Показано с 1 по 9 из 9

Тема: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде



Поделиться
  1. #1
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    Злость Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Объектов загородной недвижимости, выставленных на продажу, в печатных и электронных каталогах представлены многие тысячи. Это превращает покупку одного-единственного дома или участка вашей мечты в непростую задачу. С чего начать ее решение?

    Дома, домики и участки в наших пригородах уже давно не дефицит. Немало достойных объектов представлено в интернете и в печатных изданиях, размещающих фотообъявления о продаже недвижимости от риэлторов и частных лиц. Предложения приобрести землю или коттедж смотрят на нас с досок объявлений в садоводствах, листовок в почтовых ящиках, рекламных щитов. При этом цены имеют широкий диапазон. Такое разнообразие предложений делает выбор единственного объекта задачей сложной.


    Сколько объектов вы можете просмотреть за месяц? А за полгода, если учесть, что все мы – люди занятые и выходные пролетают быстро? В лучшем случае – десятки. Но будет ли такой поиск продуктивным? К примеру, вы захотите вернуться к одному из уже просмотренных вариантов, но его уже нет в продаже. Между тем нам приходится оценивать не только очевидные плюсы (о которых вам радостно расскажут) но также и не столь очевидные минусы. И делать это приходится, что называется, на ходу.

    Превращая мечты в планы, важно составить алгоритмы поиска и сформировать критерии выбора. Они у каждого свои. Но вне зависимости от того, мечтаете ли вы о шести сотках с домиком, желаете приобрести коттедж, интересуетесь участком, не испорченным чужими строительными экспериментами, или ищете готовое домовладение, существуют писанные и не прописанные правила, которые желательно знать.

    Кто продавец?

    Вы можете купить объект загородной недвижимости у частного лица (в большинстве случаев, его интересы представляют агенты недвижимости), либо у предпринимателей, коими обычно являются мелкие и крупные девелоперы.

    На первый взгляд, самый выгодный продавец – частное лицо. Но нередко оказывается, что товарищ «не в теме», а его ценовые запросы завышены. И в последнее время, когда спрос упал, а цены снизились, такое положение вещей – уже не исключение, а почти правило. В большинстве своем продавцы по-прежнему ориентируются на свои представления о рынке образца благополучного 2008 года, когда они сами покупали и строились. По мнению риэлторов, цены, которые назначают за свои объекты продавцы-частники, дающие объявления, на 20%, а местами и на все 60% превышают цены реального спроса. Такие объекты не уходят из каталогов предложений годами.

    Если с продавцом работает агент по недвижимости, он, конечно, стремится привести аппетиты клиента к реалиям рынка. Но важно помнить, что и сам владелец объекта, и его представитель, агент – лица, заинтересованные в продаже. Поэтому они охотно распишут вам преимущества объекта и постараются умолчать о недостатках, которых может быть великое множество – от неприятных соседей до плохой гидрогеологии.

    Другая категория продавцов – первичные девелоперы. Пару лет назад начали появляться предложения по фантастически низким ценам. Если вам попалось объявление с подобной привлекательной ценой, то, скорее всего, это предложение именно от таких девелоперов. Предлагают они порой неплохие земли, но здесь важно серьезно изучить правоустанавливающие документы, а также бумаги, подтверждающие возможности подключения к инженерным сетям. Причем лучше всего это делать со своим юристом: вы ведь вряд ли отличите красивую распечатку со множеством печатей от документа, имеющего законную силу.

    К тому же предстоит всеми доступными и недоступными способами оценивать репутацию инициатора проекта (от его порядочности и энергии зависит многое), а также нравы будущих соседей. Потому что превращать коттеджный «недопоселок» в настоящий поселок или дачный массив вам с ними придется сообща. Как правило, такой «полуфабрикат» отличается от настоящего коттеджного поселка минимальной степенью подготовки инфраструктуры и документации, относительно невысокой ценой земли и, как следствие, повышенной вероятностью получить «не то» на выходе. Словом, это еще на целый «мастер-класс».

    Выбор и покупка объекта в коттеджном поселке – тема также достойная отдельной публикации. Но поскольку сегодня у нас краткий спецкурс для будущих домовладельцев, отметим, что за этим определением могут скрываться как вполне развитые и активно развивающиеся проекты, так и те, в которых, что называется, конь не валялся. На рынке загородной недвижимости представлены два основных типа поселков: дачные и для постоянного проживания. Набор требований к ним различный.

    На семинарах и мастер-классах, посвященных вопросам покупки участков, посетители часто спрашивают о возможности приобрести землю, находящуюся в ведении муниципальных образований. Отвечаем: возможность эта скорее теоретическая. Муниципальные образования должны продавать участки только через аукционы, а информацию о готовящихся торгах публиковать в СМИ. При этом первичную документацию для них, скорее всего, предложат подготовить самому потенциальному покупателю. Стало быть, если вы не профессиональный девелопер, а предмет вашего интереса – участок для дома, для семьи, то ввязываться в бой рискованно. Высока вероятность, что лот, будучи выставленным на торги, заинтересует и других. И если он имеет хоть какую-нибудь инвестиционную ценность – придется конкурировать с другими интересантами.

    Итак, с продавцами разобрались, переходим к вопросам поиска и выбора.

    Ключевой вопрос: дача или ПМЖ

    Есть ряд простых вопросов, ответив на которые, вы облегчите себе выбор объекта загородной недвижимости и убедитесь, что спектр предложений сузился для вас из многих тысяч до сотен, или даже десятков вариантов. Первый из них: вам нужна дача или дом для постоянного проживания?

    Удивительно, но даже на этот простейший вопрос многие покупатели, с которыми приходится сталкиваться агентам, не имеют однозначного ответа. Часто приходится слышать следующее: «Пусть, пока дети ходят в школу, будет дача, а там – видно будет». Другой вариант: «Хочу вложить деньги, все равно они обесцениваются». Между тем на этот ключевой вопрос желательно ответить даже если объект приобретается с инвестиционными целями (вложение средств). Потому что инвестиционная привлекательность подразумевает высокую ликвидность при перепродаже. В глазах рационального покупателя любые «недокоттеджи» и «полудачи» – проигрывают объектам с более однозначным целевым назначением.

    Ответ на этот вопрос диктует и дальнейшие направления поисков. Если вы намерены активно проводить за городом три-четыре летних месяца и изредка наведываться на дачу зимой, есть смысл искать домик или участок в дачном массиве. В этом случае на первый план выходят рекреационные возможности территории и природные красоты, а шумные улицы и наличие социальной инфраструктуры городского типа будут скорее недостатком. Но дача должна располагаться в массиве, где есть постоянные жители, охрана и активное правление ДНП (дачного некоммерческого партнерства) или СНТ (садоводческого некоммерческого товарищества).

    Если вы намерены жить в загородном доме более или менее постоянно, но не собираетесь отказываться от «базы» в виде городской квартиры – обратите внимание на дома в ближайших к городу деревнях, а также участки земли рядом с ближайшими к городу районными центрами, где есть школы, магазины, медицинские, бытовые и развлекательные учреждения. Если речь идет о доме для постоянного проживания – необходимо «привязываться» к ближайшей станции метро и остановкам общественного транспорта. Кстати, знаете, что чаще всего перечеркивает все планы на более или менее комфортное проживание в пригороде для большинства потенциальных домовладельцев? Школы, точнее их отсутствие. Коттеджный поселок без приличных учебных заведений по соседству – это скорее ближняя дача, чем место постоянного проживания.

    – Размер участка часто имеет для потенциальных домовладельцев решающее значение. Как утверждают агенты-практики, почему-то подавляющее большинство их клиентов ищут участки просторные – от 20 соток. За просторным участком, если вы не намерены содержать садовника, ухаживать непросто, хотя для дачи 20 соток – вариант неплохой. В пригородных массивах, ориентированных на постоянное проживание и расположенных близ городской черты, качественные участки больше 10-12 соток – дефицит.

    – В коттеджных поселках, встречаются участки не то чтобы маленькие, но узкие: застройщики экономят на внутрипоселковых проездах. «Компактный» генплан накладывает ограничения на выбор проектов, но имеет и определенные удобства для проживающих. Во-первых, меньше дорог нужно чистить зимой, во-вторых, идти пешком вдоль бескрайних соседских владений до ближайшего магазина или остановки транспорта – то еще удовольствие.

    – При покупке участка следует обращать внимание на его ориентацию по сторонам света (лучше всего когда узкие стороны выходят на север и юг), а также на ширину и качество внутрипоселковых проездов: они должны позволять вам разъехаться с «Камазом». Хороший участок должен иметь уклон, но небольшой. Но если перепад высот больше 15% (1,5 метра на 10 метров), это участок не хороший, а проблемный.

    – Еще один момент, который мало кто учитывает при покупке, – высота над уровнем моря (значение можно посмотреть в автомобильном GPS-навигаторе). Практика показывает, что если она меньше 5-8 м (такое в наших краях случается), это, скорее всего, будет обводненный участок. Здесь возможны трудности с устройством дренажных систем, отводом талых и поверхностных вод. От покупки такой земли лучше отказаться. Разумеется, если это не участок с выходом к пляжу.

    Познавательное краеведение

    Ответив на вопрос о целевом назначении будущего объекта загородной недвижимости, мы отсекли, половину предложений.
    Если у вас нет «точки притяжения» в виде любимой (знакомой с детства, близкой к месту проживания или дачам друзей) пригородной территорий, выбор объекта загородной недвижимости становится чрезвычайно сложной задачей. Чтобы поиск был продуктивным, необходимо ограничить его зону. В этом случае из многих тысяч предложений рынка недвижимости в сфере вашего внимания окажутся десятки, из которых львиная доля не подойдет по причине завышенной цены, неудачного расположения, другие отпадут из-за не понравившихся соседей или «плохой» геологии. Между тем, вероятно, что в населенном пункте, с которым вы начали активно знакомиться, вам предложат и другие варианты, которых нет в каталогах объявлений.

    Для того чтобы сделать и приятное, и выгодное приобретение на рынке загородной недвижимости, надо изучать не риэлторские справочники, а краеведческую литературу. Старинная усадьба и парк, дом-музей и конюшня, лес и холмистый ландшафт – точки притяжения для многих поклонников загородной жизни. Они повышают покупательский интерес к недвижимости, цены – тоже. Но кроме историко-культурной среды, вас должны интересовать и перспективы развития территории. Строительство дорог, торговых и развлекательных объектов, развитие рекреационных зон – повышают ликвидность расположенных на окрестных территориях загородных домовладений. С другой стороны, открытие промышленных производств, складских комплексов сказывается на ней не лучшим образом.

    Переходим к выбору

    Определив ваши желания и отбросив все лишнее, вы можете начинать изучать предложения по продаже объектов загородной недвижимости в интересующем вас районе, например, по фотокаталогу домов, дач и участков. Звоните, договаривайтесь с продавцами, агентами и отправляйтесь на встречу с мечтой.

    Во время визита вам придется оценить готовность документов для сделки, познакомиться с хозяином и возможными соседями, узнать, какую воду они пьют, где делают покупки, оценить состояние почвы и (разумеется, очень приблизительно, на любительском уровне) гидрогеологические условия. Но это тема следующего «мастер-класса».

  2. # ADS

    Регистрация
    Давно
    Сообщений
    Много
     

  3. #2
    Друг форума Аватар для Andrei constructor
    Регистрация
    29.02.2012
    Адрес
    Харьков
    Сообщений
    2,958
    Сказать "спасибо"
    380
    Поблагодарили 322 раз за 275 сообщ.

    По умолчанию Re: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Выполню экспертную оценку недвижимости при покупке. Телефон в подписи.

  4. #3
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Выбираем и покупаем загородный дом Сравниваем цены

    Выбираем и покупаем загородный дом

    Кризис научил украинцев считать деньги – теперь очень немногие готовы платить за статус клубного загородного жилья.

    Куда больше желающих купить землю в коттеджном городке, получить участок с необходимыми коммуникациями и благополучное социальное окружение. Нынешние покупатели легко закатывают рукава и принимаются выполнять роль генерального подрядчика при возведении дома своей мечты: заказывают архитектурный проект, нанимают строительные бригады и закупают необходимые материалы. Ведь на кону десятки тысяч долларов экономии.

    Если самостоятельно строить для себя дом на земельном участке, купленном в селе, тогда стоимость 1 кв. м вам обойдется приблизительно в 500 долл. с учетом прокладки всех сетей. Если строить дом на участке в коттеджном поселке, цена квадрата увеличивается на 30–50%. Если же покупать готовый коттедж, то его квадратный метр обойдется в среднем 1,2–1,3 тыс. долл. за кв.

    Что сейчас строят? Чаще всего дома общей площадью 160–250 кв. м на земельном участке 10–15 соток, расположенном в 15–20 километрах от города-миллионника или столицы.

    Готовое счастье

    Покупка готового дома в коттеджном городке подойдет тем, кому время дороже денег. Дома в коттеджном комплексе – прекрасная альтернатива киевской квартире со всеми возможными удобствами: коммунальная служба заботится о воде, электричестве, канализации, уборке территории от снега и мусора. Никаких забот и тревог. Предложений загородных "дворцов" общей площадью 500 кв. м сегодня по-прежнему множество, хотя популярнее дома до 200 метров. Средняя стоимость квадратного метра коттежда – 1тыс. долл. для Харькова.
    Загородные дома в поселках обычно продают вместе с землей, стоимость сотки может достигать 5 тыс. долл. – в зависимости от местоположения.

    Кстати, "готовность" коттеджа – понятие относительное. Покупателю еще предстоит организовать и оплатить внутреннюю отделку дома, что выльется минимум в 250 долл. на каждый "квадрат". А если покупатель получает только коробку с крышей без подведенных коммуникаций, то ему придется выложить несколько сотен долларов в пересчете на "квадрат", чтобы в доме появился свет, отопление, вода и канализация.

    Основным риском покупки дома в городке считается печальная перспектива инвестировать свои деньги в "долгострой".

    Этого риска не так просто избежать, даже купив готовый дом в коттеджном городке, где полностью проведены коммуникации, а большинство домов – обитаемы. Конечно, "готовых" предложений – сотни, правда, цена для них на 50–60% выше, чем при оплате коттеджа на нулевой стадии строительства.

    Но зачастую под "готовыми" предложениями продавцы понимают не до конца возведенные относительно компактные дома в коттеджных городках, имеющих хотя бы минимальную инфраструктуру. Либо на продажу выставлены построенные до кризиса дома большой площади в поселках с готовой инфраструктурой. Готовых домов более или менее ликвидной площади в городках с инфраструктурой практически нет. А львиная доля предложений приходится на дома, зачастую возведенные индивидуально, даже вне поселков – просто на огороженной территории.

    В регионах спрос на дома в коттеджных городках намного ниже, чем в окрестностях столицы, поэтому вкладывать в создание этих проектов свои деньги застройщики не спешат. Если в Киевской области сейчас заложено 292 поселка, то под Одессой – только 78, а в Донецкой и Днепропетровской областях и того меньше – 17 и 16 городков. А вот цены на "квадраты" в пригородах городов-миллионников и около столицы практически на одном уровне. По данным консалтинговой компании "РеалЭкспо", средняя цена метра в коттеджных поселках Киевской области – 1,1 тыс. долл., под Одессой – 1,07 тыс. долл., в Днепропетровской и Донецкой области – 1,02 тыс. долл. Дешевле стоят коттеджи около Львова – всего 641 долл./м2.

    Полуфабрикат мечты

    Покупка земельного участка в коттеджном городке и последующее строительство – дело привлекательное и экономически выгодное, хотя и хлопотное. Оно подойдет терпеливым и расчетливым. Преимуществ у этого пути множество. Ведь самостоятельно разрабатывая проект дома можно учесть все свои особые требования. Кроме того, темп строительства зависит только от клиента – его можно ускорить или "заморозить" до лучших времен. И никто не потребует оплатить сразу всю стоимость дома. Обычно от старта работ до момента новоселья пройдет 16–18 месяцев. Строительство 1 кв. м обойдется в среднем в 700–900 долл. с учетом подвода всех инженерных коммуникаций и облагораживания приусадебного участка (разбить газон, заасфальтировать дорожки, поставить забор и т. д.).

    Этот вариант выгоднее покупки готового дома – экономия на строительстве 1 кв. м составит минимум 250 долл. Главный недостаток такого способа покупки загородного жилья – дефицит предложений. "За каждым участком под коттеджный городок стоят собственники, которые планировали зарабатывать и на земле, и на строительстве домов. И они все еще лелеют надежды построить коттеджи и продать их по двойному прайсу.

    Рекламировать возможность покупки земельного участка в своем городке застройщики не спешат. О стоимости сотки земли открыто говорят лишь единицы.

    Выбирая земельный участок в коттеджном городке, особое внимание нужно обратить на обозначение его границ и фактическую возможность подключения к заявленным коммуникациям. В этих вопросах кроются главные риски. Земельный участок должен быть "вынесен в натуре" – должны стоять колышки, обозначающие его границы . За это отвечает местный землеустроитель. Он должен разметить участок кольями и присвоить ему порядковый номер. То же относится и к коммуникациям. Верить на слово, что их мощностей хватит на всех, не стоит. Чтобы не попасть впросак, нужно проверить в местном облэнерго, есть ли мощности на трансформаторе, к которому покупателю обещают подключение.

    Юристы советуют проверить также наличие у застройщиков документов. Обязательно убедитесь в том, что застройщик имеет право продавать вам этот участок. У него на руках должен быть государственный акт на право собственности на землю и отсутствие отягощений на нее, в чем можно убедиться, сделав запрос в государственный реестр земель. Целевое назначение земли должно быть "под строительство и обслуживание жилых домов", иначе любую жилую постройку на этом участке не удастся узаконить и ввести в эксплуатацию
    Последний раз редактировалось NEWS; 28.02.2014 в 10:20.

  5. #4
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Привлекательные стороны элитных поселков и установленные цены на коттеджные поселки

    Мало кто сомневается в привлекательности загородного жилья? Перспектива оказаться там, где можно наслаждаться самой природой, начала привлекать российского городского жителя еще в начале 90-х годов, когда строительные компании поняли, что загородная недвижимость является перспективным направлением, и стали развивать это направление в самые разные стороны. Одна из основных черт загородной недвижимости прошлого и нынешнего века – это элитные коттеджи или жилье класса люкс. Элитными коттеджами называют обособленные территории, для которых создается собственная инфраструктура. Для создания элитного коттеджного поселка разрабатывается единый план и единая концепция строительства.

    В элитных коттеджных поселках строительство домов, их архитектурное решение, ландшафтный дизайн всего комплекса – все подчиняется единому концептуальному плану, но это не принцип типового строительства, а именно создание единой жилой структуры, выдержанной в одном стилистическом направлении. Как правило, в коттеджных поселках дома продаются уже как готовый проект, но встречаются и такие поселки класса люкс, где участки под застройку продаются на условиях подряда, то есть строительство дома будет вестись только после согласования проекта с будущими жильцами. Такой вариант подойдет тем, кто хочет самостоятельно разработать проект дома.


    Преимущества и недостатки элитных коттеджных поселков очевидны. К недостаткам многие отнесут высокую стоимость, но на элитные коттеджные поселки цены потому и устанавливаются такие высокие, что эти поселки уже в проекте задуманы, как элитные, то есть на порядок и класс выше, чем обычные поселковые или садово-огородные организации. В чем же преимущества коттеджных поселков элитного класса, и для кого такие поселки имеют большую выгоду? Во-первых, все элитные котетджные поселки строятся в соответствии с одним единственным принципом – въезд только для своих.

    На территории поселка ограниченное количество мест, а цены на коттеджные поселки всегда выше, чем на обычное загородное жилье, поэтому и целевая аудитория принадлежит к определенному классу, что приводит к образованию «своего» круга. Во-вторых, в коттеджных поселках всегда имеется собственная охрана, контрольно-пропускной пункт и системы безопасности, что снижает процент криминала на территории данного поселения. В-третьих, природа и экология.
    Последний раз редактировалось NEWS; 28.02.2014 в 10:19.

  6. #5
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Покупаем домик в коттеджном городке

    Покупая дом в коттеджном городке, владелец загородных метров получает ограждение, фундамент, коробку с крышей и 5–15 соток земли. «Деньги» выяснили, какие блага и за сколько продают застройщики в пригородах.

    Оптимистичные прогнозы специалистов по недвижимости относительно скорого выхода из застоя рынка загородной недвижимости потерпели фиаско – как и в 2010 и 2011 годах, спрос крайне мал, и стоимость коттеджей снижается. По статистике портала zagorodna.com, средняя цена метра в коттеджных городках Украины в течение прошлого года уменьшилась на 98 долларов, или на 7,6%. По итогам 2012 года вполне возможно снижение еще на 5–9%. Впрочем, на скидки идут не все, некоторые застройщики стойко держат цены на уровне 1,8–2 тыс. долл./м2. Такая стоимость объясняется причислением городка к элитным, то есть таким, где предполагается проживание граждан, не жалеющих 450–600 тыс. долл. на покупку дома.

    Комплексы попроще, позиционирующие себя как «новый уровень жизни среднего класса», предлагают дома и таунхаусы за 600–900 долл./м2 около городов-миллионников и 1,0–1,5 тыс. долл. – вблизи Киева. Поселиться в собственном домике под Киевом можно за 130–260 тыс. долл., вблизи городов-миллионников – за 70–180 тыс. долл. Впрочем, желающих купить готовый дом ждет разочарование: построенных домов с подведенными коммуникациями в продаже не так и много. Ведь большинство застройщиков предлагает инвестировать деньги в строительство коттеджа либо просто выкупить земельный участок на территории городка. Но даже наименее рискованная инвестиция в виде покупки готового поместья не гарантирует комфортного проживания.

    Опрошенные «Деньгами» компании обещают построить центры для детей, магазины, рестораны и спорткомплексы лишь после заселения городка более чем на 50%, а сегодня во многих комплексах проживает менее 20% домовладельцев. Например, в коттеджном поселке под Киевом «Наше містечко» из 47 домов продано 38, а постоянно проживают лишь в восьми усадьбах.


    И это еще вполне достойный расклад.

    Наибольшее количество коттеджных городков сосредоточено около столицы – 292 городка. Всего в Украине, по данным zagorodna.com, 606 коттеджных комплексов: 205 городков построено и введено в эксплуатацию, 235 строятся и 166 – в стадии «проект». Из 401 строящегося и проектируемого городка в 145 городках строительство заморожено. За прошлый год на рынке прибавилось 13 городков, где строительство остановлено.

    Столичные усадьбы

    Коттеджный городок – отдельный маленький населенный пункт, огражденный высоким забором, со шлагбаумами, охраной и пропускной системой. При посещении поселка «Золоче» (за Борисполем) корреспондента «Денег» ожидал на въезде черный внедорожник, водитель которого (как выяснилось позже – один из совладельцев городка) по телефону дал указание следовать за машиной.

    Роскошные кирпичные виллы, вымощенные плиткой тихие улочки, небольшие деревца, зеленые лужайки – город в миниатюре. «Какова цель вашего визита?», – поинтересовался сопровождающий, подозрительно присматриваясь к посетителям. Легенда корреспондента журнала о планах приобрести поместье доверия бизнесмену не внушила. «Наш городок – недешевый. Вот этот дом (показывает рукой на усадьбу напротив) стоит 500 тыс. долларов», – рассказывает совладелец «Золоче». При просмотре дома выясняется, что ни отделки, ни электропроводки внутри нет, а это значит, что для доведения его до жилого состояния понадобится еще не менее 150 тыс. долл.

    Другой дом – двухэтажный дуплекс на два хозяина с разными входами площадью 198 кв. м – предлагается застройщиком за 250 тыс. долл. Он также требует инвестиций в отделку, количество земли около домика удивляет – 5 соток «вживую» выглядят как несколько метров зеленой травы, обрамляющей крыльцо. Разместить бассейн или детскую игровую площадку на такой территории проблематично, пространства достаточно разве что для мангала и столика с креслами. Но самое интересное наблюдение при посещении коттеджного поселка – мертвая тишина и безжизненность. Причем, по словам совладельца, в продаже осталось лишь несколько домов, все остальные уже давным-давно проданы. Тем не менее, жителей на территории увидеть не удалось, поселок пуст.

    Сегодня во многих коттеджных городках люди не живут постоянно, некоторые наведываются летом – «на дачу», другие инвестировали в приобретение дома с целью сохранения средств или последующей продажи. Признаки оживления заметны в поселках, где владение обходится покупателю до 200 тыс. долларов. Например, в «Севериновке» (окрестности Киева, Житомирское направление) вся первая очередь введена в эксплуатацию. Готовый дом в этом городке можно купить за 195 тыс. долл.

    Цены на дома в городках под Киевом отличаются, и существенно. Коктейль из статусности поселка (элитный или не очень) и месторасположения может взвинтить цены до небес. Самые дорогие дома – в направлении Конча-Заспы (Новообуховское шоссе): «Маеток. Жемчужина Италии», «Солнечная долина». В таких поселках цена метра стартует от 2 тыс. долл. В других районах (Буча, Ирпень) «квадрат» – 1–1,4 тыс. долл. Компания ЮЗТС и вовсе выстроила коттеджный городок «Ясные зори» прямо в населенном пункте – Ирпень. Значит, жители могут пользоваться всей инфраструктурой города, но в то же время жить в лесной зоне, за забором и под опекой охраны. «Из 62 домов 50 уже проданы и в 30 закончен ремонт. Весь городок построен и сдан в эксплуатацию», – расхваливает менеджер по продажам компании ЮЗТС.

    Очень часто на своих сайтах застройщики забывают указывать, из чего они сооружают дома, а ведь это напрямую влияет на цену поместья. В городке «Наше містечко» уточнили, что используют пенополистирол, то есть сооружают термодома. Отсюда и стоимость – 921 долл./м2. В городке «Биг-Бен» строят из газоблока и пеноблока, а цена метра – 1,2 тыс. долл.


    Прийти на готовенькое?


    Одна из основных проблем, с которыми могут столкнуться купившие в городке поместье, – отсутствие инфраструктуры. Да, о ней застройщики заявляют, но в реальности объекты инфраструктуры появляются уже после окончания продаж домов. Более того, часто строительство коттеджей продолжается, когда несколько домов полностью построены и заселены, а это означает элементарное отсутствие нормальных дорог для авто и пешеходов.

    Вот и выходит, что самая безопасная инвестиция – в покупку готового дома в обитаемом городке, с подключенными коммуникациями и функционирующей службой эксплуатации. Некоторые застройщики предлагают выбрать проект дома и инвестировать в его строительство. На таком способе покупки дома обожглись сотни инвесторов. «Наш домик должны были сдать в эксплуатацию еще в 2009 году, однако он не достроен и сейчас», – рассказал Ярослав, владелец дома в коттеджном городке «Олимпик Парк». Скандалы вокруг этого проекта то затихают, то вновь разгораются – заселение затягивается, как утверждают покупатели-инвесторы, из-за существенных задержек со стороны компании-застройщика.

    Региональная перспектива

    В окрестностях городов-миллионников строительство коттеджных городков идет, пусть и с меньшей активностью, чем в предместье Киева. По данным zagorodna.com, наибольшее количество проектов сосредоточено в Крыму (89) и Одесской области (75). Около Харькова возводится 25 поселков, 21 – во Львовской области.

    Меньше городков реализуются в Донецке и Днепропетровске – 15 и 16 соответственно.
    Самые дорогие дома «Деньги» нашли в Донецке – в поселке «Хорошово» приобрести дом площадью 316 кв. м предлагают за 403 тыс. долл. Наиболее дешево домики обходятся львовянам – там предлагают купить земельный участок за 1,2 тыс. долл./сотка и построить дом по любой из доступных технологий (газобетон, канадская технология, кирпич) по цене 450–600 долл./м2. Итоговая цена поместья площадью 160 метров – 75–90 тыс. долл.

    В днепропетровском городке «Шишкино» в продаже готовые кирпичные дома класса «элит» от 140 кв. м по цене 150 тыс. долл. А вот в городке «Сосновый берег» (Днепропетровск) предлагают купить участок и построить дом либо со своим подрядчиком, либо с помощью застройщика поселка. При этом, благодаря технологии «клееный брус», строительство обойдется в 450 долл./м2. Как и в киевских поселках, создание инфраструктуры региональных городков также откладывается застройщиком «до заселения».

    Подвох не нужен

    Если покупатель приобретает готовый дом с земельным участком, обычно оформляется два договора – отдельно на дом и отдельно за землю. Хотя законодательство разрешает урегулировать вопрос перехода права собственности на участок и в договоре на покупку дома. Если же дом лишь будет строиться, юристы рекомендуют заключать договор купли-продажи земельного участка и особо – договор подряда на строительство коттеджа. «Встречаются также иные схемы приобретения недвижимости в собственность: заключение предварительных договоров купли-продажи участка и коттеджного домика, купля-продажа имущественных прав на получение права собственности на объекты недвижимости.

    Также встречаются случаи заключения между управляющей компанией, генеральным подрядчиком и покупателем «договоров о сотрудничестве» по строительству объекта недвижимости. В последнем случае права покупателя на построенный объект недвижимости являются призрачными и наименее гарантированными», – отмечает Наталья Поночевная, старший юрист ЮК «ДЕГА Консалтинг». По ее словам, наиболее важным при приобретении недвижимости является установление правомерности осуществления продажи недвижимости продавцом.

    К сожалению, своими силами здесь не обойтись, придется привлекать юристов с опытом. «Требуется установление контрактной схемы, используемой при приобретении недвижимости, и на ее основании определения порядка и документов, подтверждающих правомерность продажи недвижимости», – говорит г-жа Поночевная.

    Что должен содержать договор купли-продажи земельного участка

    · название сторон (фамилия, имя и отчество гражданина, название юридического лица);
    · вид сделки;
    · предмет соглашения (земельный участок с определением места расположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т. п.); документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
    · сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка;
    · сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению (залог, аренда, сервитуты и т. п.); договорную цену;
    · права и обязанности сторон;
    · кадастровый номер земельного участка;
    · момент перехода права собственности на земельный участок.


    Что должен содержать договор купли-продажи коттеджа


    стороны договора;

    описание объекта недвижимости (вид, местонахождение, площадь, составляющие объекта недвижимости и т. п.);

    документы, подтверждающие право собственности продавца;

    документы, подтверждающие наличие или отсутствие ограничений заключения сделки купли-продажи;
    стоимость объекта;

    порядок осуществления оплаты;

    порядок распределения расходов сторон на нотариальное удостоверение договора купли-продажи;
    подтверждение полномочий продавца и покупателя на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости (от физического лица – согласие супруга, от юридического – протокол высшего органа управления о принятии решения о приобретении/продаже объекта недвижимости);

    определение момента перехода права собственности на объект, а также иные условия в зависимости от объекта недвижимости и оговоренных сторонами особых условий его приобретения.
    Как выбрать дом или коттедж
    Последний раз редактировалось NEWS; 28.02.2014 в 10:19.

  7. #6
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Кабмин утвердил порядок ведения земельного кадастра

    Документ определяет порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, механизм регистрации земельных участков, пишет Лига.

    Кабинет министров Украины принял постановление "Об утверждении Порядка ведения Государственного земельного кадастра". Этим нормативно-правовым актом предусматривается обеспечение реализации положений Закона Украины "О Государственном земельном кадастре" по регулированию отношений, возникающих при ведении Государственного земельного кадастра, сообщает пресс-служба секретариата Кабмина.

    Документ определяет порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам, механизм регистрации земельных участков. Кроме того, постановлением обозначены порядок пользования сведениями и документами Государственного земельного кадастра различными категориями пользователей, в частности относительно предоставления выписок из кадастра, справок, содержащих обобщенную информацию о земле (территории), выкопирований из кадастровой карты (плана) и другой документации кадастра.

    Порядок ведения Государственного земельного кадастра является необходимым элементом дальнейшего развертывания кадастровой системы, отмечают в Кабмине.

  8. #7
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Разочаровавшись в коттеджной недвижимости, клиенты будут возвращаться к покупке городских квартир

    Потенциальные покупатели коттеджей в городках эконом-класса могут в течение ближайших лет переориентироваться на городские квартиры в связи с неопределенностью ситуации на рынке загородной недвижимости.На сегодняшний день привлекательность инвестирования в жилье в коттеджном городке снижается по сравнению с условиями вложения средств в покупку городской квартиры.

    Далеко не все коттеджные городки могут предложить инвесторам программы кредитования или рассрочки, в то время как жилые комплексы в городе или пригороде зачастую даже не выходят на рынок без таких предложений. Кроме того, в коттеджных городках гораздо чаще возникают вопросы с правами собственности на земельные участкиКроме того, по цене коттеджа, расположенного в отдаленном городке, можно приобрести просторную квартиру в смежном с центром города районе. Ориентированные на экономию времени и максимальный логистический комфорт покупатели сегодня пересматривают свои предпочтения в пользу городских квартир.

    Риском инвестирования в коттеджные городки является также возможность отказа застройщика от социальной и коммерческой инфраструктуры в целях экономии. Уже сегодня нередкими являются случаи отказа от строительства в городке обещанной школы или торгового центра. Причиной является недостаточный спрос на домовладения, и соответственно, отсутствие экономической целесообразности в возведении отдельных (отличных от существующих в соседнем селе) инфраструктурных объектов.

    После кризиса многие застройщики коттеджных городков стали использовать экономные технологии строительства для удешевления общей стоимости домовладений. При этом качество теплоизоляции и в целом прочностные характеристики здания могут существенно ухудшиться. Еще одним риском является потенциальная разнородность используемых материалов при строительстве различных коттеджей или таунхаусов в пределах одного городка. В жилом комплексе такой подход в принципе невозможен, поскольку материалы для строительства всех квартир используются одинаковые.

  9. #8
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Как выбрать и купить коттедж, дачу, участок в пригороде

    Рейтинг самых странных требований покупателей загородного жилья

    Несмотря на то, что к первоочередным факторам покупки загородного жилья относятся цена объекта, степень готовности проекта, наличие детского сада, школы и продуктового магазина поблизости, тем не менее, около 4% будущих владельцев руководствуются при выборе достаточно специфическими критериями.

    Эксперты в своем исследовании выделили ряд своеобразных критериев, которые разделили на три группы.


    На первом месте - категория покупателей основана на увлечениях.

    Например, некоторые покупатели таунхаусов интересуются, насколько звуконепроницаемы стены, чтобы не мешать соседям своими музыкальными экспериментами во время игры на электрогитаре или репетиции собственной группы. Однако, одной из самых модных философий среди будущих собственников остается фэн-шуй.

    "За свою практику мне приходилось подбирать несколько загородных квартир для поклонников фэн-шуя. Одна семья решила поменять таунхаус, после того как поняла, что дверь квартиры обращена к востоку, а не к югу, причем это случилось уже после оплаты.

    Конечно, мы нашли им новую квартиру с правильными параметрами, идентичную и даже в той же секции", – комментирует начальник отдела продаж поселка "Маленькая Шотландия" Алексей Хижняков.

    На втором месте – группа нумерологического опасения.

    Как правило, покупатели загородного жилья стараются избегать квартиры или дома с номером "13" или даже содержащим шестерки. В то же время иногда клиенты спрашивают, продает ли риелтор таунхаус с их счастливым номером.

    В совсем редких случаях покупатели запрашивают объект с определенным количеством спален, окон или балконов – не потому, что этого требует необходимость, а для ровного счета.

    Третье место занимают покупатели, которые "помешаны" на гороскопах и приметах.

    Так, достаточно часто среди покупателей таунхаусов встречаются такие, которые отказываются смотреть предложения на определенной улице, так как ее название может ассоциироваться с плохими воспоминаниями, например фамилией школьного недруга.

    "С улицами историй не так много, а вот название поселка определенно влияет на покупку, причем на самой первой стадии рассмотрения предложений", – отмечает Хижняков.

    Эксперты также вспоминают случай, когда покупатель отказался в назначенный день подписать документы и перевести деньги, после того как увидел плохой сон. Другой клиент решил перенести сделку на следующий месяц, прочитав совет в гороскопе не тратить большие суммы денег в ближайшее время.

  10. #9
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию

    Пять самых распространенных рекламных трюков на рынке загородной недвижимости

    Стагнация, сковавшая рынок загородной недвижимости, вынуждает продавцов земли и коттеджей прибегать к настойчивой и зачастую недостоверной рекламе.
    В это статье вы узнаете о наиболее распространенных рекламных трюках, ориентированных на покупателей загородной недвижимости.

    1 место: заниженные цены

    Рекламные манипуляции с ценами — наиболее популярный трюк среди маркетологов, которым не гнушаются порядка 70 % операторов рынка загородной недвижимости. Застройщики и риелторы обещают покупателям комфортабельные загородные дома по фантастически низкой цене, которая нередко сопоставима со стоимостью автомобиля среднего класса. Такая перспектива, конечно, привлекает внимание горожан, многие из которых мечтают о собственной загородной резиденции. Как правило, на рекламных билбордах и баннерах изображены счастливые новоселы на фоне просторных коттеджей посреди зеленых лужаек. Однако на деле нередко выясняется, что заявленная в рекламе цена покрывает лишь стоимость компактного и недолговечного щитового дома, тогда как затраты на землю и инженерные коммуникации учитываются отдельно.

    2 место: инфраструктурные миражи

    Продавцы земельных участков нередко привлекают покупателей не только демпинговыми ценами, но и доступными инфраструктурными опциями. Например, возможностью за небольшой дополнительный взнос получить исчерпывающий набор коммунальных благ: канализацию, водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение. В 56 % изученных в ходе исследования рекламных объявлений застройщики так или иначе акцентировали внимание покупателей на близости магистральных линий электропередач, газопроводов и пр. Однако на практике подключиться к коммуникациям, которые находятся в шаговой доступности, невозможно, либо реальные инфраструктурные затраты в разы превышают заявленные в рекламе расценки. Более того, каждый второй договор с покупателями земли содержит оговорку о форс-мажорных обстоятельствах, одним из которых являются действия или бездействие должностных лиц. То есть неполучение разрешительной документации на подведение инженерных сетей будет считаться форс-мажором, снимающим все обязательства с продавца участка.

    3 место: привлекательный декор

    Многие продавцы загородных домов — как на первичном, так и на вторичном рынке — пытаются привлечь потенциальных покупателей фотографиями красивых интерьеров, используя их в рекламе. К такому рекламному ходу прибегает около 35 % застройщиков и почти 90 % частных лиц, размещающих объявления о продаже загородной недвижимости. Однако, как выяснилось в ходе исследования, в 6 из 10 случаев «красóты» на фотографиях совершенно не соответствовали тому, что открывалось взорам покупателей. Многие продавцы при первом контакте заявляли, что дом находится в отличном состоянии и не требует ремонта, однако при ближайшем рассмотрении выяснялось, что косметический ремонт призван скрыть конструктивные недостатки строений, которые легко выявлял профессиональный эксперт.

    4 место: экологические иллюзии

    В последнее время некоторые застройщики сделали ставку на строительство быстровозводимых домов по западным лекалам. На долю таких вариантов приходится уже около 40 % предложений загородного жилья. Обычно такие коттеджи преподносятся как ультрасовременное экологичное жилье, соответствующее лучшим европейским стандартам. Специфика российского рынка загородной недвижимости такова, что покупатели плохо разбираются в технологиях, альтернативных классическому кирпичному домостроению. Застройщики пользуются этой неосведомленностью и подменяют понятия. Например, в 40 % случаев деревянно-каркасными были названы дома, которые на самом деле возводятся из СИП-панелей (пенополистирола, зашитого в стружечные плиты). Между тем, как поясняют эксперты, разница состоит в том, что в каркасном доме несущей конструкцией является каркас из бруса, а СИП-панельный коттедж держится на стенах из сэндвич-панелей. Такие постройки менее долговечны и экологичны.

    5 место: привкус элитности

    В то время как продавцы земли и коттеджей в экономклассе пытаются заманить клиентов красивой инфраструктурной или интерьерной «мишурой», многие застройщики, реализующие землю и коттеджи на престижных подмосковных направлениях, стремятся создать вокруг своего товара ауру респектабельности. Примерно в трети рекламных объявлений содержится прямой или косвенный намек на то, что покупка недвижимости является входным билетом в мир привилегий. Характерный пример: одна из риелторских фирм обещает покупателям земельных участков на Рублевке "выход на территорию пансионата Управления делами президента", хотя такой возможности на самом деле не существует, а выставленные на продажу земельные участки не входят в имущественный комплекс известного дома отдыха.

Похожие темы

  1. Как лучше отапливать дачу?
    от Алексей Р в разделе Отопление, вентиляция, кондиционирование и газоснабжение
    Ответов: 56
    Последнее сообщение: 28.09.2016, 15:36
  2. Как выбирать дачу, по каким критериям?
    от Иванцов в разделе Приусадебное хозяйство
    Ответов: 12
    Последнее сообщение: 29.04.2015, 09:55
  3. Обокрали дачу
    от Admin в разделе Приусадебное хозяйство
    Ответов: 27
    Последнее сообщение: 26.04.2015, 00:59
  4. Сдам дачу на лето
    от Яна в разделе Сделки с недвижимостью Без посредников
    Ответов: 11
    Последнее сообщение: 10.07.2013, 17:34
  5. Как выбрать дом или коттедж?
    от NEWS в разделе Недвижимость
    Ответов: 2
    Последнее сообщение: 18.12.2012, 12:01

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  

Яндекс.Метрика