум на год, если речь идет о строительстве 1-2 секций на 10-12 этажей каждая. Тенденцией этого года стало снижение суммы первоначального взноса до 30% от полной стоимости квартиры (ранее 40-50%) и возможность выплаты остальной суммы в течение 2-4 лет. Таким образом, даже имея на руках $10-15 тыс., инвестор сможет приобрести новую квартиру в строящемся доме с ежемесячной выплатой $800-1000.
3. Когда реально будет сдан дом?
Инвесторы, покупающие жилье в строящемся доме, готовы ждать свои квартиры в течение заранее оговоренного срока. Поскольку несвоевременный ввод в эксплуатацию – явление нередкое, они пытаются максимально уточнить "реальные" даты введения дома в эксплуатацию, а также определить косвенные факторы, которые могут повлиять на эти сроки.
4. Что собой представляет строительная компания?
Чтобы убедиться, что сотрудник отдела продаж не утаивает и не приукрашает факты, потенциальные инвесторы интересуются уже возведенными объектами застройщика. И чем больше положительного опыта (вовремя сданных в эксплуатацию домов), тем больше шансов, что покупатель примет решение о покупке. Аналитика рынка показывает, что при равных исходных данных – цене и локации – фирма, которая построила и вовремя сдала более 5 домов, продает в один и тот же промежуток времени на 40-50% квартир больше, чем новый игрок строительного рынка.
5. Все ли в порядке с разрешительной документацией?
Часто перед приходом в офис строительной компании потенциальные инвесторы изучают информацию о ней на сайте. Наличие скан-копий разрешительной документации в таком случае играет ключевую роль при принятии решения, ехать ли в офис продаж. Но, как правило, в офисе покупатели еще раз хотят убедиться в наличии документов, и часто удивляются тому, что оригиналы соответствуют действительности.
6. Какие существуют схемы приобретения жилья?
В Украине существует несколько часто используемых способов инвестирования в жилье на первичном рынке. Важно дать возможность инвесторам понять, чем именно отличаются друг от друга эти способы, объяснить юридические аспекты. Каждая из таких схем предполагает дополнительные затраты на вступление в право собственности. Так, подписывая договора на покупку имущественных прав на квартиру, ипотечных облигаций, потенциальные инвесторы при регистрации на себя права собственности заплатят намного меньше денег. Однако, к сожалению, законодательство в стране меняется практически ежегодно, потому очень важно со стороны компании своевременно оказывать инвесторам необходимую юридическую поддержку.
7. Кто будет заниматься обслуживанием дома после введения в эксплуатацию?
Многие инвесторы понимают, что создать ОСМД в десятиэтажном доме довольно сложно. И когда узнают, что у компании-застройщика есть ЖЭК, который уже обслуживает ранее сданные объекты, быстрее принимают решение о покупке квартиры. Немаловажным является и размер ежемесячной квартплаты. Потенциальные инвесторы хотят знать предполагаемые затраты на обслуживание жилья еще в момент его выбора.
8. Какая инфраструктура есть в округе?
Более 80% покупателей жилья в пригороде имеют один автомобиль на семью. Но, независимо от наличия собственного транспорта, их обычно интересует возможность быстро добраться до транспортной развязки и ближайшей станции метрополитена. Кроме того, среди важных вопросов – пешая доступность детского сада, крупного супермаркета или торгового центра, хорошей школы, парка, водоема.
9. Во сколько обойдется ремонт квартиры?
Для инвестора важно получить информацию о затратах на ремонт, времени его проведения. Получить контакты хорошо зарекомендовавших себя бригад строителей, так как многие люди не могут позволить себе тратить время на контроль ремонтных работ. В зависимости от состояния и наименования уже выполненных строительной компанией работ, при сдаче дома можно посчитать, сколько будет стоить окончательный ремонт. Ровные стены и полы, хорошо выполненная штукатурка и стяжка, а также наличие электрической разводки и отопления экономят до $110 на каждом "квадрате" при проведении ремонта.
10. Можно ли сделать планировку "под себя"?
Планировка внутри квартиры интересует покупателей жилья в новостройке в самую последнюю очередь. Инвесторы понимают, что ограничены количеством квадратных метров, и поэтому ожидают стандартной планировки. Если квартиру можно перепланировать – это почти наверняка становится, при прочих равных, одним из решающих факторов при выборе жилья.
Максимально подробно изложена статья от выбора новостройки до планирования ремонта "по уму" https://ruki-mastera.com.ua/novostrojki-kharkova.html А также обзор и отзывы сданных новостроек Харькова.
Ось це спасибище велике за цю тему, я вдало зайшов:пиво:Якраз зараз з дружиною вивчаємо тему новобудов і переглядаємо інформацію про забудовників, але стільки інформації в одному місці ще не бачив. Зараз сидимо розбираємося, в планах купівля квартири, в Харкові ми не так давно. Довго думали купувати чи вторинне або новобудову, ось поки вивчаємо тему. А які б ЖК порекомендували?
Ось це спасибище велике за цю тему, я вдало зайшов:пиво:Якраз зараз з дружиною вивчаємо тему новобудов і переглядаємо інформацію про забудовників, але стільки інформації в одному місці ще не бачив. Зараз сидимо розбираємося, в планах купівля квартири, в Харкові ми не так давно. Довго думали купувати чи вторинне або новобудову, ось поки вивчаємо тему. А які б ЖК порекомендували?
Смотря на сколько срочно надо. Самый первый вопрос - каковы рамки бюджета? Какой район рассматриваете? Есть ли авто? Например, себе бы не купил квартиру в таком месте, чтобы приходилось тратить на дорогу до работы несколько часов на общественном транспорте.
Автомобіль в нас є. Бюджет чим економніше, тим краще, але зовсім в зміюшнику не хочу жити:kolobok_biggrin:В принципі, пару років можемо перетерпіти, це ми вже так гадаємо, якщо у новобудові купувати. Зараз на Дом ріа дивимось ЖК, там зручно більшість зібрана. Ось цікаво https://*************/ru/Новостройки/Область/Харьковская/Город/Харьков наприклад ЖК Мир, ЖК Салтовский, ЖК Ньютона зараз розглядаємо. Зрозуміло, що ціна найважливішу роль грає для нас, але начебто забудовник надійний та райони непогані.
наприклад ЖК Мир, ЖК Салтовский, ЖК Ньютона зараз розглядаємо
Автомобіль в нас є. Бюджет чим економніше, тим краще, але зовсім в зміюшнику не хочу житиВ принципі, пару років можемо перетерпіти, це ми вже так гадаємо, якщо у новобудові купувати.
Зачем вам сторонние сайты. Обратитесь напрямую в отдел продаж к застройщику этих жилых комплексов - самый экономичный вариант без посредников.
Зрозуміло, що ціна найважливішу роль грає для нас, але начебто забудовник надійний та райони непогані.
Район мне не нравится, себе бы для проживания его даже не рассматривал. А вот застройщик перечисленных ЖК - надежный. Здесь можете посмотреть цены в новостройках Харькова по районам (https://ruki-mastera.com.ua/tseny-v-novostrojkakh-kharkova.html).
Район мне не нравится, себе бы для проживания его даже не рассматривал. А вот застройщик перечисленных ЖК - надежный.
Гм, а що з районом не так? Там що - проживання зовсім тухло? начебто при ЖК інфраструктура передбачається:крутой:
Зачем вам сторонние сайты. Обратитесь напрямую в отдел продаж к застройщику этих жилых комплексов - самый экономичный вариант без посредников.
Тому що подобається Дом Ріа чим - уся інфа зібрана вкупі, та там, начебто, не посередники, принаймні ціни навіть нижчі бачив, чим на сайтах забудовників, не зовсім розумію, з чим пов'язане. Але там читати зручно - усе вкупі - ціни, плануванняч квартир усіх, терміни, та самі сайти забудовників та кожного ЖК окремо. Зручно) З приводу району - ще раз, для мене зараз ціна приоритетна( Якісь супер-райони не по карману, там ціни такі, що рота відкриваю:рукалицо:
SenSey, район - дело привычки. Но вся прогрессивная молодежь сейчас выбирает Алексеевское направление.
Powered by vBulletin® Version 4.2.0 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved. Переклад: активісти vBSupport.org