Ипотечный кредит На что обратить внимание?

[NEWS]

Ипотека в Украине стала слишком дорогой

Люди не справляются с процентами и оформляют рекордно мало кредитов на жилье.

В Украине резко снизились объемы ипотечного кредитования. Так, в июле сумма ипотечных займов украинских банков составила около 61 млрд грн, сообщил НБУ. Это лишь треть (32 %) всех кредитов, выданных финучреждениями населению. Еще в 2009 г. доля ипотеки составляла 52 %, а ее портфель был в два раза больше — 143 млрд грн, пишет "Капитал".


Банкиры связывают такое падение со снижением спроса населения на дорогие кредиты. С учетом всех необходимых дополнительных платежей (банковские комиссии, страховка и т. п.) ипотека стала недоступной для большинства украинцев.

"Спрос на ипотечное кредитование напрямую связан с ожиданиями относительно роста экономики, личного уровня благосостояния украинцев и стоимостью ипотечных кредитов, которая в первую очередь зависит от стоимости ресурсов. Соответственно, улучшение ожиданий и уменьшение ставок по ипотечным кредитам должны активизировать ипотечное кредитование", — считает директор департамента продуктов для частных лиц "Райффайзен Банка Аваль" Евгений Демянов.

Активно выдавать ипотечные кредиты финучреждения смогут, когда стоимость гривневых депозитов снизится до уровня 5‑7 % годовых, считает Демянов. Это, по мнению банкира, создаст условия для массовой выдачи займов на покупку недвижимости.

"Чтобы население начало брать ипотечные кредиты, уровень ставок по ним должен упасть до 12‑15 % годовых в гривне", — считает управляющий партнер инвестиционной компании Capital Times Эрик Найман.

[NEWS]

Украинцам пообещали удешевление кредитов на ипотеку

Ставки уменьшат лишь по новым ипотекам, это не затронет ранее предоставленные займы.

Ипотечные кредиты для населения могут подешеветь. Такое заявление 12 сентября сделал глава правления Государственного ипотечного учреждения Валентин Рыбачук: ГИУ через уполномоченные банки финансирует кредиты физлицам на покупку недвижимости.


Насколько именно подешевеет финансирование, пока точно не определено. «Ставка рефинансирования зависит от стоимости привлеченных на рынке ценных бумаг ресурсов (ГИУ привлекает денежные ресурсы посредством размещения облигаций с госгарантией. — «Вести»). Если будет снижаться она, то станет сокращаться и процент рефинансирования. Например, наше прошлое размещение произошло под 14,3% годовых, что позволило нам опустить ставку с 18% до 15,3% годовых», — сказала нам начальник управления по связям с общественностью ГИУ Анна Волобуева.

Неофициально финансисты спрогнозировали новую доходность на уровне 12,5–13,5% годовых. «Обычно облигации ипотечного учреждения размещают в том же коридоре, что и гособлигации внутреннего госзайма, с которыми работает Минфин. Коль скоро банки выкупали последние выпуски ОВГЗ под 12–14% годовых, думаю, ГИУ может рассчитывать на гривню в среднем под 13% годовых (скорее всего, мы увидим два размещения). И в итоге учреждение сможет опустить свои проценты для банков на 1–1,5% годовых, и на те же 1–1,5% снизят ставки для населения кредиторы», — проанализировал «Вестям» ситуацию начальник казначейства одного из киевских банков. Уменьшение ставок произойдет лишь по новым ипотекам и не затронет ранее предоставленные займы.

Финансисты, выдающие ипотечные кредиты по программе ГИУ, обещают снизить ипотечные проценты практически сразу после пересмотра ставок ипотечным учреждением. «Конечно, мы приветствуем уменьшение стоимости кредитов, но 1–1,5% — это не очень много. Ведь есть еще и банковская комиссия: сейчас, получая ресурсы ГИУ под 15,3%, мы, добавляя свои 2–3% годовых, выдаем ипотеку заемщику под 17,3–18,3% годовых. Если ставка немного просядет, то процент для клиентов опустится на 1–1,5%, но все равно он останется достаточно высоким. Другое дело было в 2010–2012 гг., когда мы получали от ипотечного учреждения ресурсы под 11% — могли кредитовать население под 14% годовых. Тогда спрос на эти займы был заметно выше, чем сейчас», — отметил в интервью «Вестям» первый заместитель председателя правления Укргазбанка Станислав Шлапак.

Заметный рост спроса на кредиты эксперты прогнозируют лишь при значительном удешевлении ипотеки. «Чтобы семья с совокупным доходом мужа и жены в 10 тыс. грн могла позволить себе кредит (учитывая, что не более половины их дохода должно уходить на обслуживание займа), ставка по нему не должна превышать 11% годовых при аннуитетном графике погашения (равными частями). А при сроке 30 лет —12% годовых», — просчитала нам начальник отдела развития розничного кредитования «Банка Национальный кредит» Наталья Тарасенко. За этот год по программе ГИУ населению было выдано лишь 390 ипотечных кредитов при плане в 4 тыс. займов.

Как взять ипотеку в гражданском браке? Возможно ли это?

[МЕФИСТОФЕЛЬ]

Как взять ипотеку в гражданском браке? Возможно ли это?

При официальном браке супруги после полной выплаты получают квартиру в совместную собственность, а пригражданском – в долевую. Созаемщики, не являющиеся родственниками, могут взять ипотечный кредит при условии, что они выступят соинвесторами. И доли их распределяются в зависимости от первоначальных договоренностей и финансового участия каждого. Например, если первоначальный взнос 40% представляет собой сумма, полученная от продажи комнаты гражданской жены, а 60% по ипотеке выплатил за квартиру муж, то и собственность делится в таких же пропорциях. Впрочем, доли созаемщики определяют самостоятельно.

Долевая схема защищает интересы каждого из супругов. Ведь квартира, оформленная в гражданском браке на одного из супругов, по закону не имеет отношения ко второму супругу. И хотя есть возможность доказать причастность к покупке жилья через суд, это долгий и затратный процесс. Наследовать гражданский супруг жилье тоже не может, если нет завещания.

А если квартира была взята в ипотеку в долевую собственность, раздел имущества при разводе может быть вполне цивилизованным и справедливым. Можно продать квартиру, даже находящуюся под залогом, и разделить деньги в соответствии с вложениями. Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, он может выплатить второму компенсацию. При этом, если кредит еще не выплачен, банк может пересмотреть график выплат для остающегося в жилье экс-супруга.

[NEWS]

ГИУ к концу 2014 года сдаст в эксплуатацию 17 домов

Государственное ипотечное учреждение Украины к концу 2014 года планирует сдать в эксплуатацию еще 17 жилых домов из всего количества объектов, завершение строительства которых осуществлялось при финансовой поддержке учреждения, сообщил глава правления ГИУ Валентин Рыбачук.

«Планируем в следующем году все 35 домов сдать в эксплуатацию, то есть, мы 18 объектов сдали, еще 17», – сказал он в ходе торжественного ввода в эксплуатацию 18-го объекта в составе жилкомплекса Park Stone в Киеве.

Рыбачук добавил, что на сегодня на рассмотрении ГИУ находятся документы относительно завершения строительства пяти-шести жилых домов.

Он также сообщил, что ГИУ на завершение строительства всех 35 жилых домов общей площадью квартир свыше 600 тыс. кв. м направило в целом порядка 1,5 млрд грн.

Рыбачук затруднился сообщить о планируемом в 2014 году финансировании учреждением программы достраивания жилых объектов, так как объемы финансирования будут зависеть от завершения процесса монетизации облигаций ГИУ, над которым работает учреждение.

[NEWS]

Ипотека в Украине затухает

Эксперты предлагают взять на вооружение положительный опыт Польши, пишет "Комсомольская правда в Украине".

В Украине сокращаются объемы выдачи новых ипотек. Доля ипотечных кредитов в операциях покупки недвижимости составляет 5-10%, притом что в докризисном 2007-м достигала 50%.

Эксперты связывают снижение числа сделок как с подорожанием самой недвижимости, так и с высокими процентными ставками – 18-22 процента годовых.

Кроме того, как рассказали "Комсомольской правде" в пресс-службе Независимой ассоциации банков Украины (НАБУ), в существующих условиях большие риски при выдаче ипотечных кредитов несут и банки, и единственным способом минимизации этих рисков является наличие надежного и ликвидного залога. А действующая на данный момент нормативная база и сложившаяся в Украине судебная и исполнительная практики лишают банки даже этого рычага управления рисками. В нынешних реалиях залог в виде недвижимого имущества абсолютно не гарантирует быстрого возврата выданных средств (так как судебные разбирательства по ипотечным кредитам могут тянуться годами), а во многих случаях делают его невозможным.

Сложившуюся ситуацию может спасти только кардинальный пересмотр законодательства, регулирующего ипотечное кредитование, говорят эксперты НАБУ. В том числе - тщательная проработка механизма выселения должников из залоговых квартир. Без решения этой проблемы ипотечное кредитование в Украине по-прежнему будет развиваться крайне медленными темпами.

Кстати, эксперты приводят в пример положительный опыт Польши. По сравнению с другими странами Евросоюза, жилищное кредитование в Польше развивается не очень активно. Так, по данным Евростата, доля граждан Польши, которые приобрели жилье с привлечением ипотечных кредитов, не превышает 10%, притом что средний показатель по Евросоюзу - 28,3%, а в Скандинавских странах и Исландии – и вовсе более 60%.

При этом доля проблемной задолженности в ипотечном портфеле является одной из самых низких в Европе – до 3% от общего ипотечного портфеля.

По мнению экспертов НАБУ, этому в первую очередь способствуют особенности законодательства Польши по работе с проблемными активами, а именно:

1. Банковские учреждения не имеют возможности учитывать отчужденное у заемщиков жилье на балансе, поэтому заинтересованы в досудебном урегулировании споров. Если ипотечный кредит не погашается, имущество реализуется в судебном порядке через исполнительную службу на торгах.

2. Наличие ипотеки не ограничивает свободную продажу/переуступку жилья собственниками другим лицам, но при этом позволяет кредитору при наличии просроченной задолженности применять взыскание на залоговое имущество независимо от того, в чьей собственности оно находится на момент отчуждения.

3. Право начать процедуру выселения жителей из залогового жилья наступает у кредитора в случае невыполнения обязательств по кредиту в течение 90 дней. При этом банки не обязаны предоставлять альтернативное жилье в случае отчуждения ипотеки.

Вышеперечисленные факторы позволяют эффективно управлять проблемной задолженностью и удерживать ее на приемлемом уровне. Кроме того, высокое качество портфеля обеспечивается за счет наличия альтернативы банковским кредитам в виде муниципального жилья для необеспеченных слоев населения. Это позволяет банкам более взвешенно подходить к отбору заемщиков и предоставлять кредиты только клиентам, которые демонстрируют достаточную кредитоспособность.

[NEWS]

Банки снижают ставки по ипотеке

Чтобы активизировать кредитование покупки жилья, цены на кредиты должны упасть вдвое — до 10% годовых, пишет Комментарии.

Украинцы больше не берут кредиты на жилье. По данным НБУ, на 1 сентября 2013 года темпы выдачи кредитов на недвижимость упали на 11,8% (в годовом исчислении). Объем займов в гривне вырос на эту дату на 3,2%, портфель долларовых кредитов сократился на 16,2% (в годовом выражении). По состоянию на конец августа 2013 года объем кредитов, выданных банками на приобретение недвижимости, упал до 54,4 млрд. грн. Тогда как в декабре 2009 года он практически достигал 100 млрд. грн. "Большой "старый" портфель банков гасится быстрее, чем наращивается новый. Чтобы удерживать его на прежнем уровне, банкам нужно выдавать ипотечные кредиты докризисными темпами. Сейчас это невозможно", — объяснил "k:" заместитель начальника управления развития розничного бизнеса АО "ОТП Банк" Александр Кудар.

В последние месяцы темпы кредитования и вовсе застопорились. По словам главы национального совета Риелторской палаты Украины Виктора Несина, вступившая в силу с 1 сентября норма об ограничении наличных операций суммой в 150 тыс. грн. снизила количество сделок на рынке вторичной жилой недвижимости на 50–60%. Это окончательно "задушило" спрос на кредиты на б/у жилье. Отчасти финансистов выручает лишь растущая любовь граждан к новостройкам. По данным Союза специалистов по недвижимости, летом 2013 года украинцы впервые за долгое время купили больше квартир на первичном рынке, чем на вторичном. Чтобы получить вожделенные квартиры, многие были готовы залазить в долги. "Цена недвижимости на первичном и вторичном рынках примерно выровнялась. На первичном рынке уже достаточно предложений, клиентам есть из чего выбрать. Они могут инвестировать в качественное новое жилье. Поэтому при равной цене за квадратный метр многие отдают предпочтение новостройкам", — отмечает начальник управления мониторинга кредитных программ банка "Хрещатик" Елена Трояновская.

Финучреждения пытаются подогреть энтузиазм заемщиков, снижая процентные ставки. По данным банкиров, за июнь-октябрь цены на гривневые займы упали примерно на 0,5–1%. Максимальный срок кредитования сейчас составляет 20 лет. Лояльность кредиторов стала результатом тотального снижения ставок на депозитном рынке. В течение лета доходность вкладов в национальной валюте ежемесячно падала примерно на 0,5%. Однако займы по-прежнему гражданам не по карману. Средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости сейчас составляют 19,5–20% годовых. Тогда как, по оценкам банкиров, для восстановления спроса на кредиты цены на них должны быть вдвое меньше.

Большинство желающих приобрести жилье решаются обратиться за ссудой в банк лишь в том случае, когда на покупку не хватает максимум половины суммы. "Заемщики стремятся платить меньшие платежи по кредиту. Они оттягивают процесс покупки квартир до момента накопления как можно большей суммы авансового взноса. Даже при наличии в банке программ, позволяющих взять ипотечный кредит с авансом в 30%, многие заемщики оформляют ипотеку с собственным взносом приблизительно в 50% от стоимости жилья", — рассказывает начальник управления розничных продуктов ВТБ Банка Ирина Горецкая. Чаще граждане решаются на кредит, когда им не хватает всего 20–30% от стоимости квартиры. Тем более что кроме первоначального взноса заемщику приходится выложить кругленькую сумму, оплатив всевозможные разовые платежи. Они включают одноразовую комиссию (обычно от одного до трех процентов от суммы кредита), оплату услуг нотариуса, экспертную оценку имущества и целый пакет страховок — страхование залоговой квартиры (0,25–0,3% стоимости жилья), жизни заемщика (0,3–0,5% от суммы кредита), а в некоторых банках и титульное страхование (страхование права собственности на недвижимость — 0,4–0,45% ее стоимости). Суммарный объем таких обязательных сборов может достигать 6–8% стоимости жилья. Учитывая значительные суммы займов, большинство заемщиков предпочитают не рисковать и берут кредиты на максимально возможные сроки — 15–20 лет (благо, в банках отсутствуют комиссии за досрочное погашение кредита). Хотя практика показывает, что львиная доля украинцев, влезших в "длинные" долги, рассчитываются с банком полностью в течение шести-восьми лет.

Банкиры обещают, что по мере снижения ставок по депозитам ипотечные кредиты продолжат дешеветь. А вот требования к заемщикам они не планируют ослаблять. Кредитные истории многих потенциальных покупателей недвижимости за время кризиса оказались безнадежно испорченными. Удельный вес "проблемки" в ипотечных портфелях был одним из самых высоких. К тому же за последние годы финансисты не раз обжигались, пытаясь отсудить у нерадивых заемщиков недвижимость, служившую обеспечением по проблемным кредитам. Решения украинских судов в этом случае были неоднозначны и далеко не всегда выносились в пользу кредиторов. Поэтому сейчас банкиры тщательнее отбирают ипотечных заемщиков.

Чтобы претендовать на кредит, покупатель жилья должен быть официально трудоустроен не менее трех-пяти лет (и работать не менее шести месяцев на последнем месте работы). Стандартное требование большинства банков: платеж по кредиту не может превышать 30–50% его чистого (и, конечно же, официального) ежемесячного дохода. "В существующих условиях низкого платежеспособного спроса и несовершенного законодательства по отчуждению залогового имущества ипотечное кредитование остается очень рискованным направлением деятельности", — констатируют в Независимой ассоциации банков Украины. Как следствие, либерализации условий выдачи кредитов заемщикам придется ожидать еще не один год.

[NEWS]

Документы о прекращении ипотеки смогут направлять сами граждане

Процесс упростили. В ближайшее время документы о прекращении ипотеки сможет направлять в регистрационную службу не только банковское учреждение, но и человек, в интересах которого прекращена эта ипотека.

Ипотека также может быть прекращена по решению суда. Об этом сообщили в пресс-службе Укргосреестра.

Такая норма предусмотрена проектом закона о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно совершенствования регулирования отношений на объекты недвижимого имущества) № 2049.

«Раньше только банк мог отменить ипотеку в государственном реестре, и только банковское учреждение могло выступать заявителем для отмены. После принятия этого закона граждане смогут инициировать снятие запрета на основании справки банка», – отметил председатель Укргосреестра Дмитрий Ворона. Ранее сообщалось, что ипотека для населения подешевеет почти на 3%.

[NEWS]

Заложенные банку квартиры в новостроях отдадут украинцам

Верховный суд поставил точку в спорах за заложенную по ипотечным кредитам недвижимость. Разбирая тяжбу между банком, покупателем жилья и застройщиком, ВСУ утвердил общие правила для таких конфликтов. В последние годы их стало особенно много: когда новосел после завершения стройки пытается получить права собственности на купленную новостройку, он неожиданно узнает, что та уже не принадлежит застройщику. Оказывается, что тот, когда начинал стройку, оформлял под нее кредит и заложил финучреждению еще не возведенный дом. По сути, человеку продали уже заложенное жилье, и если строитель не выплатил банку кредит — за эту недвижимость придется бороться с банком.


Определяя, кто прав, ВСУ поставил во главу угла закон «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства», вступивший в силу 14 января 2009 г. Этим документом застройщикам разрешается закладывать по ипотечным кредитам еще не возведенную недвижимость. Но, коль скоро до этой даты банки не имели права кредитовать под залог «незавершенки», ВСУ предписал судам низших инстанций признавать кредитные договоры застройщика и банка, заключенные до 14 января 2009 г., недействительными. И отдавать возведенное жилье новоселам. Но если застройщик оформил кредит после 14 января 2009-го, то суды, согласно толкованию ВСУ, должны становиться на сторону банков.

«К слову, проблема определения собственников прав на объекты инвестирования касается и дел о банкротстве стройкомпаний. Тогда тоже на построенную недвижимость претендуют сразу несколько сторон, и частные инвесторы, и банки в том числе», — сказал нам юрист ЮФ «Селепей, Волковецкий и Партнеры» Орест Дожджанюк.

Как не попасться

Каким образом покупатели новостроек могут узнать, заложено ли приобретаемое жилье банку? Юристы советуют обращать внимание на наличие в договоре пункта о том, что продавец гарантирует отсутствие обременений (по-украински — «обтяжень») на объект купли-продажи. Если этого пункта нет и застройщик отказывается его внести в договор, то, скорее всего, вам продают заложенную квартиру или дом.

[NEWS]

Ипотечные ставки снизились

Банки пересмотрели условия.

Эффективная годовая ставка по кредитам на приобретение жилья, в гривне по состоянию на 14 ноября снизились до 23,10% против 23,14%, отмеченных в начале октября. За текущий год это минимальный показатель.
Снижение произошло в результате изменения условий кредитования шестью банками, входящими в индексную корзину, которые снизили номинальные ставки по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке. Согласно статистики компании, с августа 2012 года и до середины июля 2013 года средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам стабильно превышала 25% годовых и достигла максимального значения 28,48% в конце февраля 2013.
На протяжении последующих 9 месяцев (с марта по ноябрь) отмечено постепенное снижение эффективных ставок по ипотеке.