Перегляд повної версії : Законодательное регулирование риелторской деятельности
Риэлторы предложили использовать в Украине российский законодательный опыт
Украине необходимо законодательное регулирование риелторской деятельности.
Причем для этого необязательно создавать закон о риелторской деятельности, можно пойти и российским путем, считает риелтор и эксперт по недвижимости Артур Пилипчук.
Эксперт рассказал, что в прошлом году Президент поручил премьер-министру предоставить законопроект о риелторской деятельности в Верховную Раду. "Это поручение было переадресовано в Министерство экономики.
На сегодняшний день Ассоциация по недвижимости Украины входит в рабочую группу, но рабочая группа создала первую версию законопроекта, который, на наш взгляд, был взят часть из Закона об оценочной деятельности и часть из Закона об аудиторской деятельности", - отметил Пилипчук.
По его словам, это совершенно разные законы, и они совершенно не подходят к риелторской деятельности. "Поэтому риэлторское сообщество, увидев такое предложение, возмутилось. Риелторское сообщество предложило вместе создать этот законопроект", - рассказал эксперт по недвижимости.
Отвечая на вопрос, зачем нужен такой закон, Пилипчук отметил, что многие называют себя риелторами, но не предоставляют профессиональной услуги.
"Мы не настаиваем, чтобы это был Закон о риелторской деятельности. Возьмем пример России, где был создан закон о риелторской деятельности. Он просуществовал короткий промежуток времени, затем его приостановили, а вместо него там работает Закон саморегулирования. То есть риелторы объединяются в какие-то организации, и эти организации создают свои фонды, правила, и это публично. У клиента уже есть выбор", - рассказал эксперт.
Пилипчук не исключил, что Украине стоит пойти таким же путем, как в России.
Купить квартиру станет дороже из-за риелторов
Риелторскому рынку пророчат "сценарий оценщиков".
На отечественном риелторском рынке по инициативе Кабмина вскоре изменятся правила игры, что может ударить по карманам продавцов и покупателей квартир, сообщила вице-президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская.
"Сегодня в Минэкономразвития подготовлен законопроект "Об особенностях осуществления риелторской деятельности в Украине", который, практически, копирует ситуацию на рынке оценки имущества", - цитируют эксперта "Комментарии".
Согласно новым нормам, риелтору придется получить высшее образование, пройти обучение по программе базовой подготовки или стажировку в течение одного года у субъекта риэлторской деятельности; кроме того, риелтору необходимо сдать квалификационный экзамен, получить свидетельство риелтора и зарегистрироваться в Государственном реестре субъектов риелторской деятельности.
Сейчас у риелторов нет законодательного регулирования бизнеса. По сути, если человек столкнулся с недобросовестными услугами риелтора, ему некуда жаловаться.
Бовсуновская считает, что новые нормы могут спровоцировать рост цен, аналогичный подорожанию услуг оценщиков: "Например, если раньше оценка однокомнатной квартиры в Киеве стоила 300-500 гривен, то после "сертификации" она поднялась до 3 тысяч".
Однако законопроект о деятельности риелторов, в отличие от рынка оценщиков, предусматривает граничный размер "гонорара" - 3% стоимости сделки. Поскольку сейчас "такса" в зависимости от агентства может достигать и 5%, новые правила, скорее, снизят расценки на рынке.
Размер оплаты услуг риелторов будет ограничен
Размер оплаты риелторских услуг в Украине не может превышать 3% стоимости недвижимого имущества, указанного в сделке относительного такого имущества.
Такую норму предлагает принять Министерство экономического развития и торговли. Свои аргументы Минэкономики излагает в разработанном им законопроекте. Здесь даны определения ряда понятий, связанных с риелторской деятельностью и её видами, профессиональных требований к риелторам. Допускается также возможность создания риелторами саморегулирующихся организаций. Последние должны будут насчитывать не менее 250 специалистов.
Если законопроект будет утверждён, то право выдачи и аннулирования сертификатов субъектов риелторской деятельности, ведения их реестра будет осуществлять Фонд государственного имущества.
Необходимо заметить, что в Украине существуют отдельные нормы регулирования соответствующих отношений. Они содержатся в Гражданском и Земельном кодексах, законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений". Законодательного акта, который бы регулировал риелторскую деятельность в стране, на данный момент у нас нет.
Законопроект о риелторской деятельности загонит рынок в «тень» – эксперты
Законопроект о риелторской деятельности в последней редакции выгоден страховым компаниям и направлен на вытеснение действующих риелторов с рынка, считают представители Риелторской палаты и Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины.
«Мы вообще против государственного регулирования. Такое ощущение, что лоббистом этого законопроекта был какой-то пул страховых компаний», – прокомментировал президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Александр Рубанов.
По словам эксперта, законопроектом вводится норма об обязательном страховании гражданско-правовой ответственности. При этом он выразил недоумение относительно самого предмета страхования, который в риелторской деятельности отсутствует, следовательно, страховать нечего.
При этом А.Рубанов подчеркнул, что минимальный размер страхования устанавливается госрегулятором самостоятельно. «Скорее всего, цены будут «подъемные» для небольшого количества заангажированных компаний, которые будут продолжать работать», – предположил эксперт.
Таким образом, рынок будет контролироваться рядом компаний, а остальные риелторы продолжат работать нелегально. «Законопроект только глубже загонит рынок в «тень», – резюмировал А.Рубанов.
В свою очередь глава национального совета Риелторской палаты Александр Бондаренко добавил, что данным законопроектом, в частности, общественные объединения риелторов в наблюдательном совете лишены полномочий по согласованию решений, выполняя лишь консультационные функции: «Наша организация собирается обсудить этот новый законопроект, который появился, и замечания направить в Кабинет министров и Верховную Раду».
Представители участников рынка недвижимости также отметили, что в большей степени поддерживают основные принципы законопроекта, основанного на принципах деятельности саморегулирующихся организаций, разработанного народным депутатом Игорем Прасоловым (фракция Партии регионов).
Напомним: Министерство экономического развития и торговли вновь предлагает урегулировать ведение риелторской деятельности на законодательном уровне, наделив при этом МЭРТ правом выдавать сертификаты субъектам риелторской деятельности и вести Госреестр субъектов риелторской деятельности, тогда как в предыдущем варианте законопроекта эти функции закреплялись за Фондом госимущества. Новая версия законопроекта «Об особенностях ведения риелторской деятельности» разработана по поручению президента Украины Виктора Януковича.
Новый старый закон: риэлторов не удовлетворил
Минэкономразвития обнародовалоочередной законопроект о риэлторской деятельности. Участники рынка прогнозируемо оказались недовольны документом – их не устраивает слишком сильное госрегулирование их деятельности, включая обязательное страхование ответственности и ограничение прибыльности. Правда, в ходе этих разборок чиновники и риэлторы опять забыли о клиенте.
2 июля Минэкономразвития опубликовал на своем сайте новый вариант законопроекта «Об особенностях внедрения риэлторской деятельности». Как и предыдущий документ, который рассматривался в феврале-марте текущего года, этот был разработан чиновниками министерства при участии единственной профильной общественной организации – Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ). Впрочем, ее президент Сергей Злыдень снова оказался недоволен результатом этой работы. «Мы выступаем за полную свободу предпринимательской деятельности, за закон о саморегулируемых организациях, а это все не было учтено в законопроекте», - объясняет он.
Другие риэлторские объединения оказались вовсе не у дел – Союз специалистов по недвижимости (ССНУ) до сих пор живет нереализованным законопроектом нардепа Игоря Прасолова. Организации помельче и никуда не входящие компании и риэлторы вообще мало интересуются будущим законом, пишет Ugmk.info.
Впрочем, зря. Поскольку нынешний вариант законопроекта привносит на рынок ряд нововведений, которые способны сократить как количество его участников, так и размер их прибыли. Например, риэлтором сможет стать только лицо с любым высшим образованием. И это, по словам С. Злыдня, уже неплохое достижение, ведь в предыдущем варианте, который был практически скопирован с закона об аудиторской деятельности, риэлторам вообще навязывали обязательное профильное – юридическое или экономическое – высшее образование.
Неоднозначно отнеслось профессиональное сообщество и к предложению о том, чтобы регуляцией рынка занимался уполномоченный госорган (в законопроекте – Центральный орган исполнительной власти по формированию и обеспечению реализации государственной политики экономического и социального развития). Им может стать как Минэкономразвития (или его структурное подразделение), или специально созданное ведомство. В свою очередь, АСНУ выступают за то, чтобы им стал Фонд госимущества – мол, он наиболее подготовленный для этого.
В любом случае, этот орган будет заниматься надзором и контролем над деятельностью риэлторов – от их обучения и сертификации до страхования ответственности. А это значит, что роль государства, которое сегодня не принимает практически никакого участия в профессиональной жизни торговцев недвижимость, существенно усилится. Впрочем, как считает управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов, это не плохо. Он приводит в пример аудиторов, которые также подлежат обязательной государственной сертификации в Госфинуслуг. Хотя о том, насколько удобным будет регулярное прохождение курсов повышения квалификации в случае малых городов и для тех риэлторов, которые работают на нерегулярной основе, государство, похоже, пока не задумалось.
Хотим сами!
В чем все риэлторы оказались едины, это в неприятии идеи о регулировании комиссионных на законодательном уровне. Дело в том, что в предложенном законопроекте указано, что максимальный размер оплаты риэлторских услуг не может превышать 3% стоимости недвижимости. «Для больших городов 3% от стоимости квартиры – достаточно солидная сумма. Сейчас примерно так и есть. Но это при условии, что сделкой занимается одно агентство. Если сделкой занимаются два агентства, то комиссионные обычно распределяются поровну (например, %+2% или 2,5%+2,5%). В сельской местности и в небольших городках недвижимость достаточно дешевая, а ездить туда на просмотры весьма затруднительно и дорого. В этих случаях 3% комиссионных могут не окупить даже расходы на проезд», - рассказывает аналитик АН «Планета Оболонь» Владимир Коломейко. В этих случаях, по его мнению, можно было бы применять другие формы взаиморасчетов, например, разделять комиссионные и командировочные.
В Киеве, по словам С. Злыдня, сегодня стоимость услуг риэлтора составляет 2,5-5%, хотя иногда стороны договариваются о фиксированной денежной сумме. При этом, по его словам, чем дороже объект, тем меньшей получается комиссия, т.к. несмотря на разную стоимость недвижимости сама услуга одинакова. Примечательно, что в пояснительной записке к законопроекту приводятся примеры европейских стран и США, где доход риэлтора составляет в среднем 3,5% и 3,5-10% соответственно, при продаже квартир (Киев).
Как объясняет М. Артюхов, при продаже недвижимости всегда есть некая ценовая неопределенность, т.е. точную цену объекта никто не знает и знать не может. В США, например, эта неопределенность колеблется в пределах 10-15% от стоимости объекта, а в Украине она в 2-3 раза выше. «Соответственно, важность работы продавца недвижимости у нас и возрастает пропорционально. Поэтому если ограничивать размер вознаграждения до 3%, это сломает всю экономику бизнеса», - говорит он.
На свой страх и риск
Удивила риэлторов и норма об обязательном страховании гражданской ответственности, связанной с осуществлением профессиональной деятельности. «Идея страхования возникла непонятно откуда, мы сейчас пишем протест по этому поводу», - сообщил С. Злыдень. Особо не нравится ему то, что страховые тарифы будут разрабатываться и утверждаться Кабмином уже после принятия закона. По его мнению, это может привести к монополизации рынка и уходу с него мелких и средних компаний. Тем более, он утверждает, что клиенты если и высказывают претензии, то не к риэлторам, а к продавцам. Поэтому АСНУ разработала собственный законопроект и собирается через группу депутатов провести его в парламент. Правда, с конкретными лоббистами риэлторы еще не определились.
«Поскольку ответственность риэлторов законодательно не прописана, то и страхования такой ответственности в Украине нет. Есть так называемое «титульное страхование сделки». Заключить договор такого страхования на любой срок может любая сторона. Но это стоит дополнительных денег, которые придется платить ежегодно. Допустим, законодатели четко укажут какую ответственность, за что и в каких размерах несет риэлтор. Но и при этом клиентам необходимо дать право выбора: заключать ли сделку с дополнительной оплатой за страхование, или без оплаты за страхование. Разница в цене будет весьма существенной», - объясняет В. Коломейко. М. Артюхов одобряет идею о страховании ответственности как такую, но считает, что как и прочие механизмы в законопроекте она не отработана. Как напоминает президент ССНУ Александр Рубанов, еще 4-5 лет назад с трудом можно было найти страховщика, готового предоставить соответствующие услуги, что уже говорить об их качестве и надежности. И сейчас, по мнению риэлторов, рынок до сих пор не готов к практической реализации этой идеи.
Что думают риэлторы об инициативах МЭРТ
Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) намерено урегулировать ведение риэлторской деятельности на законодательном уровне, наделив при этом свое ведомство правом выдавать сертификаты субъектам риэлторской деятельности и вести Госреестр субъектов риэлторской деятельности.
Законопроектом предлагается введение сертификации и обязательной (не реже раза в три года) повышения квалификации риэлтеров, обязательного страхования гражданско-правовой ответственности риэлтора и риэлторской организации.
Новая версия законопроекта «Об особенностях ведения риэлторской деятельности», разработанного по поручению президента Украины Виктора Януковича, обнародована на сайте МЭРТ.
ПОДРОБНЕЕ О ПЛЮСАХ/МИНУСАХ ЗАКОНОПРОЕКТА
Коваль Вячеслав, Первое бюро обмена квартир
Я с 2003 г. занимаюсь риелтерским бизнесом. Причем постоянно обучаюсь, прохожу тренинги. И тут на пороге появляется какой-то Вася и говорит: ты не будешь заниматься этим бизнесом, потому что не прошел переподготовку у меня, поэтому свой сертификат не получишь. Вы считаете это нормальным? В наших условиях, с моей точки зрения, хорошего не будет ничего и введение сертификации, скорее всего, станет всего лишь еще одним способом выкачивания денег. Скорее всего ситуация будет развиваться, как у оценщиков: будет несколько сертифицированных фирм, а остальные пойдут в рабство «агентами».
Относительно обязательного страхования ответственности риелтора. Доступа к получению достоверной информации у нас нет, а ответственность при этом возлагается на нас?! Например в США можно зайти в открытую базу данных, посмотреть где и какая сделка прошла. В Украине такая информация закрыта.
Отдельный вопрос - защита риелтера от недобросовестного покупателя. Случаев, когда клиент после заключения сделки отказывается платить вознаграждение риелтору предостаточно: «Вот тебе $100, спасибо, до свидания». И что мы можем ему предъявить? Только вносить подобного клиента в черный список. Не далее как сегодня я предостерег коллег относительно такого любителя.
Не может быть ответственности без прав, а закон «О риелторской деятельности» нашу профессию не защищает.
Валентина Призинчук, Риелтерский дом Призинчук
Я постоянно хожу на семинары, тренинги, мастер-классы, потом сама обучаю своих риелторов (я педагог по образованию). А кто будет проводить сертификацию? Причем был случай, когда я, набрав новых работников, отправила их на обучение, они теперь, спустя несколько лет практики, смотрят на свои сертификаты и говорят, что больше получили знаний «на сделках». Другой момент – как быть с теми, кто работает на дому? В нашем районе офисы имеют меньше 10% компаний. Проверить фирму на предмет наличия сертифицированных специалистов легко. А как будут проверять одиночек? И нужен ли им сертификат? Покупатель больше доверяет репутации, он приходит к честному, порядочному риелтору, о котором узнал от знакомых, «с рук».
Александр Здоров, «Пушкинский квартал»
Сертификация – хорошо, повышение квалификации каждые три года – тоже. Многие риелторские организации проводят сертификацию уже много лет, но она не является обязательной. Кто будет проводить общую сертификацию в масштабах Украины? Стоит также учитывать, что только на рынке Киева сейчас работают около 3 тыс. риелторов. И если сейчас с бухты-барахты, мгновенно, ввести подобные жесткие требования, то очень многие окажутся без сертификата (или откажутся от его подтверждения) и что я, бедный-несчастный, буду делать, когда все их клиенты ринутся ко мне, квалифицированному специалисту? Я не смогу удовлетворить все их пожелания, просто физически не смогу. Соответственно пойдет негативная волна, рынок затормозится.
Однако, если сделать сертификацию частью культуры, когда сами риелторы будут считать престижным владеть сертификатом, им будет выгодно доказывать свою квалификацию, подтверждая ее дипломами, тогда это будет иметь смысл. Но ее насадить моментально, с 1 января какого-либо года, невозможно.
Вероятен уход «в тень» части игроков, а нагрузка на оставшихся будет такой, что они просто не будут успевать обработать такой массив информации, и как следствие в общем количество сделок на рынке уменьшится.
Что получит население Украины, если это введется мгновенно? Пока прогноз скорее негативный. Надо создавать здоровую конкуренцию, правильные формы ведения бизнеса, соблюдение правил, норм, профессионального этикета, открытый доступ к информации. И после этого, когда будет создана система бизнеса, тогда уже можно вводить обязательную сертификацию.
Игорь Райков, директор Ингер-град
Сертификация нужна, хотя бы как допуск к профессии. Пример из недавней практики. Человек продал участок за $100 тыс, а с ним по сути ничего сделать нельзя – коммуникации не подведены и неизвестно сколько будет стоить их дотянуть, плюс пообещал, что там есть возможность выхода к берегу, что тоже неправда, поскольку там общественный пляж.
Юрий Багрин, руководитель центра продаж коттеджного городка «Ясные Зори»
Мы должны иметь порог входа в профессию. Вчера ты таксист, сегодня ты риелтор, и по тебе судят о всех риелторах. 3% - появились как отражение мнение общества о работе риелтера: дал объявление в газете, показал и получил свою сумму, какая же это работа…
Валентина Призинчук, Риелтерский дом Призинчук
Приведу пример. Совершется сделка в Золотоноше, продается дом стоимостью около $7 тыс.Вознаграждение риелторов в размере 3% это $210. Сделку ведут два риелтора, эти $210 с трудом покроют затраты на дорогу туда-назад и рекламу. И что нам – пора закрываться? В регионах сделка $7 тыс. считается хорошей. А если за $2 тыс. продали участок? Сейчас в случае сделок до $20 тыс. мы берем $1 тыс. за ведение сделки, тогда мы можем более-менее существовать, покрывая организационные расходы. Плюс моральный момент. Эти комиссионные прежде всего награда риелтору за выполненную работу, бывает такой благодарный клиент, что готов добавлять, потому что, признаемся, мало кто умеет работать.
Александр Здоров, директор АН «Пушкинский квартал»
Государство вводит ограничения на стратегические направления – лекарства, продукты питания первой необходимости, энергоносители. Риелтерскую услугу отнести к стратегическому продукту очень сложно. Мы ведем свою предпринимательскую деятельность на свой страх и риск. Насколько мы смогли договориться с продавцом-покупателем – 0,5%, 2%, 10%, 50% - не имеет значения. Если нам согласны платить, значит, мы продали свою услугу, а ограничивать нас 3%... Тогда допустим, услуги риелторские будут стоить те самые 3%, а другие мои услуги – консультационные, скажем так, будут стоить другие 3%. Или, к примеру, можно в договор записать три агентства и тогда услуги займут 9% от сделки. 9% со стороны покупателя и 9% со стороны продавца – итого 18%, рынок готов платить такую долю за сделку?
В бизнесе купи-продай накрутки 200%, 300%, никто их не регулирует. Чем отличается недвижимость, чем она помешала? Если клиенты готовы платить больше чем 3%, зачем им мешать?
На сегодняшний день и покупатель платит агенству (5%) и продавец (1%).
Новый закон Украины погубит "черных" риэлторов
Кабмин изменил законопроект с требованиями к профподготовке риелторов.
Законопроект от Министерства экономического развития и торговли в случае его принятия как закона введет обязательную профподготовку риелторов и государственный контроль за их деятельностью.
Согласно законопроекту, риелтером может быть гражданин Украины или иностранец, который не имеет судимостей, имеет высшее образование, владеет государственным языком, прошел обучение по программе подготовки на осуществление риелторской деятельности или стажировки течение одного года в составе субъекта риелторской деятельности и получил его положительную рекомендацию, сдавший квалификационный экзамен, получил квалификационное свидетельство риелтора.
Профессиональная подготовка риелторов осуществляется учебными заведениями, которые заключили соглашения о сотрудничестве по профессиональной подготовке риелторов с центральным органом исполнительной власти, осуществляющим формирование государственной политики в сфере экономического развития.
Согласно законопроекту риелторы обязаны не реже одного раза в три года повышать квалификацию по программе повышения квалификации.
Также проектом закона предполагается создание Кабмином консультативно-совещательного органа по вопросам риелторской деятельности, который и будет регулировать риелторскую деятельность.
Отметим, это второй вариант законопроекта, предложенный Минэкономразвития. Первый вариант предполагал, что для начала профессиональной деятельности риелтор должен в обязательном порядке иметь высшие образование и стаж (минимум 1 год), а также регистрацию в госреестре субъектов риелторской деятельности.
Регламентировать деятельность риелторов должны саморегулирующиеся организации – АСНУ
Регулировать рынок риелторских услуг в Украине должны саморегулирующиеся организации, а стоимость услуг определяться исходя из договорных отношений сторон, считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.
«Ассоциация стоит на позициях саморегулирования – это единственная общественная организация, которая с 2007 г. приняла решение не поддерживать жесткое регулирование риелторской деятельности через закон», – сказал С.Злыдень.
С.Злыдень также отметил, что законопроект Министерства экономического развития и торговли (МЭРТ) «Об особенностях ведения риелторской деятельности» в последней редакции также устанавливает тариф на услуги риелтора в размере 3% стоимости сделки.
«Мы считаем, что в данной ситуации это договорные отношения, и в нашей концепции (альтернатива АСНУ законопроектам о риелторской деятельности) прописаны договорные отношения. Не обязательно привязываться к каким-то процентам», – сказал С.Злыдень.
По его словам, любое регулирование государством рынка риелторских услуг не приемлемо для его участников. На сегодня риелторы устанавливают плату за услуги в среднем не более 5% стоимости сделки.
Президент АСНУ также отметил, что сегодня значительная часть риелторов ассоциации совместно с Фондом госимущества Украины проходят добровольную сертификацию с дополнительным обучением и повышением квалификации, которая предусматривается законопроектом МЭРТ в обязательном порядке.
«Сейчас мы ведем переговоры с МЭРТ, чтобы подключить их к этой сертификации», – добавил С.Злыдень.
По словам президента Ассоциации, на сегодня АСНУ насчитывает порядка 700 сертифицированных риелторов.
Таким образом, по мнению президента АСНУ, в случае принятия законопроекта о СРО, потребность в предложенных законодательных изменения МЭРТ относительно регулирования риелторской деятельности отпадет, так как деятельность риелторов будет регламентироваться по принципу саморегулирования.
По оценке АСНУ, законодательное регулирование рынка риелторских услуг, виду окончательной несогласованности и требующих доработки законодательных инициатив, а также грядущими парламентскими выборами в Украине осенью текущего года, вряд ли будет введено к концу 2012 г.
3% за риэлторские услуги – неприемлемы для участников рынка
Стоимость услуг риэлторов в Украине необходимо определять на основе договорных отношений.
Такое мнение высказал на пресс-конференции президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень.
При этом он считает, что основные функции по регулированию рынка риэлторских услуг должны принадлежать саморегулируемым организациям, а не жестко прописываться на законодательном уровне.
Новый проект закона "Об особенностях ведения риэлторской деятельности", разработанный Министерством экономического развития и торговли, предполагает установление тарифа на риэлторские услуги в размере 3%.
Однако, в Ассоциации считают, что привязка к определенным процентным показателям в данном случае нецелесообразна и не приемлема для участников рынка. Так как, к примеру, на текущий момент плата за услуги риэлторов не превышает 5% от стоимости сделки.
В Украине сильно сократилось количество риэлторов
Количество агентств недвижимости в Украине за годы кризиса уменьшилось в десять раз, а количество сделок, которые проходят без участия риелторов наоборот существенно увеличилось.
Об этом сказал президент ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич.
"Заработки риэлторов остались практически не переменными от 3% до 5%. Но очень часто в этой сделке участвуют два агентства, поэтому эти проценты делятся на два".
По его словам, большинство агентств во время кризиса закрылись, поэтому сейчас часто работают или субъекты предпринимательской деятельности, или те, кто покинул агентство из-за нехватки соглашений.
"То есть сегментация рынка у нас сегодня выглядит так: агентства, частные предприятия и частные незарегистрированные лица", - добавил эксперт.
По словам эксперта, ориентировочно 60-70% сделок по купле-продаже квартир составляет недвижимость эконом-класса, в основном "спальные" районы и их следует колеблется от 50-70 тысяч долларов.
Рынок риэлторских услуг должно регулировать не только государство
В начале 2013 года в Украине были предприняты попытки регулирования рынка риэлторских услуг на законодательном уровне.
При этом не был учтен важный момент – на рынках совершенной конкуренции только госрегулирование или действия отдельной части игроков не дают должного эффекта. Для того чтобы навести порядок в сфере риэлторских услуг, необходимы усилия всех участников рынка недвижимости. Такое мнение высказал директор филиала компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)» Андрей Правдин.
Не смотря на то, что профессиональные риэлторские организации ведут систематическую работу по улучшению качества услуг, потребители не ограждены от недобросовестных, а в некоторых случаях и мошеннических действий на рынке недвижимости. Чтобы навести порядок, и улучшить качество обслуживания потребителей, усилий одних лишь агентств недвижимости недостаточно. Клиенты также должны включаться в решение проблемных вопросов, считает эксперт.
«Уже много лет подряд профсоюзы внедряют специальные программы обучения персонала агентств недвижимости, направленные на повышение качества обслуживания. При этом сами потребители, в основном, не принимают участие в регулировании этого вопроса. Обращаясь в риэлторскую компанию, клиент практически никогда не требует сертификата о том, что ее сотрудники прошли соответствующее обучение, не интересуется правоустанавливающими документами агентства недвижимости, не запрашивает рекомендации бывших клиентов, не просит подтверждения опыта аналогичных работ. Обычно людей интересует лишь цена услуги. И если потребитель выбирает агентство, исходя лишь из этого критерия, то он должен осознавать все риски и последствия своего решения», – говорит А. Правдин.
Сегодня можно выбрать услуги различного качества и стоимости – нужно лишь задаться этим вопросом. Однако часть украинцев считает, что продать недвижимость можно и самостоятельно, не принимая во внимание тот факт, что квартира для многих – единственная «крупная» собственность. Что касается покупателей, то они зачастую не имеют возможности проверить все тонкости и нюансы, связанные с приобретаемым жильем.
Помимо пассивного отношения потребителей к регулированию качества риэлторских услуг, существует ряд других сложностей, которые затрудняют работу профессиональным риэлторам. Так, например, за 20 лет существования рынка риэлторских услуг до сих пор никак не закреплены юридические права и обязанности между государством и риэлтором. На специалиста по недвижимости негласно возлагается обязанность оценки юридических рисков сделки, что фактически не является его прямой функцией. При этом возможности получения информации, в частности, доступ к данным БТИ и госрегистратора, ограничены.
«Вообще, отечественный рынок риэлторских услуг значительно отличается от аналогичного рынка в других странах мира. За рубежом риэлтор выступает профессиональным продавцом, отстаивающим интересы человека, который реализует объект недвижимости. При этом он не несет ответственности за юридическую чистоту сделки. Этим занимается юрист, который является представителем со стороны покупателя. Обязанности риэлтора и юриста за границей четко разграничены. В Украине же работу риэлторов оплачивает покупатель, а профессиональные агентства недвижимости, как правило, вынуждены совмещать несколько видов услуг: риэлторских, технических, юридических», – отмечает А. Правдин.
Справка: Компания «Харьковское агентство недвижимости» основана в 1996 году. Входит в пятерку крупнейших агентств недвижимости Харькова. Предоставляет полный пакет услуг покупки, продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости, а также оказывает консалтинговые услуги по анализу рынка.
В Украине разработали очередной проект закона о риелторской деятельности
Ассоциация специалистов недвижимости Украины (АСНУ) разработала собственный проект закона, регулирующий риелторскую деятельность.
Об этом президент АСНУ Сергей Злыдень сообщил на пресс-конференции. "Законопроект не лоббирует интересов никаких риелторских групп и инвесторов", - сказал Сергей Злыдень. По его словам, в разработке законопроекта участвовали специалисты АСНУ, риелторы и другие участники рынка.
В свою очередь, руководитель комитета по юридическим вопросам АСНУ Юрий Пита сообщил, что законопроект основан на рыночных принципах и, в частности, не предполагает установления тарифа на услуги риелтора в размере 3% стоимости сделки, а также иных ограничений, которые претят принципам рыночных отношений.
Напомним, в июле 2012 года Министерство экономразвития и торговли вновь предложило урегулировать ведение риелторской деятельности на законодательном уровне, наделив при этом МЭРТ правом выдавать сертификаты субъектам риелторской деятельности и вести Госреестр субъектов риелторской деятельности, тогда как в предыдущем варианте законопроекта эти функции закреплялись за Фондом госимущества (ФГИ). Новая версия законопроекта "Об особенностях ведения риелторской деятельности" разработана по поручению президента Украины Виктора Януковича.
В Украине уже неоднократно предпринимались попытки законодательного урегулирования риелторской деятельности, однако безрезультатно. В частности, Верховная Рада в июне 2007 года не поддержала законопроект №3499 "О риелторской деятельности", направленный на регулирование на законодательном уровне риелторской деятельности на рынке недвижимости страны, разработанный народным депутатом Партии регионов Игорем Прасоловым.
После этого И. Прасолов 7 июля 2011 года зарегистрировал в парламенте новый законопроект №8781 "О риелторской деятельности", концептуальным отличием которого от предыдущего одноименного законопроекта являлась его ориентированность, прежде всего, на защиту прав потребителей риелторских услуг.
В то же время президент Украины Виктор Янукович в ноябре 2011 года поручил премьер-министру Николаю Азарову до 30 января 2012 года обеспечить подготовку и внесение на рассмотрение Верховной Радой законопроекта о риелторской деятельности. И во исполнение этого поручения МЭРТ в марте 2012 года обнародовал на своем сайте законопроект "Об особенностях ведения риелторской деятельности", который пока еще не зарегистрирован в парламенте.
Однако ряд общественных риелторских организаций обратились к руководству страны с просьбой взять за основу законопроект о риелторской деятельности, автором которого выступает народный депутат Игорь Прасолов (фракция Партии регионов), а не проект документа МЭРТ.
Отказ от риелторов привел к падению цен на жилье в Украине
В 2012 году, по данным Госстата, заключено на 17,1% меньше сделок купли-продажи недвижимости с помощью услуг посредников.
"Если в начале года у меня было до пяти сделок, то сейчас — одна-две. Да и цены на услуги снизил — просил 5%, в результате сторговывался на 3%, а теперь прошу 3% и соглашаюсь на 2%", — рассказал изданию "Вести" киевский риелтор Владимир Голуб.
На сегодняшний день интернет пестрит объявлениями о продаже квартир без посредников. Как отмечает член Ассоциации риелторов Украины Дмитрий Корчев, на рынке недвижимости появилась еще одна тенденция. "Раньше посредники брали деньги с покупателей, а теперь — из продавцов. Покупатели не хотят переплачивать и считают, что так логичнее, но на самом деле продавец, который знает, что платить риелтору ему придется из своих денег, уже изначально закладывает эту сумму в цену", — заявил Корчев.
Между тем, аналитики сайта Slando, которые промониторили объявления с февраля по май, сообщили, что "вторичка" подешевела на 20%. "В основном, это коснулось Киева, Одессы, Полтавы, Харькова и Хмельницкого. Это связано с тем, что цены стали указываться без учета комиссионных риелтору, и предложений стало больше. Ранее в среднем "однушка" в Киеве стоила $69 тыс., то теперь — $58 тыс.", — заявил PR-менеджер Slando Сергей Колосков.
Сами же участники процесса купли-продажи жилья уверены, что падают в цене в основном хрущевки, которые до конца года подешевеют еще на 5%, сообщает "Дело".
Кабмин намерен ввести госрегулирование деятельности риэлторов
Министерство экономического развития и торговли Украины подготовило проект закона Украины «Об особенностях осуществления риэлторской деятельности», в котором определяется правовая основа для осуществления риэлторской деятельности в Украине, основные нормы государственного регулирования этого вида деятельности. Об этом сообщает пресс-служба Минэкономразвития.
Как отметил директор департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Минэкономразвития Игорь Шевердин, опыт европейских государств свидетельствует, что посредническая деятельность в операциях с недвижимостью строго регламентирована. Риэлторские услуги подлежат лицензированию, потребитель этих услуг на законодательном уровне защищен от получения некачественных услуг, оплата услуг риэлтора законодательно фиксированной, а ее получения контролируется государственными органами.
«Для Украины очень актуально принятие профильного закона о риэлторской деятельности. Разработанный документ будет определять правовые, экономические и организационные основы в этой сфере, подготовленного с учетом прогрессивной международной практики. Принятие закона позволит определять принадлежность уровня профессиональной деятельности участников рынка риэлторских услуг надежнее защищать права и законные интересы потребителей риэлторских услуг», – сказал Шевердин.
Почему министерство экономического развития хочет контролировать риэлторов?
Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ) предлагает Кабмину поддержать разработанный специалистами ведомства законопроект о риэлтерской деятельности, чтобы защитить граждан от злоупотреблений на рынке недвижимости.
Если правительство его одобрит, что уже осенью законопроект «Об особенностях ведения риэлтерской деятельности» поступит на рассмотрение в парламент. Это будет первый документ в отечественном законодательстве, нормы которого вводят в правовое поле профессию риэлтора и законодательно регламентируют рынок недвижимости.
Сейчас деятельность риэлторов в Украине законодательно не урегулирована. Как правило, осуществление таких услуг при совершении сделок с недвижимостью в официальных документах обозначается как «предпринимательская деятельность по предоставлению информационных услуг».
Это приводит к тому, что довольно часто риэлтерской деятельностью занимаются так называемые «серые риэлторы», действующие полулегально. Все это негативно сказывается как на уровне защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг, так и в целом на развитии рынка недвижимости.
Авторы законопроекта о риэлтерской деятельности считают, что его поддержка ликвидирует эти недостатки. Как отметил Игорь Шевердин, директор департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства МЭРТ, опыт европейских государств свидетельствует, что посредническая деятельность в операциях с недвижимостью строго регламентирована.
«Риэлтерские услуги подлежат лицензированию, потребитель этих услуг на законодательном уровне защищен от получения некачественных услуг, оплата услуг риэлтора зафиксирована законодательно, а ее получения контролируется государственными органами», — пояснил он.
Помимо прочего, предлагается ограничить максимальную комиссию риэлтора — на уровне 3% от стоимости недвижимого имущества. При этом указанная сумма вознаграждения должна быть указана в акте о предоставлении риэлтерских услуг.
Также МЭРТ в своем законопроекте предлагает возложить именно на это министерство контролирующие функции за риэлтерской деятельностью и сделками в сфере недвижимости. Это не первая попытка чиновников МЭРТ закрепить за собой эти полномочия.
В июле 2012 г. министерство уже подавало похожий законопроект, где было зафиксировано его право на сертификацию субъектов риэлтерской деятельности и ведение их реестра. Однако документ был отклонен правительством. Еще раньше, в июле 2011 г. нынешний глава МЭРТ Игорь Прасолов, будучи депутатом Верховной Рады от фракции Партии регионов, предлагал парламенту принять законопроект, также регламентирующий сферу риэлтерских услуг.
Большое внимание к этому направлению предпринимательской деятельности эксперты связывают не только с тем, что риэлторы до сих пор находятся в Украине вне правового поля, но и тем, что именно с падения рынка недвижимости США начался мировой финансово-экономический кризис.
В США стоимость всей недвижимости в 150 раз превышает годовой ВВП, а в Украине — в 400 раз. То есть, по сути, недвижимость является одним из основных богатств страны. Поэтому законодательное регулирование операций, с ней связанных, играет значительную роль в обеспечении экономической безопасности государства.
Опрошенные «i» отраслевые специалисты считают, что принятие профильного закона позволит повысить уровень защиты прав и законных интересов потребителей риэлтерских услуг, которыми являются как владельцы недвижимости, так и ее покупатели, уменьшит количество злоупотреблений в сфере риэлтерской деятельности, сделает украинской рынок недвижимости более прозрачным и консолидирует его.
Впрочем, в процессе обсуждения законопроекта о риэлтерской деятельности, прогнозируют они, может возникнуть конкуренция за распределение контролирующих полномочий между Минэкономразвития и Миндоходов.
Рынок только выиграет, если с него уйдут 50% риелторов?
Специалист в области недвижимости прокомментировал законопроект Минэкономразвития о рынке риелторских услуг.
Министерство экономразвития и торговли разработало законопроект, в котором предлагает установить размер максимальной оплаты за услуги риелторов на уровне 3%, в зависимости от стоимости недвижимости. При этом сумма вознаграждения, согласно законопроекту, должна быть указана в акте о предоставлении таких услуг.
Также в законопроекте предусматривается, что Минэкономразвития формирует и ведет госреестр риелторов. В него должна быть внесена информация о специалистах в этой области, как работающих в компаниях, так и тех, кто работает самостоятельно. Доступ в этот реестр будет круглосуточным и бесплатным, как и к любому другому сайту. Законопроект предусматривает, что предоставлять риелторские услуги смогут только те, кто внесен в этот реестр. Подготовку специалистов на рынке недвижимости будут осуществлять только те учреждения, которые заключили соответствующие договора о сотрудничестве с министерством. К тому же риелторы будут обязаны не реже одного раза в три года повышать квалификацию. Кроме того, согласно законопроекту, риелтор должен перед началом своей деятельности заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности. При этом человеку разрешено либо работать в риелторской компании, либо самостоятельно предоставлять такие услуги. В случае нарушения у риелтора будет отобрана лицензия.
О том, каким образом повлияет данный законопроект на рынок риелторских услуг, в эфире радиостанции «Голос Столицы» рассказал президент федерации недвижимости «ФИАБСИ Украина» Александр Бондаренко.
«Голос Столицы»: Не кажется ли вам, что этот законопроект уж очень жёсткий по отношению к рынку риелторских услуг?
Александр Бондаренко: Да, этот законопроект предполагает жёсткое государственное регулирование. Но моё личное отношение к его появлению следующее: лучше закон, даже если он на наш взгляд несовершенен, чем полное беззаконие, которое мы наблюдаем сейчас. Да, очень многим риелторам или тем, кто называет себя риелторами, придётся уйти с этого рынка, и я, честно говоря, буду этому рад. Потому что есть огромное количество людей, работающих непрофессионально, некорректно по отношению к потребителям, я уже не говорю о тех мошенниках, которым тоже есть место на рынке, к сожалению.
«Голос Столицы»: Сколько уйдёт, сколько останется по вашим прогнозам?
Александр Бондаренко: Я думаю, если уйдёт 50% людей, то рынок от этого выиграет.
«Голос Столицы»: Вы сказали о несовершенстве законопроекта. Могли бы вы уточнить, что вы имели в виду?
Александр Бондаренко: Например, обязательное страхование. Я, честно говоря, прочитав законопроект, не понял, что, собственно говоря, можно страховать. Страховать сделку, страховать непрофессионализм риелтора – это смешно. Сам закон направлен на то, чтобы непрофессионалов на рынке не осталось. И меня удивляет норма о трёх процентах. Дело в том, что в условиях кризиса, не будем скрывать, сейчас многие агентства недвижимости берут и меньше 3%, но если речь идёт о крупных городах, где недвижимость достаточно высокая по стоимости, то это – нормальная ситуация. Представьте себе какой-нибудь Крыжополь или какой-нибудь захудалый городишко на востоке Украине, где стоимость недвижимости 80 000 гривен. И эти 3% от 80 тысяч гривен даже не покроют долю расходов агентства, которое оно понесёт, продавая такой объект. Поэтому в рыночных условиях, мне кажется, о цене за предоставленную услугу должен договариваться тот, кто её предоставляет, и тот, кто хочет получить эту услугу. Государство здесь не должно вмешиваться. Но я понимаю мотивацию чиновников: они хотят знать о реальных доходах агентств недвижимости, чтобы отслеживать, насколько корректно они платят налоги. Но это немножко другая сфера.
«Голос Столицы»: Есть такое мнение, что этим законопроектом чиновники решили установить серьёзный контроль над риелторами и, соответственно, над рынком недвижимости. Это так?
Александр Бондаренко: В принципе, да, это действительно отвечает, может быть, тем задачам, которые ставит перед собой традиционная экономика, к которым, как бы мы к этому не относились, относится Украина. Это страна с традиционным укладом, это не страна со свободными рыночными отношениями. И поэтому абсолютно закономерно, что государство хочет установить контроль над всеми отраслями, в том числе и за рынком недвижимости.
«Голос Столицы»: А где в мире есть подобная практика, когда фактически все сферы деятельности этого рынка контролируются государством?
Александр Бондаренко: Во многих странах есть закон о риелторской деятельности, но во многих странах этот закон не направлен на то, чтобы установить жёсткий контроль со стороны государства. Например, есть страны, в которых некоторые регуляторные функции переданы профессиональным сообществам. Профессиональное сообщество даже в большей степени заинтересовано в том, чтобы риелторы оказывали качественную услугу, потому что они борются за высокий имидж своей профессии. Например, в США или в Италии, в Бельгии и т. д. Но есть страны, та же Беларусь, где батька-Лукашенко пролоббировал принятие соответствующего закона, и там жёсткое государственное лицензирование: тебе на бумажку – занимайся, а тебе не дам – ты не занимайся. Каковы критерии выдачи этой бумажки – не всегда понятно.
Рынок только выиграет, если с него уйдут 50% риелторов?
Специалист в области недвижимости прокомментировал законопроект Минэкономразвития о рынке риелторских услуг.
Министерство экономразвития и торговли разработало законопроект, в котором предлагает установить размер максимальной оплаты за услуги риелторов на уровне 3%, в зависимости от стоимости недвижимости. При этом сумма вознаграждения, согласно законопроекту, должна быть указана в акте о предоставлении таких услуг.
Также в законопроекте предусматривается, что Минэкономразвития формирует и ведет госреестр риелторов. В него должна быть внесена информация о специалистах в этой области, как работающих в компаниях, так и тех, кто работает самостоятельно. Доступ в этот реестр будет круглосуточным и бесплатным, как и к любому другому сайту. Законопроект предусматривает, что предоставлять риелторские услуги смогут только те, кто внесен в этот реестр. Подготовку специалистов на рынке недвижимости будут осуществлять только те учреждения, которые заключили соответствующие договора о сотрудничестве с министерством. К тому же риелторы будут обязаны не реже одного раза в три года повышать квалификацию. Кроме того, согласно законопроекту, риелтор должен перед началом своей деятельности заключить договор страхования гражданско-правовой ответственности. При этом человеку разрешено либо работать в риелторской компании, либо самостоятельно предоставлять такие услуги. В случае нарушения у риелтора будет отобрана лицензия.
О том, каким образом повлияет данный законопроект на рынок риелторских услуг, в эфире радиостанции «Голос Столицы» рассказал президент федерации недвижимости «ФИАБСИ Украина» Александр Бондаренко.
«Голос Столицы»: Не кажется ли вам, что этот законопроект уж очень жёсткий по отношению к рынку риелторских услуг?
Александр Бондаренко: Да, этот законопроект предполагает жёсткое государственное регулирование. Но моё личное отношение к его появлению следующее: лучше закон, даже если он на наш взгляд несовершенен, чем полное беззаконие, которое мы наблюдаем сейчас. Да, очень многим риелторам или тем, кто называет себя риелторами, придётся уйти с этого рынка, и я, честно говоря, буду этому рад. Потому что есть огромное количество людей, работающих непрофессионально, некорректно по отношению к потребителям, я уже не говорю о тех мошенниках, которым тоже есть место на рынке, к сожалению.
«Голос Столицы»: Сколько уйдёт, сколько останется по вашим прогнозам?
Александр Бондаренко: Я думаю, если уйдёт 50% людей, то рынок от этого выиграет.
«Голос Столицы»: Вы сказали о несовершенстве законопроекта. Могли бы вы уточнить, что вы имели в виду?
Александр Бондаренко: Например, обязательное страхование. Я, честно говоря, прочитав законопроект, не понял, что, собственно говоря, можно страховать. Страховать сделку, страховать непрофессионализм риелтора – это смешно. Сам закон направлен на то, чтобы непрофессионалов на рынке не осталось. И меня удивляет норма о трёх процентах. Дело в том, что в условиях кризиса, не будем скрывать, сейчас многие агентства недвижимости берут и меньше 3%, но если речь идёт о крупных городах, где недвижимость достаточно высокая по стоимости, то это – нормальная ситуация. Представьте себе какой-нибудь Крыжополь или какой-нибудь захудалый городишко на востоке Украине, где стоимость недвижимости 80 000 гривен. И эти 3% от 80 тысяч гривен даже не покроют долю расходов агентства, которое оно понесёт, продавая такой объект. Поэтому в рыночных условиях, мне кажется, о цене за предоставленную услугу должен договариваться тот, кто её предоставляет, и тот, кто хочет получить эту услугу. Государство здесь не должно вмешиваться. Но я понимаю мотивацию чиновников: они хотят знать о реальных доходах агентств недвижимости, чтобы отслеживать, насколько корректно они платят налоги. Но это немножко другая сфера.
«Голос Столицы»: Есть такое мнение, что этим законопроектом чиновники решили установить серьёзный контроль над риелторами и, соответственно, над рынком недвижимости. Это так?
Александр Бондаренко: В принципе, да, это действительно отвечает, может быть, тем задачам, которые ставит перед собой традиционная экономика, к которым, как бы мы к этому не относились, относится Украина. Это страна с традиционным укладом, это не страна со свободными рыночными отношениями. И поэтому абсолютно закономерно, что государство хочет установить контроль над всеми отраслями, в том числе и за рынком недвижимости.
«Голос Столицы»: А где в мире есть подобная практика, когда фактически все сферы деятельности этого рынка контролируются государством?
Александр Бондаренко: Во многих странах есть закон о риелторской деятельности, но во многих странах этот закон не направлен на то, чтобы установить жёсткий контроль со стороны государства. Например, есть страны, в которых некоторые регуляторные функции переданы профессиональным сообществам. Профессиональное сообщество даже в большей степени заинтересовано в том, чтобы риелторы оказывали качественную услугу, потому что они борются за высокий имидж своей профессии. Например, в США или в Италии, в Бельгии и т. д. Но есть страны, та же Беларусь, где батька-Лукашенко пролоббировал принятие соответствующего закона, и там жёсткое государственное лицензирование: тебе на бумажку – занимайся, а тебе не дам – ты не занимайся. Каковы критерии выдачи этой бумажки – не всегда понятно.
Кто пытается монополизировать рынок риелторских услуг?
В ближайший год сфера риелторских услуг может быть монополизирована. Именно на это направлен новый законопроект, предложенный министерством к обсуждению. По мнению экспертов, подобные сценарии уже были реализованы на рынках аудиторских и оценочных услуг.
В Министерстве экономического развития и торговли (МЭРТ) настаивают, что одобрение законопроекта «Об особенностях осуществления риелторской деятельности» позволит создать систему защиты потребителей услуг и обеспечить высокий уровень профессионализма участников рынка.
«Для Украины очень актуально принятие профильного закона о риелторской деятельности. Разработанный документ будет определять правовые, экономические и организационные основы в этой сфере, подготовленные с учетом прогрессивной международной практики», — утверждает директор департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Минэкономразвития Игорь Шевердин.
Однако игроки рынка уверены: задача данного нововведения более приземленная. «Всем работающим в недвижимости стоит готовиться к монополизации сферы. Рынок аудита и ценных бумаг уже подмяли, оценщики в процессе, — еще за неделю до вынесения законопроекта на обсуждение сообщала «ВВ» президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская, — тем более что риелторам будет очень сложно защищаться. Если у нас есть хотя бы закон об оценочной деятельности, то у них такого норматива нет. Закон о риелторской деятельности может быть принят в одну ночь, а завтра начнут обучать и сертифицировать только «нужные» компании, все остальные останутся за бортом».
Не опять, а снова
«Потуги урегулировать рынок риелторской деятельности предпринимаются постоянно: это четвертая версия законопроекта, которая выносится на обсуждение за последние полтора года. Впервые подобный норматив был подан летом 2011го по инициативе депутата ВР Игоря Прасолова и при консультационном участии общественной организации «Риелторская палата Украины». Однако тот документ не выдерживал никакой критики: он был разработан непосредственно под эту общественную организацию, которой отводилась роль регулятора рынка. Именно поэтому игроки приложили максимум усилий для блокировки данного проекта», — рассказывает «ВВ» президент Ассоциации специалистов недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень.
После этого Администрация президента дала поручение Кабмину создать законопроект с учетом необходимых поправок. В итоге в феврале 2012 года было созвано первое заседание рабочей группы, в которую входили профильные министерства и комитеты, а также представители ВР и общественных организаций. Однако в новой версии норматива риелторов не устроили два момента: ограничение максимального тарифа комиссионных и страхование деятельности, т. е. сведение к минимуму роли профессиональных организаций. Как считает Сергей Злыдень, первое условие ограничивает ведение предпринимательской деятельности как таковой, а второе может быть использовано для монополизации сферы, так как предложить мелким игрокам рынка неподъемную сумму страхового взноса будет несложно.
Эти же спорные моменты перешли и в теперешний вариант законопроекта. Кроме того, добавился еще один — администрирование рынка со стороны государства. В частности, вводится обязательная сертификация риелторов и внесение их в реестр. Причем, скорее всего, эти функции будут закреплены за Минэкономики, учитывая, что нынешним министром МЭРТ является не кто иной, как Игорь Прасолов.
По мнению опрошенных экспертов, от принятия такого закона выиграть могут только «Семейные» риелторы. В то же время ни конечный потребитель, ни государство изменений не заметят. Потребителя интересуют три вещи: качественное обслуживание, стоимость услуг и гарантия безопасности сделки. Но даже с принятием данного закона риелтор все равно не сможет проводить какиелибо проверки. Чтобы это произошло, нужно вносить изменения в другие законы.
Ничего хорошего не сулит и ограничение комиссионных на уровне не более 3% от суммы сделки. Ведь сегодня этот показатель плавает в пределах 2–2,5%. И если сейчас у клиента есть возможность торговаться и находить риелтора «по карману», то после введения ограничения все будут работать именно за указанные 3%.
В то же время государство не получит никаких дополнительных поступлений в бюджет. «Дело в том, что договоры на комиссию официально никто проводить не будет. А значит, и не будет базы для налогообложения. В Украине уже давно безуспешно пытаются контролировать рынок аренды квартир. Но пока что сборы платят только те, кому это нравится, остальные 90% работают в тени», — поясняет эксперт консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Чтобы не допустить законодательных перекосов и возможной монополизации сферы недвижимости, члены АСНУ готовят письмообращение к премьерминистру Украины Николаю Азарову и главе Минэкономразвития. В частности, в нем будет указано, что к разработке данной версии закона не привлекались общественные организации и игроки рынка, а также то, что жесткое администрирование со стороны государства идет вразрез как с европейским опытом, так и с официальным курсом Украины на дерегуляцию экономики.
Украину избавят от «серых» и «черных» риелторов
На рынке недвижимости полным ходом орудуют аферисты: по данным МВД, нынешним летом в стране участились случаи мошенничества при аренде и покупке жилья. Больше всего пострадавших – в Киеве и крупных областных центрах, хотя маклеры «кидают» украинцев и в других городах.
Причина вовсе не в доверчивости наших граждан, а в том, что риелторские услуги до сих пор не урегулированы никакими законами. Решить проблему недавно попытались в Минэкономразвития, но эксперты называют попытку не слишком удачной.
Доходное место
Риелторов в Украине сегодня достаточно много. По данным Минюста, с начала этого года в стране уже зарегистрировано почти четыре тысячи СПД (субъектов предпринимательской деятельности), которые в качестве основного вида деятельности определили проведение операций с недвижимостью. «Самым популярным направлением работы среди них является сдача в аренду собственной или арендованной недвижимости, – рассказывает директор Департамента государственной регистрации юридических лиц и физлиц-предпринимателей Александр Барбелюк. – Вторым по популярности стало открытие агентств недвижимости, которых в Украине появилось более шестисот». Цифры впечатляют, и не только потому, что это данные по итогам семи месяцев одного года. Можно лишь приблизительно подсчитать, сколько риелторов работает в стране нелегально и без регистрации.
Эксперты утверждают, что вся риелторская братия может насчитывать десятки тысяч человек (с учетом риелторов-самоучек, а также «серых и черных» маклеров, которых уволили из агентств недвижимости во время кризиса). Несмотря на то, что работы сегодня очень мало, никто не оставляет этот рынок из-за возможности быстрого и сравнительно легкого заработка. «У людей еще свежи в памяти времена, когда за полгода можно было заработать на иномарку, а за год накопить на квартиру, – объясняет президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. – Сейчас тоже можно при удачной сделке за месяц получить $3-4 тыс., хотя потом целый сезон сидеть без клиентов и заработка. В среднем столичные риелторы заключают сегодня пять-шесть сделок купли-продажи в год. В регионах эта цифра меньше».
Цена вопроса
Ситуация непонятная: особо доходным риелторский бизнес не назовешь, но люди стремятся работать в этой сфере услуг, не взирая на стагнацию рынка недвижимости. «Кто-то ждет прихода лучших времен, кто-то вместо продаж уходит в более активный сегмент аренды жилья и офисов, а кто-то без лишних сомнений начинает зарабатывать деньги мелким и крупным мошенничеством, – анализирует ситуацию изнутри независимый эксперт рынка недвижимости Руслан Макаренко. – Правда, на этот шаг идут, как правило, риелторы, которые работают без государственной регистрации». Чаще всего аферистов могут встретить потенциальные арендаторы, говорят в МВД. Как правило, мошенники «сдают» квартиры по заниженной стоимости, но сразу нескольким людям. Бывают и крупные махинации: например, в июле в Макеевке риелтор присвоил себе $19 тыс. за продажу дома по доверенности.
В крупных агентствах недвижимости причиной всех проблем называют доверчивость и скупость наших граждан. Дескать, люди в стремлении сэкономить на услугах профессионалов обращаются за помощью к сомнительным лицам, за что «платят дважды». Однако аналитики рынка недвижимости уверены, что главная беда – отсутствие законодательного регулирования риелторской деятельности. На сегодняшний день посредники в сфере купли-продажи и аренды жилья или нежилых помещений чаще всего работают без правил и обязательств. Только немногие фирмы имеют квалификационные сертификаты, которые выданы профессиональными объединениями риэлторов. В то же время в Европе, например, данный вид посреднической деятельности строго регламентирован, начиная от выдачи государственных лицензий и заканчивая штрафами за нарушения в работе.
Риелтор в законе
По опыту европейских коллег Минэкономразвития разработало свой вариант законодательной «узды» для риелторов. Законопроект от МЭРТ (кстати, далеко не первый в этой сфере) определяет условия для тех, кто хочет заниматься этой деятельностью, фиксирует главные пункты договоров о предоставлении риелторских услуг и заставляет риелторов страховать свою ответственность перед клиентами. Также в документе установлен максимальный размер оплаты посреднику (не больше 3% от цены недвижимого имущества) и очень размыто, но все-таки прописана ответственность риелтора за качество услуг. «Для нашей страны принятие такого закона очень актуально. Разработанный документ позволит определять надлежащий уровень профессиональной деятельности участников рынка риелторских услуг, надежнее защищать права и интересы потребителей этих услуг», – пояснил глава департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Игорь Шевердин.
Не отрицая «важность», «значимость» и «нужность» профильного закона о риелторской деятельности, эксперты, тем не менее, не хвалят проект от МЭРТ. Больше всего удивления вызывает трехпроцентный лимит по оплате работы риелтора. «Попытка ограничить вознаграждение может сказаться на мотивации и качестве предоставляемых услуг», – полагает старший менеджер компании Ernst & Young в Украине
Сергей Кекух. Проще говоря, посредник, знающий о том, что больше все равно не получит, перестанет напрягаться, удовлетворяя желания клиента. «Это же рынок! Почему государство не регулирует цены на оказание, к примеру, парикмахерских услуг?!», – возмущается Макаренко. Экспертам также неясно, как будет соблюдаться эта норма при аренде жилья: за плату в размере 3% от месячной арендной ставки не пойдет работать ни один риелтор.
Потребители риелтерских услуг будут застрахованы от "серых" риелторов
Проект закона "Об особенностях осуществления риелтерской деятельности" подготовлен Минэкономразвития по поручению КМУ на выполнение поручения Президента Украины, для того, чтобы создать надежную систему защиты прав потребителей риелтерских услуг, а также сформировать равные конкурентные условия для развития рынка недвижимости.
"На сегодня риелтерская деятельность осуществляется как "предпринимательская деятельность по предоставлению информационных услуг". Однако, эта сфера, связанная с серьезными финансовыми и имущественными вопросами, в Украине никак не регулируется и не контролируется со стороны государства. То есть, потребители риелтерских услуг не застрахованы от так называемых "серых" риелторов и использования мошеннических схем в завладении чужим имуществом. Это отрицательно сказывается как на уровне защиты прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, так и в целом на развитии рынка недвижимости", - отметил директор департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Минэкономразвития Игорь Шевердин.
Международная практика показывает, что посредническая деятельность в операциях с недвижимостью в большинстве стран строго регламентирована. Риелторские услуги подлежат лицензированию, потребитель этих услуг на законодательном уровне защищен от получения некачественных услуг, оплата услуг риелтора законодательно фиксирована, а ее получение контролируется государственными органами.
Например, нелицензированная риелторская деятельность в Австрии запрещена законом. Лицензии на этот вид деятельности выдают и в Италии, и в странах Бенилюкса, Турции, Египте. В США Национальная ассоциация риелторов состоит из частных брокеров, получивших лицензии на свою деятельность. Они работают в компаниях, но при этом несут персональную ответственность за соблюдение законодательства и качество предоставляемых услуг. В Финляндии в агентстве недвижимости хотя бы один работник должен иметь такую лицензию. Во-первых, без лицензии невозможно открыть свое агентство. Во-вторых, это статус компании. Для клиента - это показатель профессионализма, опыта и надежности. Для работодателя - важный аргумент при выборе работника.
"Проектом закона предусматривается делегирование части полномочий по регулированию рынка риелторских услуг саморегулируемым организациям. В частности, это касается обучения, квалификации специалистов, защиты прав субъектов риелторской деятельности. Предусматривается создание системы гарантирования защиты потребителей риелторских услуг при помощи введения страхования гражданско-правовой ответственности; введения Государственного реестра риелторов и субъектов риелторской деятельности с открытым доступом, а также ограничение максимального размера оплаты риелторских услуг", - пояснил Игорь Шевердин.
Таким образом, реализация закона будет способствовать созданию равных конкурентных условий для развития рынка недвижимости, поскольку будут установлены единые нормы и правила предоставления риелторских услуг, а также введено саморегулирование.
Как зарегулируют риелторов
В правительстве намерены вконец зарегулировать рынок недвижимости. Не разобравшись с регистрацией прав на недвижимое имущество и перенеся на 1 ноября вступление в силу новых правил его оценки, Минэкономразвития взялось за риелторов.
Согласно законопроекту «Об особенностях осуществления риелторской деятельности», представителей данной профессии обяжут иметь высшее образование, проходить обучение по спецпрограмме, сдавать экзамен и т.д. Их будут заносить в специальный реестр и выдавать корочку риелтора. Авторы законопроекта ожидают от этого повышения качества услуг. Эксперты побаиваются коррупции и дополнительных проблем для участников рынка.
Для граждан или для чиновников
Работа риелторов в Украине законодательно не урегулирована, и, как правило, осуществляется в виде предпринимательской деятельности по оказанию информационных услуг, сказано в пояснительной записке к законопроекту. Поэтому часто риелторской деятельностью занимаются серые риелторы, которые действуют полулегально. Такая ситуация негативно отражается как на уровне защиты прав потребителей, так и в целом на рынке недвижимости.
Идея «лицензировать» риелторскую деятельность выглядит несколько странной. По сути, это обычная хозяйственная деятельность, сродни любой другой посреднической, которая и без того регулируется Хозяйственным и Гражданским кодексами, законом «О защите прав потребителей», другими законодательными и подзаконными актами. Но партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков считает, что принятие подобного закона оправдано. Поскольку эта сфера деятельности представляет большой общественный интерес, а последствия отсутствия должного госконтроля могут привести к социальному взрыву. «Не секрет, что афера «Элита-Центр» имела бы гораздо меньшие негативные последствия, если бы не очевидная нечистоплотность некоторых агентств недвижимости», - аргументирует он.
Впрочем, по словам партнера ЮФ «Морис Груп» Тараса Герулы, вопрос достаточно спорный. Здесь есть как плюсы, так и минусы. Позитив заключается в возможности (пока достаточно призрачной) повышения качества услуг и некой защите прав потребителей. Но он достигается попутно с большими минусами. Самый большой из них – стремление чиновников к тотальной регуляции всех сфер с возможностью зарабатывать на свидетельствах, реестрах, обучении, аттестациях, рассмотрении жалоб и т.п. По мнению юриста, именно это послужило причиной разработки законопроекта. Интересно, что он, согласно пояснительной записке, разработан во исполнение поручения президента «О некоторых вопросах дерегуляции». «Получилось «красиво» – с целью дерегуляции «зарегулировали» в очередной раз еще одну сферу», - замечает Тарас Герула.
Кто сможет стать риелтором
Согласно законопроекту, риелторы могут работать на рынке в статусе физлица-предпринимателя (ФЛП), либо юрлица-риелторской организации. В последней должен работать хотя бы один сертифицированный риелтор. Также здесь могут работать агенты по операциям с недвижимостью (они не имеют статус риелтора).
Установлены особые требования к риелторам. Они обязаны иметь высшее образование, владеть украинским языком, пройти обучение по программе осуществления риелторской деятельности или стажироваться у действующего риелтора не менее года, сдать квалификационный экзамен и получить квалификационное свидетельство, а также быть зарегистрированными в Государственном реестре риелторов. Заниматься риелторской деятельностью не может лицо с непогашенной судимостью за преступление против собственности.
С регулятором перестарались
Авторы законопроекта ожидают повышения качества услуг. Эксперты – коррупции и дополнительных проблем для участников рынка
Опасения вызывают нормы законопроекта, устанавливающие полномочия Минэкономразвития относительно регулирования риелторов. Именно министерство будет организовывать квалификационный экзамен, выдавать свидетельство, проверять риелторов и применять к ним санкции. Правда, предусмотрено, что в состав экзаменационной комиссии входят не менее двух третей представителей саморегулируемых организаций (СРО) риелторов. Но статус такой организации можно будет получить, снова таки, в Минэкономразвития. «Безусловно, обнаружить в этой норме «коррупционную составляющую» можно», - говорит Максим Копейчиков. К слову, в пояснительной записке сказано, что законопроект не содержит правил и процедур, которые могут содержать риски совершения коррупционных правонарушений, а общественная антикоррупционная экспертиза не проводилась. Нецелесообразной такую модель считает и Тарас Геркула. «Или полностью государственный регулятор, или саморегулируемая организация», - поясняет он.
Законопроектом также определено, что риелтор не может одновременно работать в риелторской организации и как ФЛП, а агент не может одновременно работать в нескольких агентствах. Максим Копейчиков допускает, что целью внедрения этого правила является более четкое определение субъекта ответственности. А Тарас Герула считает эту норму дискриминационной. По его словам, она включена в законопроект в интересах риэлтерских компаний, как возможность отсечь конкуренцию физлиц и злоупотребления работающих как по совместительству, так и самостоятельно.
Никакой информации без регистрации
В законопроекте определены виды риелторских услуг: а) посредническая деятельность по покупке, продаже, аренде недвижимого имущества и осуществление операций с таким имуществом; б) деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости. Другая норма документа гласит, что риелторские услуги нельзя предоставлять без соответствующего свидетельства. То есть, предоставление любых информационных услуг относительно недвижимости не зарегистрированным в реестре риелторов лицом будет противозаконным. «Под информационными услугами можно в данном случае подразумевать широкий спектр услуг, который к риэлтерской деятельности никакого отношения не имеет», - замечает Тарас Герула.
В то же время, сложно прогнозировать, что после принятия закона все риелторы запишутся в реестр и не будет «серых» участников рынка. По словам юриста, все останется так, как было. Просто наличие статуса официального риелтора даст такому специалисту некое преимущество на рынке, но это преимущество будет платным. А Максим Копейчиков полагает, что введению закона в действие должна сопутствовать разъяснительная работа, направленная на предотвращение сотрудничества граждан с такими «полулегальными» консультантами. «Экономия на услугах, связанных с приобретением квартиры, может обернуться большими убытками», - говорит он.
Гонорары ограничат
Интересно, что одной из целей законопроекта определено удовлетворение потребностей потребителей риелторских услуг по «приемлемым ценам». Другой нормой установлено, что максимальный размер оплаты риелторских услуг не может превышать 3% стоимости недвижимости, определенной в договоре. Тарас Герула полагает, что ожидаемого эффекта такое ограничение может не принести. Ведь платежи более 3% могут перейти в оплату каких-либо дополнительных услуг (к примеру, сначала можно заключить договор о предоставлении информационных услуг, а после – о посредничестве). По словам юриста, гонорар должен определяться сторонами самостоятельно. А Максим Копейчиков замечает, что гонорар в реальности не определяется рынком, а существует практически недоказуемый сговор риелторов относительно цены услуг. «На мой взгляд, должна быть определена как максимальная, так и минимальная (в абсолютном денежном выражении) цена, поскольку объем работ риелтора может быть практически одинаковым в сделке по продаже пятикомнатной квартиры в Киеве и однокомнатной квартире в городе с населением десять тысяч человек. То есть, в отдельных случаях трехпроцентный гонорар может даже не покрыть затрат риелтора», - поясняет он.
Кто и когда будет регулировать риелторскую деятельность?
О необходимости закона о риелторской деятельности говорят уже давно, но самого закона по-прежнему нет. И это, по мнению специалистов, тормозит процесс развития отрасли.
Ни для кого не секрет, что профессия риелтора на сегодняшний день де-факто существует, но де-юре какого-либо официального закрепленного подтверждения этому в Украине нет. «Кроме давно уже устаревшего Классификатора профессий, в котором есть название, но нет объяснения сути предоставляемых услуг, – рассказывает Виктор Несин, председатель национального совета Риелторской палаты Украины, – никаких официальных упоминаний про нас нет, хотя вопрос уже неоднократно поднимался на различных государственных уровнях. И, на мой взгляд, именно теперь это может стать камнем преткновения в дальнейшем развитии рынка недвижимости в целом».
Дело в том, что постепенное включение украинской экономики в европейскую, о котором столько говорится и которое все-таки планируется реализовывать в уже обозримом будущем, рано или поздно приведет к ситуации, когда потенциальные зарубежные инвесторы затребуют прозрачную информацию о своих будущих партнерах в Украине. За рубежом, особенно в странах Европы и Америки, профессия риелтора – востребована и очень уважаема. «Практически у каждой американской семьи есть свой врач, адвокат и, как бы это не звучало удивительно для нас, риелтор, – смеется Александр Бондаренко, президент украинского представительства международной федерации риелтеров FIABCI. – Таких специалистов передают «по наследству» своим детям. Конечно, среднестатистическая семья там чаще меняет жилье, чем мы, но, тем не менее, это яркий пример уровня доверия к специальности».
В Украине же, по мнению многих игроков рынка, уровень доверия к риелторам снижается из года в год, дискредитированный случайными людьми, считающими подобную работу легким способом получения денег. Специалисты полагают, что если подобная картина будет наблюдаться еще буквально несколько лет, то институт риелторства как таковой просто изживет себя.
С одной стороны, можно говорить о том, что необходимость риелтора как посредника между продавцом и покупателем недвижимости может быть сомнительна, ведь, по сути, обе стороны и без него знают, что им нужно и каких денег это стоит. Но с другой стороны, грамотный риелтор не только владеет полной информацией об объекте (даже ряде аналогичных объектов), но и снимает множество вопросов, связанных с реализацией сделки, экономя, таким образом, огромное количество времени и нервов, как покупателю, так и продавцу. По сути, риелтор – как свадебное агентство – берет на себя самое сложное: организацию и решение технических и юридических вопросов.
Именно поэтому ситуация, сложившаяся в данной профессии, по мнению специалистов, требует скорейшего разрешения. С подобной инициативой недавно выступила Риелторская палата Украины , призвав своих коллег объединиться и найти путь выхода из этого кризиса.
Собственно, сам путь им совершенно ясен. «Начать необходимо с разработки общего, я бы сказал, рамочного закона, который позволит нам определить суть профессии риелтора и его функции», – говорит Виктор Несин. Собственно, текст законопроекта, который можно было бы взять за основу, есть. С учетом определенных изменений, этот текст существует уже достаточно давно, несколько раз передавался на рассмотрение законотворческим органам и даже был предложен как законопроект на рассмотрение ВР еще при прошлой власти. Сейчас его нужно фактически лишь немного переделать. «Предыдущий законопроект отличается некоторой направленностью на жесткое государственное регулирование отрасли. Это не слишком удобно для риелтеров, но тогда другого выхода не было. Как вы понимаете, предыдущая власть никогда не пошла бы на уступки. Сейчас ситуация поменялась, и мы можем создать законопроект, который будет гораздо более лояльным и оптимально учитывать потребности нашей профессии, – объясняет Несин. – Именно поэтому мы приглашаем к совместной работе над ним профессиональные организации, представляющие интересы разных групп риелтеров».
Собственно, главным изменением для общественности после принятия такого закона должно стать обязательное лицензирование (вероятно, это будет не лицензия как таковая, а какой-либо другой официальный документ) деятельности риелтора. Кто будет осуществлять процесс лицензирования и как именно он будет проходить, мнения расходятся. Специалисты согласны в одном – каждый человек, желающий работать в этой сфере, должен сдать несложный профессиональный экзамен – после обучения (на старте) либо подтверждающий квалификацию.
Самое интересное, что даже при отсутствии официально признанной профессии риелтора, методики обучения, учебники и даже преподаватели существуют. Дело за малым – организовать процесс. Тем более, что, например, в составе университета «Крок» еще с 2010 г. действует Киевский колледж недвижимости, который де-факто уже готовит специалистов по «операциям с жилой и нежилой недвижимостью». Не нужно изобретать велосипед.
Самый сложный вопрос – определиться (и договориться), кто должен контролировать подготовку и осуществлять лицензирование риелтеров. Здесь могут быть, фактически, два основных варианта – государственное либо саморегулирование. Второе специалистам отрасли кажется более приемлемым – только изнутри понятны причины и следствия всех процессов, а также видны наиболее приемлемые пути решения вопросов и оптимизации различных ситуаций. Естественно, есть одно большое «но» - очень сложно договориться и определить общие цели и интересы.
С другой стороны, государственный контроль может осуществляться через существующие органы надзора при наличии широких полномочий профессиональных общественных организаций. И это уже будет большим шагом вперед в развитии отрасли – так считают специалисты.
Но пока вопрос законодательного регулирования отрасли не ко времени.
Powered by vBulletin® Version 4.2.0 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved. Переклад: активісти vBSupport.org