Показано с 1 по 9 из 9

Тема: Покупка квартиры на стадии котлована



Поделиться
  1. #1
    Местный Аватар для Pitbull
    Регистрация
    25.04.2012
    Адрес
    Майами
    Сообщений
    655
    Сказать "спасибо"
    5
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Покупка квартиры на стадии котлована

    Выгодно ли сейчас купить квартиру на стадии котлована, сделать простенький ремонт, потом продать? Раньше так делали, а сейчас рентабельно? Как считаете?
    Армандо Кристиан Перес Третий

  2. # ADS

    Регистрация
    Давно
    Адрес
    Весь мир...
    Сообщений
    Много
     

  3. #2
    Строй Ангел Аватар для Технолог
    Регистрация
    15.12.2012
    Адрес
    Местные мы!
    Сообщений
    2,003
    Сказать "спасибо"
    26
    Поблагодарили 72 раз за 68 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    думается что НЕТ!
    Капитальное Строительство с первых рук !
    068-920-73-16
    063-168-67-98
    066-867-61-44

    Звоните и Вам помогут!

  4. #3
    Администратор Аватар для Admin
    Регистрация
    10.02.2012
    Сообщений
    5,984
    Записей в дневнике
    2
    Сказать "спасибо"
    377
    Поблагодарили 154 раз за 132 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    Рискованно.
    Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе. (С) Стив Джобс

  5. #4
    Местный Аватар для Pitbull
    Регистрация
    25.04.2012
    Адрес
    Майами
    Сообщений
    655
    Сказать "спасибо"
    5
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    А как заманчиво :D !
    Армандо Кристиан Перес Третий

  6. #5
    Строй Ангел Аватар для Технолог
    Регистрация
    15.12.2012
    Адрес
    Местные мы!
    Сообщений
    2,003
    Сказать "спасибо"
    26
    Поблагодарили 72 раз за 68 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    Цитата Сообщение от Pitbull
    А как заманчиво :D !
    А как по другому,только в нашем гондурасе таке красиво и четко,только денег дай! :evil:
    Капитальное Строительство с первых рук !
    068-920-73-16
    063-168-67-98
    066-867-61-44

    Звоните и Вам помогут!

  7. #6
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    Как без риска купить жилье в харьковской новостройке?


    Если вложить деньги в строительство на этапе котлована, квартира обойдется на 30% дешевле, чем готовая на «вторичке». Но есть и риски, пишут Вести.

    На квартиры в новостройках — небывалый спрос. По данным консалтинговых агентств, в первой половине 2013 года было заключено почти на 20% сделок больше, чем за такой же период в 2012 году. Самым востребованным является жилье эконом-класса (80% сделок от общего количества сделок).


    ПРИЧИНЫ И ПРОГНОЗ

    Главной причиной, по которой активизировался спрос на жилье именно в новостройках, эксперты называют более грамотную политику застройщиков. Сегодня строительные компании предлагают больше жилья эконом-класса, то есть одно- и двухкомнатных квартир площадью 40–60 кв. м, поскольку именно на такое жилье есть спрос. Кроме того, цены на «первичку» в последние два года существенно не менялись и оставались более доступными по сравнению со стоимостью вторичного жилья. Так, стоимость 1 кв. метра в новострое на этапе закладки фундамента до 30% ниже, чем на «вторичке».
    В ближайшие год-два дефицит «первички» нам не грозит. Уже сейчас в реестре Госархстройинспекции Украины зарегистрировано больше документов о начале строительства жилья, чем за этот же период в прошлом году. Если в стране не будет серьезных финансовых потрясений или скачков цен на нефтепродукты, то цены на жилье от застройщиков в 2014–2015 годах будут оставаться стабильными.

    РАССРОЧКА ИЛИ ИПОТЕКА?

    Сегодня, чтобы купить квартиру в новостройке, покупатель может пойти несколькими путями. Первый — самый простой — 100% оплаты. По данным консалтинговой компании UTG, довольно большую сумму сразу выкладывают за квартиру около 57% украинцев. Остальные берут жилье в рассрочку у застройщика (40%) и реже — покупают, оформив банковский кредит (3%).

    Банки сегодня практически не оформляют ипотечный кредит на покупку жилья в объектах, готовность которых менее 70%. И то, такое жилье кредитуют только те банки, у которых «союз» с застройщиком. Последний факт, кстати, является плюсом, так как финучреждения соглашаются работать только с надежными застройщиками, которых проверяют «лично». По данным компании «Простобанк консалтинг», кредиты на покупку жилья на «первичке» предлагают таким образом 18 банков из числа 50 крупнейших.

    В случае с рассрочкой застройщики используют несколько схем. Первая: будущий владелец квартиры покупает целевые облигации у застройщика, таким образом, непосредственно финансируя строительство своего будущего жилья. В итоге, когда дом будет построен, застройщик меняет купленные клиентом квадратные метры в облигациях, на квартиру с обеспечением всех условий, указанных в договоре бронирования.

    У второй схемы принцип тот же, только деньги инвестора побывают еще в одних руках — оплата идет через фонд финансирования строительства или компанию по управлению активами, привлеченную застройщиком. «Клиенту в таком случае нужно быть внимательным и проверять не только застройщика, но и компанию по управлению активами. Поскольку посредником может оказаться подставная фирма, которая находится в сговоре с сомнительным застройщиком. Выпуск облигаций же не гарантируется залогом. То есть, если застройщик не выполнит какое-либо условие или облигации останутся необеспеченными, покупатель-инвестор не сможет забрать недостроенное жилье как залог».

    СЮРПРИЗЫ ДЛЯ ИНВЕСТОРА

    Одним из самых досадных моментов для покупателей недвижимости в рассрочку является то, что многие застройщики не фиксируют стоимость квартир на начальном уровне, а цена метра может (в смысле обязательно будет) меняться. Такой пункт есть в договоре, но для будущего хозяина квартиры может оставаться сюрпризом, насколько конкретно и когда вырастет стоимость квадратного метра в следующий раз. Цена может повышаться постепенно (в среднем 2–3 раза за весь период выплат), а может за несколько месяцев до завершения строительства подскочить на 10–15%.

    «Мы не скрываем, что по мере продвижения строительства объекта будет расти стоимость квадратного метра, — рассказали в отделе продаж одного из ЖК. — Из расчета, что дом строится в среднем 1,5 года, повышение происходит один раз в три-пять месяцев на 2–3%. Об этом мы предупреждаем покупателей за две недели. Повышение цен обычно обусловлено подорожанием стройматериалов и степенью готовности объекта». Специалисты подчеркнули, что застройщики, которые не меняют стоимости метра, скорее всего, сразу закладывают высокую цену метра.

    Также иногда новоявленные владельцы квартир вынуждены доплачивать за «лишнюю» квадратуру. Например, если покупалась квартира площадью 40 кв. м, а, по оценкам БТИ, ее размер оказался 41 кв. м. Мелочь, а все равно неприятно, уже выплатив рассрочку, вдруг оказаться с долгом в 10–11 тыс. грн. «Допускается погрешность плюс-минус один квадратный метр, — рассказывает консультант по продажам квартир в одной из новостроек. — Если квартира оказалась немного меньше, то застройщик возвращает деньги покупателю. Но в договоре также прописано, что если жилье оказалось большего метража, то покупатель обязуется оплатить излишек.

    АКЦИИ И СКИДКИ

    Чтобы привлечь покупателя и продать свой продукт, застройщики используют различные программы лояльности. Чаще всего это возможность рассрочки на пять лет; первый взнос — всего 10%; скидки 5–8% на трехкомнатные или двухуровневые квартиры; а также скидка 5–10% при 100%-ной оплате. Бывают и другие предложения — например, дизайнерская кухня в подарок при покупке квартиры от 110 кв. метров или дисконтные карточки соседнего с домом торгового центра каждому покупателю жилья. Но в основном действует принцип рынка — ощутимые «подарки» застройщик дает только за объекты, которые продаются с трудом. Найти акции, где была бы скидка на однушку, не удалось.

    С РЕМОНТОМ ИЛИ БЕЗ

    Некоторые застройщики, учитывая, что многие люди предпочитают «вторичку» только из-за того, что жилье готово для заселения, предложили относительно новый продукт — «первичку» с ремонтом. 1 кв. м квартиры с ремонтом стоит на 1,2–1,3 тыс. грн дороже, чем метр без ремонта. «Самое главное преимущество квартир с ремонтом — скорое новоселье, — говорит консультант одного из ЖК. — В квартирах проведены отделочные работы, на полу в комнатах постелен ламинат, в коридорах — линолеум, в кухне, санузле, на балконах и лоджиях — плитка.

    На стенах — обои под покраску, установлены радиаторы отопления, хорошие межкомнатные двери, противоударные огнестойкие входные двери. Также унитаз, умывальник, акриловая ванна, полотенцесушитель, счетчики на воду и электричество, смесители, а в кухне уже есть гарнитур с мойкой». С одной стороны, новому хозяину остается лишь покрасить обои в желаемый цвет и завезти мебель. Но с другой стороны, для людей, которые впоследствии планируют сделать дизайнерский ремонт или исключительно на свой вкус, квартира с ремонтом будет деньгами, выброшенными на ветер.

    КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНО ТРЕБОВАТЬ У ЗАСТРОЙЩИКА

    Перед тем как оформить сделку купли-продажи, проверьте у застройщика следующие документы:

    — лицензию Минстроя на осуществление строительной деятельности. Документ должен быть на фирменном бланке с голограммой и подписью руководства министерства, а срок его действия должен захватывать дату завершения строительства объекта;

    — документ, подтверждающий право застройщика на землю (он может быть владельцем земли или арендовать ее), на которой ведется строительство;

    — разрешение на строительство многоквартирного дома на данном земельном участке;

    — проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;

    — заключение комплексной инвестиционной экспертизы проекта строительства;

    — проектную документацию со всеми внесенными изменениями. Здесь же должны указываться юридический адрес новостройки и сроки сдачи дома в эксплуатацию.

    ПЕРЕД ПОКУПКОЙ ПРОВЕРЯЕМ РЕПУТАЦИЮ ЗАСТРОЙЩИКА

    "О том, что застройщик добросовестно подходит к работе, могут свидетельствовать срок его работы на рынке, количество сданных в эксплуатацию и строящихся объектов, отсутствие долгостроев, задержек в сдаче домов в эксплуатацию и, конечно, отзывы о нем. Обычно на форумах (они есть у каждой новостройки) покупатели честно пишут о проблемах. Также обратите внимание на то, какие банки кредитуют строительство. Сомнение должно вызвать, если доверяет застройщику лишь один маленький банк".

    ИНВЕСТИРУЯ В НОВОСТРОЙ, РИСКУЕТЕ ОСТАТЬСЯ С НОСОМ

    Жилье на первичном рынке дешевле, чем на вторичке. К тому же хочется вселиться в новый дом, а не старый. Но инвестируя в новострой (особенно на стадии закладки фундамента), есть риск остаться и без жилья, и без денег (все помнят ситуацию с "Элита-Центр"). Даже у застройщика с безупречной репутацией может случиться всякое: от конфликта между владельцами в самой компании, что может привести к банкротству, до глобального мирового кризиса. Правда, в последнее время громких скандалов, связанных с недобросовестностью застройщика, не было.

    ЖИЛЬЦЫ НОВЫХ КВАРТИР ЗА КОММУНАЛКУ ПЛАТЯТ ДОРОЖЕ

    Владельцы квартир в новостройках часто сталкиваются с неприятным сюрпризом в виде «космических» платежей за коммуналку. Так, если жильцы хрущевок и панелек платят государственному жэку 1,5–3 грн за 1 кв. м жилья, то жильцы новых домов оплачивают услуги (как правило, частных жэков) по цене 3,5–5 грн за кв. м. Поэтому перед покупкой жилья у застройщика, почитайте, что пишут на форумах о качестве и цене обслуживания других объектов стройкомпании. Часто жители новостроек ведут войну с дорогим жэком и инициируют создание ОСББ.

  8. #7
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    Как не попасть на крючок недобросовестного застройщика

    Нравится квартира от застройщика и цена на нее? Не стоит спешить с покупкой, сначала шаг за шагом проверяем, стоит ли доверять компании свои инвестиции.

    «Пару месяцев назад мы искали подходящую квартиру на первичном рынке, планировали продать доставшуюся в наследство хрущевку и приобрести просторную «двушку». После изучения предложений отправились в офис продаж одной из столичных новостроек. Насторожило, что офис расположен в промзоне, а на просьбу передать нам договор на изучение сотрудники компании сказали, чтобы мы изучали документ прямо в офисе», – рассказала киевлянка Евгения Полякова. По ее словам, еще одним аргументом не в пользу этого застройщика стала навязчивость менеджера. «Она просила нас принимать решение здесь и сейчас, так как в продаже остались лишь две квартиры, которые нам подходят. Однако дом только-только вырос над котлованом, и мы решили не связываться, к чему спешка?»


    «Деньги» решили выяснить, как же провести самостоятельную экспертизу застройщика, чтобы потом не было мучительно больно за потерянные деньги.

    Внешний лоск.

    Привлечь покупателя компании-застройщики спешат и рекламными скидками, и акционной ценой метра, и объявлениями вроде «последняя квартира в секции – по специальной цене». Чтобы не попасть на крючок недобросовестного застройщика, покупателю лучше внимательно изучить ценовое предложение. Как правило, низкая цена «квадрата» настораживает. Она запросто может оказаться признаком «мутной» компании. Для Киева таковой, например, считается стоимость метра на уровне 7–8 тыс. грн. Средняя рыночная цена «квадрата» для объектов эконом-класса в столице сегодня – 8,8–10,5 тыс. грн. «Низкие цены привлекают внимание неопытных и слишком доверчивых покупателей, которые верят на слово, не проверяют информацию и не задумываются о причине продажи квадратных метров, например, в центре города по цене вдвое ниже, чем у других застройщиков этого района. Такие застройщики или уже имеют большие проблемы и рискуют заморозить стройку, поэтому снижают цену, или они и не собирались доводить начатое до конца. В таком случае стройка – только фон для «сбора средств», – отмечает юрист АК «Сюткин и партнеры» Валентина Силецкая.

    Необходимо также помнить: инвестирование на этапе котлована несет высокие риски, которых, наверное, лучше избегать. Хотя застройщики предпочитают заманивать инвесторов именно дешевизной тех метров, которые не только не построены, но даже находятся лишь «в проекте».

    Пока еще нет стен и перекрытий, покупателю предлагают любоваться 3D-картинками будущего дома на красивом сайте. Сайт – это прекрасно, однако на нем обязательно должна быть представлена важная для инвестора информация: кто заказчик строительства, кто генподрядчик, кто разработчик проекта, какова история компании-застройщика, ссылки на сайты других проектов компании, фотогалерея работ на стройке с регулярным обновлением, а лучше – трансляция происходящего на стройке через веб-камеру. Разумеется, там должны быть в наличии скан-копии наиболее важных документов, которые интересуют покупателя – разрешение на строительство, решение местных властей об отводе участка, лицензии. Ну и, конечно, подробное описание процедуры вложения денег. В идеале – еще и скан-копия бланка договора о вложении средств в строящиеся метры.

    Следующий шаг – изучение истории компании. Особое внимание – репутации застройщика. Обычно «скандальные» стройки широко обсуждаются на просторах Интернета – на страницах СМИ и на форумах. Можно найти координаты участников форума – реальных инвесторов, которые уже вложили средства в объекты застройщика. Пообщавшись с ними, можно сделать очень важные выводы. «Если застройщик уже не первый год работает на рынке, то о нем наверняка есть отзывы реальных или потенциальных покупателей недвижимости. Правда, к комментариям на форумах стоит относиться с осторожностью, поскольку часть положительных отзывов может писать и сам рекламный отдел компании. Негативные комментарии также могут быть написаны конкурентами. Но все же ознакомиться с подобной информацией обязательно стоит», – советует Дмитрий Васильев, главный архитектор проектной группы «Архиматика».

    Дальше необходимо самостоятельно посетить стройку. Если у компании дефицит финансирования, то работы на стройке будут продвигаться так медленно, что в течение двух-трех недель потенциальному покупателю станет ясно – ввязываться в такой долгострой не стоит. Особое внимание к работающему крану: кран должен не просто находиться на стройплощадке, но и постоянно быть в работе. Ведь известны случаи, когда «стремные» застройщики оплачивали аренду крана, чтобы он просто находился на стройке и таким образом привлекал инвесторов, создавая видимость деятельности.

    Свидетельство хорошей репутации компании – ее партнеры. Обычно у стабильных застройщиков есть постоянные партнеры – банки, архитектурные бюро, подрядчики, которые работают на рынке давно и чья репутация не вызывает никаких вопросов.

    Документы имеют значение.

    Важнейший шаг в экспертизе застройщика – посещение отдела продаж и изучение документов компании. Прежде всего стоит обратить внимание на офис компании: да, часто застройщики размещают его прямо около стройки, однако, помимо этого, у компании должен быть еще один – основной офис. Лучше, если это будет «вменяемое» помещение – просторные комнаты в бизнес-центре или административном здании в районе с хорошей транспортной доступностью. Размещение менеджеров в маленькой квартирке в жилом доме на окраине города должно насторожить – так же, как и предложение сотрудников компании подписать договор прямо на стройплощадке или в кафе «за углом».

    Кстати, навязчивый сервис а-ля «решайтесь немедленно, а то завтра эта квартира уже будет продана» – также признак «мутной» компании.

    По просьбе потенциального покупателя менеджеры в офисе без тени смущения обязаны предъявить ряд документов (см. инфографику). «Покупателю жилья в строящемся объекте нужно обратить внимание на договор аренды или право собственности на землю. Чаще всего девелоперы берут землю в долгосрочную аренду. Обратите внимание на даты: срок договора аренды должен превышать срок заявленного окончания строительных работ. Кроме того, нужно проверить разрешение на выполнение строительных работ. Если строительство началось после апреля 2011 года, необходима декларация о начале строительства с пометкой ГАСК», – говорит руководитель отдела продаж ЖК «Park Stone» Дмитрий Шостя. Не лишней станет проверка судебных решений, вынесенных по искам к компании-застройщику (на сайте reyestr.court.gov.ua).

    Внимание: договор.

    Важнейший этап экспертизы застройщика – изучение договора. И здесь инвестору придется уделить особое внимание схеме инвестирования средств, то есть тому, каким именно способом деньги будут переданы застройщику.

    «В соответствии со статьей 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий», – напоминает партнер ЮФ «GORO legal» Дмитрий Овсий.

    Действительно, законом предусмотрены две схемы вовлечения инвестора-физлица в финансирование строительства, однако на практике многие застройщики используют предварительные договора и другие схемы. «Основными способами финансирования строительства остаются два: через фонд финансирования строительства (ФФС) и путем покупки целевых облигаций. Но застройщики продолжают использовать другие, не столь чистые методы. Например, различные способы с использованием предварительных договоров, закладных, договоров переуступки. Использование таких схем условно-законное и рискованное», – объясняет Валентина Силецкая.

    Кроме того, не так давно появился такой инструмент инвестирования строящихся квартир, как форвардный контракт. «Согласно таким контрактам, стороны обязуются подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, определенных в будущем, с фиксацией цен на момент заключения форвардного контракта. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений указывает, как на покупателя можно зарегистрировать право собственности на построенную недвижимость при использовании договора купли-продажи имущественных прав, что является, по сути, выполнением форвардного контракта», – отмечает Игорь Деревянко, управляющий партнер ЮК «ДЕГА Консалтинг».

    Вообще договор инвестирования строительства должен обязательно предусматривать следующие пункты: предмет – совместное строительство многоквартирного жилого дома; адрес и размеры земельного участка; часть, объем, сроки, условия инвестирования; перечень документов, на основании которых застройщик осуществляет строительство, ответственность застройщика, форс-мажор, способы разрешения споров, срок действия договора, реквизиты сторон.

    Предварительные договора, которые застройщики часто предлагают подписать инвесторам, обычно мало защищают права покупателей новых метров. По просьбе «Денег», партнер ЮФ «GORO legal» Дмитрий Овсий изучил один из таких договоров и вынес вердикт: для защиты прав инвестора договор придется существенно дополнить.

    Кроме того, есть еще один способ выявить недобросовестную компанию: уточнить форму оплаты. Нечистые на руку компании принимают от покупателей наличные прямо в офисе либо предлагают перевести средства на счет некоего ООО, реквизиты которого в договоре с покупателем ни разу не были упомянуты.

    Проводим экспертизу компании-застройщика.

    1. Анализируем цену предложения: цена квадратного метра не должна быть существенно ниже среднерыночной. На уровне демпинга (например, до 7 тыс. грн. за метр в Киеве) предлагают нестабильные компании или только вырывшие котлован под объектом. Риски такого инвестирования весьма высоки!

    2. Проверяем, есть ли у компании сайт, физический офис (кроме комнаты с менеджерами прямо на стройплощадке), городские номера телефонов. Важно: инвестор строительства – ключевая фигура, если у компании несколько объектов, нужно уточнить, везде ли один инвестор-заказчик и инвестор-генподрядчик. Если в каждом проекте в инвесторах фигурируют разные компании, хотя все объекты принадлежат формально одной структуре, это должно насторожить!

    3. Изучаем историю компании: сколько ей лет, сколько объектов строит сейчас компания, сколько уже построено. Важно: если у застройщика в работе более трех объектов и ни одного завершенного в прошлом, можно смело прекращать изучение компании – риски для инвестиций слишком высоки.

    4. Изучаем документы застройщика:

    - решение об отводе земельного участка;
    - договор аренды земли (причем срoки должны совпадать, а еще лучше, если он заключен на более длительный периoд, чем задекларированный период строительства);
    - техусловия на коммуникации;
    - экспертиза проекта и сам проект;
    - лицензия на строительную деятельность;
    - разрешение на ведение строительных работ.

    5. Общаемся с коллегами-инвесторами: на форумах ищем отзывы о тех объектах, которые застройщик уже ввел в эксплуатацию, находим контакты инвесторов через форумы, спрашиваем о том, вовремя ли был сдан объект, как скоро дом подключили к электроснабжению и воде по постоянной схеме, возникали ли проблемы с коммуникациями и как быстро застройщик их решал.

    6. Изучаем партнеров компании: у стабильных застройщиков, как правило, есть банки-партнеры, которые кредитуют покупателей недвижимости в их объектах.

    7. Проверяем юридическую чистоту компании – не ведутся ли с компанией-застройщиком какие-либо судебные тяжбы. Информацию об этом можно найти на сайте государственного реестра судебных решений reyestr.court.gov.ua.

    8. Изучаем публикации о проекте (конкретном комплексе) и компании-застройщике в СМИ – как правило, о компаниях с «мутной» репутацией издания всегда публикуют статьи (журналистские расследования).

    9. Изучаем ход строительства: не спешим инвестировать на этапе котлована и даже возведения первых трех-пяти этажей. Необходимо время, чтобы провести наблюдение за стройплощадкой – сколько работников там находится ежедневно, как часто на стройке бывает пусто (многие стабильные компании строят объекты без выходных и даже ночью), насколько активно используется техника.

    10. Проверяем, в какой форме инвестору (покупателю) предлагают вкладывать средства – лучше, если будет фонд финансирования строительства или выкуп облигаций. Также возможно использование застройщиком предварительных договоров, закладных, договоров переуступки. Однако юристы предупреждают: использование таких схем условно-законное и рискованное.

    11. Проводим экспертизу договора

    12. Обращаем внимание на схему оплаты: стабильные компании не принимают от покупателей пачек с наличными, клиентам выдаются реквизиты компании для внесения оплаты через кассу банка. Все платежные документы должны сохраняться.

    Топ-10 обязательных пунктов договора с застройщиком

    1. Указание секции, этажа, номера и площади покупаемой квартиры, стоимость квадратного метра

    2. Четкие сроки выполнения работ и сдачи дома в эксплуатацию

    3. Панировка квартиры

    4. Пункт о защите персональных данных

    5. Риски и непредвиденные обстоятельства, которые освобождают застройщика от ответственности (форс-мажор), ответственность продавца за невыполнение обязательств

    6. Обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам

    7. Часть, объем, сроки, условия инвестирования (сумма и порядок оплаты)

    8. Перечень документов, на основании которых застройщик осуществляет строительство

    9. Способы разрешения споров

    10. Срок действия договора, реквизиты сторон

  9. #8
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    Что скрывает застройщик?

    Владение информацией – лучшая гарантия защиты для дольщика.

    Покупка квартиры в новостройке – всегда риск. Нередко срываются сроки строительства, иногда стройка встает намертво, а можно и вовсе нарваться на мошенников. Ниже пойдет речь о том, как снизить риски.

    Сверить фирмы

    Превращение стройки в долгострой – страшный сон покупателя жилья в новостройке. Остановка строительства может произойти как по внешним причинам, так и по злому умыслу застройщика. Чтобы обезопасить себя при приобретении квартиры в новостройке, необходимо прежде всего проверить компанию, которая продает жилье.

    Порой солидная компания, в которой вас принимают, не имеет никакого юридического отношения к фирме, которая ведет реализацию объекта. Необходимо обязательно проверить уставные документы компании-застройщика. Далее ознакомиться с разрешением на строительство и проведение строительно-монтажных работ, договором о предоставлении участка, инвестиционными отношениями, а также с доверенностью человека, с которым вы ведете переговоры. Может оказаться и так, что выступающий от лица известной компании человек не имеет никакого к ней отношения.

    Продавец не всегда должен быть той самой компанией, которая ведет строительство, – в том, что эти компании не всегда совпадают, нет никакого нарушения закона. Но стоит иметь в виду, что именно формальный застройщик, который указан в документах, будет отвечать перед дольщиками. «Застройщик – это вполне определенное юридическое лицо, указанное в разрешительной документации по объекту, в частности, в разрешении на строительство.

    Документы на проверку

    При знакомстве с юридическими документами стоит проверить права застройщика на земельный участок. Это можно сделать при помощи публичной кадастровой карты: можно проверить площадь, форму собственности, границы, план и категорию земельного участка, а также план кадастрового квартала.
    После проверки земельного участка стоит заняться проверкой строительной документации. Необходимо максимально изучить правоустанавливающие документы по адресу, в частности, проектную декларацию, разрешение на строительство, постановление местных органов власти (если такие постановления есть), земельные правоотношения (договоры аренды, свидетельства о собственности и пр.), инвестиционные взаимоотношения (если таковые имеются – инвестиционный контракт, инвестиционные договоры, договоры долевого участия в строительстве и пр.) К слову, проектную декларацию застройщик обязан разместить в средствах массовой информации и дать покупателю ссылку на источник.

    Кроме того, застройщик обязан по запросу предоставить бухгалтерскую отчетность – ее также стоит изучить, чтобы понять, каково финансовое положение компании. Но самое главное – внимательно изучите, что у вас написано в договоре долевого участия (договоре участия в ЖСК).

    При заключении договора важно помнить о том, что на этапе строительства приобретение недвижимости в новостройке возможно только тремя законными путями: по договору участия в долевом строительстве и уступке по нему, с помощью жилищно-строительных кооперативов и жилищных сертификатов. Все остальные схемы, предусматривающие продажу квартир в новостройках физическим лицам, в том числе различные схемы с использованием предварительных договоров, векселей и т.п., – незаконны, если предусматривают внесение каких-либо денежных средств.
    Многие эксперты отмечают, что при покупке через ЖСК дольщик более уязвим.

    Если стройка встала

    Самое страшное для дольщика – обнаружить, что стройка встала. Конечно, это не означает, что дом не будет достроен, однако покупатель квартиры оказывается в подвешенном состоянии и зачастую не знает, на что рассчитывать. Есть ли у застройщика средства для завершения строительства или же ему грозит банкротство.

    Участник долевого строительства в любое время имеет право ознакомиться с финансовым положением застройщика. Если данных о финансовом состоянии компании нет в интернете, то по запросу от участника долевого строительства застройщик обязан их предоставить. Если девелопер не строит объект, но сроки строительства еще не вышли, постарайтесь встретиться с ответственным лицом компании и получить от него комментарии при личной встрече. Вы можете попросить у компании существующий график строительства объекта (если застройщик строит сам) или договор подряда с приложением в виде графика строительства (если строительство поручено подрядной организации). Обычно в таких документах прописываются достаточно подробно этапы строительства и срок их выполнения». Данные документы помогут дольщику понять, чего стоит ожидать в дальнейшем от строительства жилого дома – будут ли продлеваться сроки строительства или дом будет выполнен вовремя. Вполне возможно, что перерыв в строительстве связан с плановыми техническими моментами.

    Если проблема серьезнее и есть все основания для обращения с исковыми требованиями в суд. Если квартира покупалась по ДДУ, дольщик может расторгнуть договор после двух месяцев просрочки. Для этого необходимо уведомить застройщика об одностороннем отказе от дальнейшего исполнения договора по причине неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры по акту и требовать возврата инвестированных денежных средств со штрафными санкциями. Застройщик в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование денежными средствами.

    Если в положенный срок застройщик деньги не вернул, надо обращаться в суд. Правда, суд далеко не всегда в полной мере удовлетворяет требования дольщиков:примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях.

    Долевая страховка

    Чтобы избежать потери вложенных средств, можно застраховать финансовые риски. «Дополнительное страхование финансовых рисков по договору долевого участия в настоящий момент является хорошей гарантией для возврата денежных средств дольщика при срыве застройщиком сроков сдачи объекта и в случае его банкротства. Такая форма страхования актуальна, если вы приобретаете квартиру в новостройке на начальном этапе строительства (стадия готовности менее 30%) и сумма сделки значительна.

    Однако такую услугу на рынке предлагает мало компаний. Причина – большие суммы, причитающиеся участнику долевого строительства при наступлении страхового случая. А так как, судя по всему, такой клиент по объекту будет не один, то размеры страховых выплат могут стать огромными и неподъемными даже для большой страховой компании.

    Кроме того, следует понимать, что если дом в эксплуатацию так и не будет введен, то максимум, что вы сможете получить, даже с учетом страхования вложений – это свои денежные средства, вложенные в проект, без учета роста стоимости жилья.

    Таким образом, покупка квартиры в новостройке – это всегда риск. Однако его можно минимизировать, если выбрать надежного застройщика, изучить всю доступную информацию, внимательно прочитать договор и застраховать вложения. К слову, на вторичном рынке также существует немало рисков для покупателей квартир. Лучший способ защиты – опять же владение информацией о продавце и его собственности.

  10. #9
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Покупка квартиры на стадии котлована

    Основные признаки того, что квартиру в новом доме никогда не достроят:

    Процесс защиты прав покупателей квартир в недостроенном доме крайне длителен и не всегда эффективен. Люди вынуждены годами добиваться возврата денег или получения жилья, и часто безрезультатно. Причем дом может быть практически полностью достроен, но не сдан из-за не подведённых коммуникаций.

    Рекомендации АППИ, как не попасть в такую ситуацию и каковы признаки новостроя, который может превратиться в долгострой. Вот что должно насторожить человека, планирующего или уже вложившего деньги в постройку квартиры.

    1. Строительные работы не проводятся более года. На стройплощадке нет техники и стройматериалов. Иногда там может оставаться башенный кран, но лишь потому, что на его демонтаж у застройщика просто нет денег. При этом стройка либо не охраняется вообще, либо за ней присматривают несколько рабочих.

    2. Появляются никому не известные новые директора застройщика, которые не могут ответить на большинство вопросов и предоставить нужные документы. Чаще всего это нанятый персонал, на котором лежит обязанность успокаивать возмущенных людей.

    3. Руководство компании-застройщика отказывается общаться с потенциальными хозяевами жилья, уклоняется от ответов на запросы. Не воспринимает просьбы предоставить список инвесторов объекта с их контактными данными, то есть всех тех, кто вложил деньги в постройку квартир этого дома. Отказ предоставить финансовые отчеты о деятельности могут мотивировать выемкой документов правоохранительными органами.

    4. Появляется информация, что застройщик прямо или через другие структуры продает квартиры в недострое по ценам значительно ниже рыночных. Есть данные о продажах одной и той же квартиры разным людям.

    5. Застройщик соглашается на требования инвесторов расторгнуть договор и вернуть уплаченную за квартиру сумму. Но в результате деньги так и не возвращает, затягивая этот процесс всеми возможными способами.

    6. В ходе исследования финансового положения застройщика оказывается, что у компании крупные долги по кредитам, которые не обслуживаются более одного года и не реструктуризируются. Также счета застройщика могут быть арестованы, а задолженность по кредитным обязательствам равна общему бюджету строительства. Наряду с этим может быть возбуждено дело о банкротстве компании.

    Если по новострою есть хотя бы несколько или весь комплекс признаков, инвесторам нужно действовать быстро и спланировано. Прежде всего, необходимо объединиться всем пострадавшим и далее действовать. Для каждого отдельного случая рекомендации будут свои. Это увеличит шансы на то, что потраченные на постройку квартиры деньги не пропадут окончательно.

Похожие темы

  1. Покупка квартиры: как выторговать скидку
    от NEWS в разделе Недвижимость
    Ответов: 4
    Последнее сообщение: 25.03.2014, 09:37
  2. Ответов: 8
    Последнее сообщение: 17.01.2014, 11:25
  3. Покупка участка Основные моменты по выбору
    от NEWS в разделе Недвижимость
    Ответов: 15
    Последнее сообщение: 05.09.2013, 10:12
  4. Покупка участка с фундаментом.
    от megain в разделе Общие вопросы
    Ответов: 19
    Последнее сообщение: 15.04.2013, 10:54
  5. Покупка участка земли
    от Larchik в разделе Юридические вопросы
    Ответов: 1
    Последнее сообщение: 11.07.2012, 11:36

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  

Яндекс.Метрика