Оценка недвижимости

[NEWS]

Недвижимость начали оценивать по-новому

Но до 1 февраля будут действовать старые документы, пишет Комсомольская правда.

С сегодняшнего дня право оценки недвижимости имеют только те компании, которые получили специальную лицензию на этот вид деятельности от Фонда госимущества (ФГИ). Чиновники утверждают, что специалистов по всей стране достаточно и у граждан не должно возникнуть проблем с оценкой своей недвижимости. Да и все, кто хотел, уже получили заветный документ. Такова версия чиновников.

- За те четыре месяца, с момента когда началось обучение, мы могли бы подготовить почти 9000 специалистов, - заявил глава Фонда госимущества Александр Рябченко. - Обратилось же к нам 2000 человек.

По его словам, желание получить свидетельство руководителя субъекта оценочной деятельности было у 1200 физических лиц, и все они якобы получили такую возможность.

Он привел следующие цифры: по состоянию на 30 октября в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности включена информация о 1540 оценщиках, а также 347 субъектах оценочной деятельности вместе с 644 представительствами. Однако столичные оценщики ставят под сомнение заявления чиновника.

- Действительно, оценщики экзамены сдали, - рассказал нам один из специалистов рынка недвижимости, пожелавший остаться неизвестным. - Но после этого защитить так называемый сертификат качества практически ни у кого не получается, ФГИ возвращает документы оценочным компаниям. По нашим данным, в столице разрешения получили только те, кто приближен к фонду.

Правда, коллапса еще несколько месяцев на рынке недвижимости не будет. Дело в том, ФГИ разрешил еще три месяца пользоваться старыми оценками.

- Если вы сделали оценку своей недвижимости до 1 ноября, то она будет действительна до 1 февраля, - рассказал нам аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. - Если за это время количество оценочных компаний не вырастет, то на рынке могут возникнуть проблемы. Судите сами: оценка нужна для любого вида операций - купли-продажи как жилой, так и коммерческой недвижимости, вступления в наследство и дарения. Это десятки тысяч операций в месяц. Надеюсь, что за ближайшие три месяца число оценщиков вырастет.

На этой неделе чиновники ФГИ пообещали, что стоимость оценки недвижимости аккредитованными компаниями не должна превышать 200 гривен. Мы обещаем следить за их деятельностью и расценками, которые они установят уже сегодня.

[NEWS]

Почему оценка однокомнатной квартиры стоит 3 тыс. гривен и кто на этом зарабатывает?

С 1 ноября в Украине начал действовать новый порядок проведения оценки недвижимости для налогообложения.

В Украине начали действовать новые правила проведения сделок купли-продажи недвижимости. Теперь прежде, чем реализовать квартиру или дом, владелец должен получить заключение оценщика, но не обычного, а имеющего специальный сертификат. Эта оценка будет использована для взимания налогов и сборов при операциях с недвижимостью. Однако многие эксперты считают, что новшества приведут к существенному увеличению расходов граждан на оформление сделки и налоги.

Если оценщик не имеет сертификата, его выводы будут считаться недействительными.

Как мы ранее сообщали, Министерство юстиции Украины своим приказом установило, что отныне нотариальное действие с участием физических лиц, предметом которого является объект недвижимого и движимого имущества, осуществляется только при наличии оценочной стоимости объекта в целях налогообложения. Кроме того, Кабинет министров Украины утвердил новый порядок, обязав всех, кто занимается оценочной деятельностью, получить специальный сертификат на право оценки недвижимости для ее налогообложения при совершении сделок. Если оценщик не имеет такого документа, его выводы будут считаться недействительными и нотариус откажет сторонам в заверении сделки.

Впрочем, есть нюансы. Как сообщила пресс-служба Государственной службы Украины по вопросам регуляторной политики и развития предпринимательства, новый Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, обязательно применяется в случае, когда гражданин осуществляет продажу (обмен) или иное отчуждение движимого и недвижимого имущества, кроме случаев наследования и дарения. Оценку имущества при получении наследства и оформлении дарственной могут осуществлять оценщики, не имеющие сертификата для проведения налоговой оценки.

Стоит напомнить, что новые правила планировали ввести еще с 1 августа. Но правительство было вынуждено отсрочить их, так как оказалось, что специалистов, прошедших обучение для осуществления налоговой оценки, почти нет. Еще тогда многие специалисты, в частности из Лиги экспертов Украины, предупреждали: новый порядок несовершенен и создает условия для сокращения количества оценщиков. Дело в том, что согласно действующему законодательству механизм получения разрешения на проведение налоговой оценки следующий. Сначала рядовые сотрудники оценочных фирм проходят обучение и сдают экзамены. Это стоит около 3 тысяч гривен. По завершении занятий оценщик подает документы в Фонд госимущества на получение сертификата. Если хотя бы одному работнику выдан такой документ, соответствующий курс проходит директор фирмы, который также должен быть профессиональным оценщиком. Но и это еще не все.

Следующим обязательным шагом является получение фирмой некой системы управления качеством. Это документ, в котором подробно расписана процедура оценки объектов с точным указанием, кто и какие функции выполняет. Также необходимо иметь специальное лицензированное программное обеспечение, позволяющее собирать статистику цен на недвижимость в стране, анализировать сведения, производить расчеты оценочной стоимости и подключаться ко всеукраинской информационной базе данных. Только при наличии всех условий можно подавать заявку в Фонд госимущества на получение фирмой сертификата, позволяющего заниматься оценкой недвижимости с целью налогообложения. Кстати, по расчетам экспертов, для обслуживания одного оценщика необходимо не меньше пяти сотрудников фирмы.

Между тем специалистов, решивших заниматься налоговой оценкой, оказалось немало. Как сообщил председатель Фонда госимущества Украины (ФГИУ) Александр Рябченко, на сегодняшний день все лица, изъявившие желание пройти обучение, чтобы работать по новой системе оценки, получили такую возможность. По его словам, с заявлениями обратилось около 1 тысячи 970 человек, 90 процентов из которых успешно сдали экзамен и получили квалификационные свидетельства оценщиков по специализации «Оценка для целей налогообложения и начисления, а также уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством». По состоянию на 30 октября 2013 года в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности включена информация об 1 тысяче 540 оценщиках для целей налогообложения, работающих в 991 компании. Александр Рябченко утверждает, что в течение месяца количество оценщиков, готовых работать по новой системе, возрастет до 2 тысяч 200 человек.

Что касается сроков выполнения оценки, то, по прогнозам руководителя ФГИУ, на начальном этапе она будет занимать до семи дней. В дальнейшем же, когда все привыкнут к новым правилам, этот срок не будет превышать трех дней.

«Частная компания-монополист начнет получать колоссальные прибыли за счет простых людей»

О последствиях введения нового порядка оценки недвижимости «Фактам» рассказала президент Лиги экспертов Украины Светлана Бовсуновская:

— Оценщики смогут какое-то время работать по-старому, поскольку их заключения, выданные до 1 ноября, считаются действительными три месяца. Поэтому до февраля оценщики вправе выдавать заключения задним числом и по старой цене — 300—500 гривен. Ну, а потом рынок недвижимости полностью перейдет на новые правила. Услуги смогут оказывать только оценщики, прошедшие обучение, получившие сертификаты на проведение налоговой оценки и купившие специальное программное обеспечение (так называемую систему контроля качества оценки), которое и будет выдавать результат. Вся эта система и программа разработаны и запатентованы коммерческой организацией — предприятием объединения граждан «Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности».

Стоит учесть, что при подключении к этой программе оценщики подписывают лицензионный договор, согласно которому 80 процентов стоимости их услуг нужно отдавать владельцам программы. То есть для того, чтобы оценочная компания получила прибыль в 300 гривен, заказчик будет вынужден заплатить за проведение оценки 1500 гривен, так как 1200 нужно отдать владельцам программы. Но на самом деле стоимость будет еще выше. Уже сегодня представители некоторых компаний просят за оценку однокомнатной квартиры 3 тысячи (!) гривен. А дальше в условиях отсутствия конкуренции на рынке, так как большая часть оценщиков оказалась не в состоянии заплатить огромные суммы для оформления разрешения на налоговую оценку, оставшиеся компании получат возможность выставлять любую стоимость. Тем более что государство в лице Фонда госимущества признало: контролировать формирование тарифов на оценочные услуги не будет.

Кстати, на днях всем сертифицированным оценщикам было разослано письмо с рекомендацией до 1 февраля установить стоимость услуги налоговой оценки не выше 300 гривен. Понятно, что это делается для того, чтобы временно, пока не закончится срок действия старых заключений, удержать цену. Но эти три месяца сертифицированные оценщики будут работать себе в убыток, так как из 300 гривен 240 отдадут за лицензию, а остальное уйдет на налоги. Если же они захотят получить реальную стоимость, то рискуют лишиться разрешения на работу. А вот с 1 февраля оценочные услуги для граждан точно подорожают раз в десять.

Не менее серьезной проблемой является и новый порядок оценки недвижимости. Согласно правилам специалисту уже не надо выезжать на место и лично осматривать квартиру, район, где она находится, состояние дома, двора и так далее. Эти факторы теперь вообще не учитываются. Оценочная стоимость будет рассчитываться на основе выдаваемой программой информации о ценах на аналогичные объекты. Мы прекрасно знаем, что указанные в объявлениях и риелторских базах данных цены существенно превышают ту стоимость, по которой квартира реально продается. К тому же до сих пор неизвестно, откуда частная компания, владеющая лицензией на эту программу, берет информацию о стоимости квартир и домов для наполнения базы данных.

Кроме того, оценщики сейчас полностью подотчетны Министерству налогов и сборов. Сделанные ими заключения сразу попадают в единый реестр и используются как нотариусами для начисления налогов и сборов при проведении операций с недвижимостью, так и налоговиками для контроля. При этом последние будут внимательно следить, чтобы оценщик не занизил, по их мнению, оценочную стоимость. А виновных станут наказывать штрафами и лишением разрешения на работу. В таких условиях оценщик вынужден указать в своем заключении как можно большую стоимость объекта недвижимости. Например, оценит в миллион гривен квартиру, которая не продастся дороже, чем за 800 тысяч. Ну, а налог с «лишних» 200 тысяч заплатить придется.

Все это приведет к существенному увеличению расходов как продавца квартиры, заказывающего ее оценку, так и покупателя, которому придется платить налоги исходя не из реальной суммы сделки, а из завышенной оценочной стоимости. В результате за счет сотен тысяч простых людей, которым нужно продать, подарить или получить в наследство недвижимость, колоссальные прибыли будет получать частная компания-монополист, владеющая лицензией на программу для проведения оценки. Ну и отчисления в госбюджет тоже существенно вырастут.

— Компании, занимающиеся оценочной деятельностью, могут создать собственные программы для налоговой оценки, чтобы не платить огромные лицензионные отчисления?

— Теоретически могут. Уже три компании разработали собственный программный продукт, потратив около 100 тысяч гривен, подтвердили его качество в соответствующем ведомстве, получили патент и подали заявку в Фонд госимущества на разрешение использовать программу в работе оценщиков. До сих пор ответ не получен, хотя прошел уже месяц. Велика вероятность того, что чиновники найдут повод отклонить заявку, поскольку в случае ее утверждения сотням других компаний создать свою программу или купить патент на эту будет гораздо выгоднее, чем платить огромные лицензионные отчисления за продукт, навязанный им государством.

— А может ли хозяин квартиры узнать, какая аналогичная недвижимость использовалась при проведении оценки, и оспорить указанную стоимость?

— Узнать может, так как в заключении эти объекты упоминаются. А вот уплаченные деньги ему никто не вернет. Ведь критерии для оценки предлагает компьютерная программа, а оценщик даже не видел вашу квартиру. Если вы не согласны, то вправе заказать и оплатить новую оценку, в другой компании. Но результат, скорее всего, будет такой же, поскольку программа и база данных теперь у всех оценщиков одинаковые. Кроме того, оценочная стоимость сразу попадает в единый реестр.

— В других странах тоже действует такая система?

— Нет. То, что базу для налогообложения по всей стране формирует коммерческая структура, для развитых стран вообще нонсенс. В Европе этим занимаются асессоры — государственные служащие при налоговых органах. Они проводят оценку на основе своей информации. Но если человек не согласен, то только в этом случае он за свой счет заказывает проведение независимой оценки в частной компании. Причем ее вывод имеет приоритет при начислении налогов.

[NEWS]

В Украине возможно тотальное непризнание сделок с недвижимостью

Утвержденный правительством Украины порядок подготовки и сертификации субъектов оценочной деятельности (СОД) и проведения оценки имущества для целей налогообложения с 1 ноября противоречит действующему законодательству и может в будущем стать поводом для оспаривания сделок купли-продажи недвижимости; сертифицированных оценщиков недостаточно для рынка, а процесс такой сертификации носит признаки коррумпированности.

Такое мнение высказали представители общественных организаций оценщиков и участников рынка недвижимости.

«В данной ситуации постановление позволяет выдавать СОД сертификаты, которые противоречат закону, но СОД выходят на рынок и проводят оценку, поэтому, чисто теоретически, гражданин, конечно, вряд ли сможет, тогда как какая-то организация сможет подать в суд и признать сделку недействительной», – сказал президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Генрих Людкевич.

Так, согласно действующему закону «Об оценочной деятельности», для получения сертификата СОД обязан пройти порядка 500 часов обучения, отработать около года. Постановлением же эти нормы упразднены, уточнил он. При этом Людкевич добавил, что на сегодня из порядка 360 сертифицированных СОД лишь единицы имеют необходимый опыт и навыка.

В свою очередь, вице-президент Всеукраинской общественной организации «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников добавил, что прошедшие обучение, получившие квалификационные свидетельства по новому направлению около 1,8 тыс. оценщиков и предоставившие на рассмотрение аттестационно-рецензионной комиссии Фонда госимущества (ФГИ) Украины необходимый пакет документов по «Системе управления качеством» под разными предлогами получают отказ в выдаче сертификатов.

«Некая общественная организация «Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности» с чего-то вдруг посчитала, что авторские права на «Систему управления качеством» принадлежат ей, предоставила во ФГИ соответствующие документы, а Фонд решил, что все остальные не могут создать какую-то свою систему управления качеством», – привел он один из примеров отказа ФГИ в выдаче сертификатов.

При этом Гусельников уточнил, что в данном случае речь идет о необходимости заключения СОД лицензионного соглашения с владельцами авторских прав за роялти в размере 80% дохода СОД от оценки. Собственником же патента на указанную «Систему управления качеством» института является член аттестационно-рецензионной комиссии ФГИ Николай Каипецкий (участник ВОО «Союз оценщиков Украины» – ред.), «успешно отказывающей получившим квалификацию СОД в выдаче сертификатов».

Со своей стороны, представитель «Открытого клуба независимых оценщиков «ОКНО» Андрей Филин добавил, что патент на «изобретение» в виде «Системы управления качеством» выдан еще 31 мая 2012 года, когда постановления Кабинета министров об утверждении нового порядка сертификации СОД для целей налогообложения еще не существовало.

По оценке экспертов, в 2012 году оборот рынка оценочных услуг, исходя из официальной информации Министерства юстиции, порядка 480 тыс. транзакций с отчуждением прав собственности лишь недвижимого имущества и средней стоимости оценки в 400 грн, когда на рынке работало порядка 4,5 тыс. СОД по оценке имущества, оценивается на уровне 200 млн грн.

Вместе с тем эксперты, с учетом прошлогоднего опыта, когда ФГИ вел новые правила оценки с целью налогообложения, что привело к монополизации рынка, а также с учетом «предлагаемой» доходности в 20% для сертифицированных оценщиков от их деятельности после отчислений по договору с предприятием объединений граждан «Украинский институт управления качеством в оценочной деятельности», прогнозируют десятикратный и более рост стоимости оценки в будущем с существующей в около 300 грн в настоящее время.

Кроме того, эксперты отмечают необходимость отмены в Украине внедренного новым порядком понятия «оценочная стоимость» имущества и применения «рыночной стоимости» объекта для заключения сделок купли-продажи.

По их мнению, с внедрением новых правил оценки имущества для целей налогообложения сама процедура оценки носит формальный характер: сертифицированный СОД не выезжает на объект оценки и заполняет анкету для отчета об оценке из более 200 пунктов по телефону.

При этом ответственность в случае претензий фискальных органов к налогоплательщику относительно данных отчета об оценке возлагается исключительно на заказчика оценки, подчеркивают эксперты.

При подписании отчета об оценке заказчик обязан отказаться от возможных претензий к СОД в будущем, поставив подпись в соответствующей графе бланка отчета. В противном случае отчет об оценке является недействительным и не будет внесен в Единую базу данных таких отчетов.

В целом эксперты отметили единственный позитивный момент в утвержденном правительством порядке оценки по новому направлению: отсутствие необходимости в такой оценке при вступлении в права наследования и дарения.

По их мнению, пока украинский рынок недвижимости не ощутил в полной мере внедрение новых правил оценки для целей налогообложения, поскольку нотариусы при засвидетельствовании договоров купли-продажи могут до 1 февраля 2014 года использовать старые отчеты об оценке.

[NEWS]

Сбой в работе Госреестра: украинцы потеряют права на недвижимость

Чиновники Министерства Юстиции скрывают неполадки и сбои в работе Единых и Государственных реестров информационной сети.

Такое заявление сделала компания «Арт-мастер», которая разрабатывает программы для госреестров Минюста.

По заявлению разработчиков, в настоящее время госпредприятие «Информационный центр» Министерства юстиции Украины пользуется программами, которые были взломаны хакерами. Из-за некорректоного ПО информационные сети Минюста постоянно работают с ошибками и сбоями. Госинформюст не может своими силами решить проблему и замалчивает ее. Однако разработчики программного обеспечения предупреждают, что игнорирование проблемы приведет не только к длительной остановке реестров, потере и, возможно, даже подмене данных.

В основном проблемы касаются работы Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Именно там содержится информация о недвижимости всех украинцев.

Компания «Арт-мастер» также обвинила должностных лиц Министерства юстиции в сознательных действиях, которые повлекли остановку госреестров 1-3 октября. Из-за нарушения работы программ под угрозу были поставлены конфиденциальные данные о гражданах Украины. Минюст же, в свою очередь, обвиняет в случившемся сбое разработчиков ПО и сотрудников информационного центра.

[NEWS]

Законодательство по оценке увеличивает риски сделок по недвижимости

Сделки по отчуждению жилья на вторичном рынке с участием новых субъектов оценочной деятельности могут признать недействительными.

Поэтому их лучше отложить до урегулирования рынка оценочных услуг, считает руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.
По словам эксперта, порядок подготовки и сертификации субъектов оценочной деятельности (СОД) и проведения оценки имущества для целей налогообложения с 1 ноября (Постановление Кабмина №231) противоречит действующему законодательству и может стать поводом для оспаривания сделок купли-продажи недвижимости. "Проблемы с признанием сделок действительными коснутся, прежде всего, вторичного рынка.

По данным, которые мы получаем от нотариусов, с начала ноября в Киеве сделок с участием новых субъектов оценочной деятельности практически не было зафиксировано. Подписание договоров отчуждения вторичного жилья проходит на основании оценочных документов составленных до 30 октября", - отметил Шостя.

Эксперт также сообщил, что в 32 тысячах населенных пунктах Украины сейчас имеют право работать всего 350 субъектов оценочной деятельности. При этом далеко не все сертифицированные оценщики имеют опыт работы, а некоторые существуют исключительно по документам. Уверен, что через какое-то время ситуация на рынке оценочных услуг улучшится.

А сейчас, чтобы не рисковать, мы бы рекомендовали не проводить никаких операций с жильем на вторичном рынке", - сказал Шостя. Ранее представители общественных организаций оценщиков и участников рынка недвижимости высказывали мнение, что утвержденный правительством Украины порядок подготовки и сертификации субъектов оценочной деятельности (СОД) и проведения оценки имущества для целей налогообложения с 1 ноября противоречит действующему законодательству и может в будущем стать поводом для оспаривания сделок купли-продажи недвижимости.

[NEWS]

Оценка недвижимости станет в 10 раз дороже. Фонд госимущества сообщил, что до 1 февраля оценивать жилье могут как по старым, так и по новым правилам. Этот срок дали оценщикам, что пройти соответствующие курсы, получить лицензию и установить оборудование с программой, которая должна оценивать объекты недвижимости.«Сейчас стоимость оценки не превышает 300 гривен, проблем и очередей нет», — сообщают оценщики. Но как сообщил глава Украинского общества оценщиков Алексей Амфитеатров: «Принятие новых правил может привести к монополизации рынка».

Оценщики говорят, что далеко не все смогут себе позволить установить оборудование за 100 тысяч гривен и заплатить за курсы тысячи гривен. «И все это, так сказать в долг, потому что нам дали негласное указание до февраля цены не поднимать. За это время многие покинут этот рынок. А с 1 февраля цена на оценку может вырасти в 10 раз », — отметил вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Юрий Базелинский.

В Фонде госимущества считают, что переход оценки недвижимого имущества на новые правила позволит сделать эту процедуру максимально прозрачной и что о монополизации рынка услуг оценки речь не идет. «Кто захочет честно и прозрачно работать, пройдут необходимые процедуры для получения разрешительных документов и останутся на рынке», — резюмировали в ведомстве.

[NEWS]

В Украине вводят новые правила оценки недвижимости 2014

Как бороться с переплатами и сколько платим налогов?

Первого февраля вступают в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения. Теперь ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не будет оформлена нотариусом, если он не найдет в реестре Фонда госимущества отчета об оценке этого имущества, сделанного специалистом, прошедшим обучение и получившим сертификат ФГИ.


Ввести это новшество пытались в прошлом году дважды. В августе по причине мизерного количества сертифицированных специалистов отложили до ноября, а в ноябре разрешили «переходной период». Новые оценки было разрешено делать только сертифицированным специалистам, но при заключении сделок разрешалось использовать старые оценки, сделанные до 1 ноября.

1 февраля переходной период заканчивается. Удалось ли за это время обкатать систему, выясняли «Вести».

ЗАЧЕМ ОНА НУЖНА?

Согласно Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. То есть именно на оценочную стоимость ориентируются при начислении налогов и прочих платежей (в пенсионный фонд и при оформлении сделки у нотариуса). Налог на продажу недвижимости платится с той суммы, которая больше — продажной цены или оценочной стоимости.

«Раньше свои отчеты оценщики нигде не фиксировали, в отличие от нотариусов. Более того, нередки были случаи, когда оценщик просто уничтожал отчет после сделки, мотивируя это требованием заказчика. Как результат — многие не совсем добросовестные граждане указывали в договоре купли-продажи заниженную в разы стоимость, имея на руках сделанную под их диктовку заниженную оценку, и с этих цифр платили мизерные налоги. Мне известен случай, когда оценщик указывал для квартиры на Лютеранской стоимость квадратного метра в 300 грн», — рассказал «Вестям» президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. По его мнению, эта реформа (обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр) не только спасла профессию, но и сделала рынок недвижимости более цивилизованным.

Как стало известно «Вестям», за ноябрь-декабрь по новым правилам выполнена оценка около 13 тысяч объектов, результаты занесены в общегосударственный реестр. Происходит отладка программ. «Есть мелкие шероховатости, которые вскрывает практика, они исправляются по ходу. К примеру, не было раздела для корпоративных прав, которые принадлежат физлицам, — этот раздел в реестр Фонда госимущества добавили», — сообщил нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш (речь — о покупках недвижимости не только физлицами, но и физлицами-предпринимателями).

В Украине совершается порядка 1,5 тысячи сделок с недвижимостью ежедневно. «Две трети сделок уже проходят по новой процедуре, согласно оценкам, заносимым в реестр ФГИ», — рассказал «Вестям» президент ВОО «Ассоциация специалистов банковской оценки Украины» Сергей Фролов.

Реальный эффект от нововведения можно будет видеть не раньше марта. «Если анализировать каждую из сделок, эффект уже заметен. Но лучше посмотрим на налоги, перечисленные благодаря нововведению в госбюджет, тогда и будем говорить об эффективности реформы. Даже на фоне резкого падения сделок будет рост», — сказал Черныш.

КАК БОРОТЬСЯ С ПЕРЕПЛАТАМИ

Эксперты отмечают, что на рынке уже замечены попытки оценочными фирмами получить с заказчика суммы выше оговоренных 300 грн.

«Мне жаловались из Ровно, что там одна из оценочных компаний нашла способ заработать больше денег: они завышают результат оценки. Заказчик вначале получает на руки первый результат, который посчитан по максимуму: оценивают в 45 тыс. у. е. квартиру, которую реально можно продать лишь за 40 тыс. у. е. Ему приходится еще раз, а то и дважды-трижды, оплачивать процедуру оценки в 300 гривен, пока не получается приемлемый вариант», — рассказал «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Однако если заказчик не согласен с результатами оценки, он может ее не принять и потребовать корректировки. «Оценка действительна только после подписи заказчика», — поясняет Фролов.

Небольшие заминки бывают и у нотариусов. «Были случаи, когда нотариусы, обращаясь к реестру, не видели выполненной нами оценки. Приходилось звонить в ФГИ, там видели, что мы внесли в реестр оценку, видели обращение нотариуса… На следующий день эти сбои в программе снимались, и нотариус мог наконец оформить сделку», — рассказал нам Василий Паламарчук из хмельницкой оценочной компании».

КАК СДЕЛАТЬ ОЦЕНКУ

Чтобы сделать оценку по-новому, надо найти сертифицированного оценщика на сайте ФГИ. Сейчас в списке, который постоянно обновляется, зарегистрировано 455 специалистов-оценщиков во всех регионах. Выбираете СОТ (субъект оценочной деятельности), звоните по указанному в реестре Фонда госимущества телефону и договариваетесь о визите.

Стоимость оценки во всех СОТ регулируется ФГИ, сейчас она составляет 300 грн.

Итак, вы выбрали СОТ и со всеми правоустанавливающими документами, а также копией идентификационного кода и паспорта приходите к оценщику. Его работа автоматизирована и строится по одной из специальных программ. Компьютерные программы помогают формировать оценочную стоимость, исходя из найденных специалистом аналогов. Поэтому эксперты советуют как можно больше рассказывать о своей квартире. Важно все: от места расположения (центр-окраина) до инфраструктуры. Ведь зеленая зона на карте может быть ухоженным парком или заброшенным пустырем, в промзоне может быть склад или вредное производство. Важно, есть ли рядом поликлиника и детский сад, супермаркет, транспортная развязка или метро.

У вас обязательно спросят о типе дома (сталинская застройка, хрущевка — кирпичная или панель, многоэтажная застройка, старинная или довоенная застройка, индивидуальный дом и др.), материале стен и перекрытий, наличии лифта и домофона, наличии балконов и встроенной мебели, есть ли консьержка в доме или квартира подключена к сигнализации, каково состояние каждой из комнат (к примеру, паркетный пол или линолеум) и др.

«Подписывая договор, заказчик изучает всю информацию, которая была принята с его слов и правоустанавливающих документов, после чего идет платить в банк», — рассказала оценщик ДП «Ла Либра» (Одесса) Наталья Сухонос.

После прохождения оплаты оценщик приступает к работе, разыскивая аналоги, на основе цен на которые и высчитывается компьютерной программой оценочная стоимость. «К сожалению, в нашей стране стоимость реальных сделок нигде не фиксируется, мы вынуждены работать с объявлениями, а наши люди привыкли завышать цены на свою недвижимость до 30%. Чаще работаем с вариантами из электронных баз, но иногда приходится обращаться и к газетным объявлениям. За полтора месяца сделали уже 22 оценки. Со времени оплаты на создание оценки у нас идет 3–4 дня. Есть возможность провести корректировку результата: торг (может сбросить до 20% стоимости квартиры), состояние (от «после ремонта» до «удовлетворительное» — до 10% цены), этажность (до 5%)», — рассказал «Вестям» Василий Паламарчук из «Хмельницкой оценочной компании».

Завышают стоимость не только продавцы. «Был случай, когда для переоформления прав собственности пришлось проводить оценку квартиры в новострое. Цена, исходя из аналогов на рынке, оказалась на 300 грн за кв. м меньше, чем было оплачено застройщику!» — говорит Паламарчук.

Учитывается в оценке и человеческий фактор. Ведь проблемный сосед — такой же понижающий продажную стоимость фактор, как, к примеру, бензоколонка напротив окон. «Именно поэтому оценочная стоимость обычно ниже реальной», — поясняет Сергей Фролов.

До вступления в силу новых правил оценки оценщик всегда обязательно выезжал на место. «Мы и сейчас по просьбе заказчика иногда выезжаем, чтобы убедиться, например, что квартира в плохом состоянии. Хотя и не такого законодательного требования», — говорит Наталья Сухонос.

Зато, поскольку требование о личном осмотре на местности снято, сертифицированный специалист по просьбе заказчика может оценивать недвижимость в любом регионе. К примеру, пожелав продать квартиру в Запорожье и имея на руках правоустанавливающие документы, хозяин может заказать ее оценку где угодно: хоть в Симферополе, хоть во Львове, хоть в столице.

На руки готовую оценку вы получите в течение двух недель. «Бывает, успеваем и быстрее, все зависит от загруженности оценщика», — говорит Сухонос. Действителен полученный вами документ в течение полугода. «Срок действия налоговой оценки для целей купли-продажи, обмена — шесть месяцев. В реестре ФГИ они будут храниться в течение года, затем архивироваться. Для сделок дарения/вступления в права наследования оценка также необходима, однако выполнять ее имеют право и те, кто прошел стандартную подготовку ранее», — сказал нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш. То есть если вы не успеете в течение полугода завершить сделку, вам придется заказывать новую оценку.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор удовлетворения прав ипотекодержателя, договор дарения, другое)
Технический паспорт БТИ
Паспорт и идентификационный код
Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров (при наличии)
Фотографии недвижимости (при желании заказчика)
СКОЛЬКО ПЛАТИМ НАЛОГОВ

0% - если продаете жилье не чаще одного раза за три года

5% - если вы продаете недвижимость (даже незавершенное строительство), находившуюся в вашей собственности меньше трех лет

15% - если недвижимость продает иностранец

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Продажа сорвалась из-за оценки

«Мой отец давно собирался продать квартиру в Виннице, родственники забирают его жить к себе. Но как человек пожилой сам в тонкостях новой оценки не разобрался, а родных о том, что все сейчас не так, как раньше, слушать не стал. Зато покупателя выгодного нашел. Но в итоге сделка сорвалась, так как человеку жилье требовалось срочно, а на проведение оценки потребовалось несколько дней. Теперь папа просит ему помочь и не отмахивается от советов», — поведал нам Виталий Гриневич (Жмеринка).

В реестре «застряет» первая оценка

«Оценочная стоимость квартиры оказалась выше реальной цены продажи моей двушки». Поняла, что придется уплатить налоги с завышенной оценочной стоимости. Но не сразу: сначала оплатила новую оценку у другого специалиста. Та оказалась немного меньше. Но возникли проблемы с единым реестром. Мне объяснили, что там автоматически прописан результат первой оценки. Решила сэкономить нервы, не стала ничего оспаривать, все, что нужно, уплатила и продала квартиру», — говорит Светлана Токарь (Одесса).

Деньги не вернут, даже если с оценкой не согласен

«Прошел оценку по телефону. Получил заключение и был в шоке, когда увидел, какая аналогичная недвижимость использовалась при оценке! Это жилье совсем другого уровня, чем моя хрущевка на окраине. Попытался обжаловать указанную стоимость, но денег за оценку не вернули. Объяснили, что критерии для оценки предлагает компьютерная программа. И если я не согласен, могу заказать и оплатить новую оценку, но предупредили, что результат наверняка будет такой же», — рассказал Петр Деревянко (Кировоград).

Добавлено:

В Украине вводят новые правила оценки недвижимости 2014

Как бороться с переплатами и сколько платим налогов?

Первого февраля вступают в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения. Теперь ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не будет оформлена нотариусом, если он не найдет в реестре Фонда госимущества отчета об оценке этого имущества, сделанного специалистом, прошедшим обучение и получившим сертификат ФГИ.


Ввести это новшество пытались в прошлом году дважды. В августе по причине мизерного количества сертифицированных специалистов отложили до ноября, а в ноябре разрешили «переходной период». Новые оценки было разрешено делать только сертифицированным специалистам, но при заключении сделок разрешалось использовать старые оценки, сделанные до 1 ноября.

1 февраля переходной период заканчивается. Удалось ли за это время обкатать систему, выясняли «Вести».

ЗАЧЕМ ОНА НУЖНА?

Согласно Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. То есть именно на оценочную стоимость ориентируются при начислении налогов и прочих платежей (в пенсионный фонд и при оформлении сделки у нотариуса). Налог на продажу недвижимости платится с той суммы, которая больше — продажной цены или оценочной стоимости.

«Раньше свои отчеты оценщики нигде не фиксировали, в отличие от нотариусов. Более того, нередки были случаи, когда оценщик просто уничтожал отчет после сделки, мотивируя это требованием заказчика. Как результат — многие не совсем добросовестные граждане указывали в договоре купли-продажи заниженную в разы стоимость, имея на руках сделанную под их диктовку заниженную оценку, и с этих цифр платили мизерные налоги. Мне известен случай, когда оценщик указывал для квартиры на Лютеранской стоимость квадратного метра в 300 грн», — рассказал «Вестям» президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. По его мнению, эта реформа (обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр) не только спасла профессию, но и сделала рынок недвижимости более цивилизованным.

Как стало известно «Вестям», за ноябрь-декабрь по новым правилам выполнена оценка около 13 тысяч объектов, результаты занесены в общегосударственный реестр. Происходит отладка программ. «Есть мелкие шероховатости, которые вскрывает практика, они исправляются по ходу. К примеру, не было раздела для корпоративных прав, которые принадлежат физлицам, — этот раздел в реестр Фонда госимущества добавили», — сообщил нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш (речь — о покупках недвижимости не только физлицами, но и физлицами-предпринимателями).

В Украине совершается порядка 1,5 тысячи сделок с недвижимостью ежедневно. «Две трети сделок уже проходят по новой процедуре, согласно оценкам, заносимым в реестр ФГИ», — рассказал «Вестям» президент ВОО «Ассоциация специалистов банковской оценки Украины» Сергей Фролов.

Реальный эффект от нововведения можно будет видеть не раньше марта. «Если анализировать каждую из сделок, эффект уже заметен. Но лучше посмотрим на налоги, перечисленные благодаря нововведению в госбюджет, тогда и будем говорить об эффективности реформы. Даже на фоне резкого падения сделок будет рост», — сказал Черныш.

КАК БОРОТЬСЯ С ПЕРЕПЛАТАМИ

Эксперты отмечают, что на рынке уже замечены попытки оценочными фирмами получить с заказчика суммы выше оговоренных 300 грн.

«Мне жаловались из Ровно, что там одна из оценочных компаний нашла способ заработать больше денег: они завышают результат оценки. Заказчик вначале получает на руки первый результат, который посчитан по максимуму: оценивают в 45 тыс. у. е. квартиру, которую реально можно продать лишь за 40 тыс. у. е. Ему приходится еще раз, а то и дважды-трижды, оплачивать процедуру оценки в 300 гривен, пока не получается приемлемый вариант», — рассказал «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Однако если заказчик не согласен с результатами оценки, он может ее не принять и потребовать корректировки. «Оценка действительна только после подписи заказчика», — поясняет Фролов.

Небольшие заминки бывают и у нотариусов. «Были случаи, когда нотариусы, обращаясь к реестру, не видели выполненной нами оценки. Приходилось звонить в ФГИ, там видели, что мы внесли в реестр оценку, видели обращение нотариуса… На следующий день эти сбои в программе снимались, и нотариус мог наконец оформить сделку», — рассказал нам Василий Паламарчук из хмельницкой оценочной компании».

КАК СДЕЛАТЬ ОЦЕНКУ

Чтобы сделать оценку по-новому, надо найти сертифицированного оценщика на сайте ФГИ. Сейчас в списке, который постоянно обновляется, зарегистрировано 455 специалистов-оценщиков во всех регионах. Выбираете СОТ (субъект оценочной деятельности), звоните по указанному в реестре Фонда госимущества телефону и договариваетесь о визите.

Стоимость оценки во всех СОТ регулируется ФГИ, сейчас она составляет 300 грн.

Итак, вы выбрали СОТ и со всеми правоустанавливающими документами, а также копией идентификационного кода и паспорта приходите к оценщику. Его работа автоматизирована и строится по одной из специальных программ. Компьютерные программы помогают формировать оценочную стоимость, исходя из найденных специалистом аналогов. Поэтому эксперты советуют как можно больше рассказывать о своей квартире. Важно все: от места расположения (центр-окраина) до инфраструктуры. Ведь зеленая зона на карте может быть ухоженным парком или заброшенным пустырем, в промзоне может быть склад или вредное производство. Важно, есть ли рядом поликлиника и детский сад, супермаркет, транспортная развязка или метро.

У вас обязательно спросят о типе дома (сталинская застройка, хрущевка — кирпичная или панель, многоэтажная застройка, старинная или довоенная застройка, индивидуальный дом и др.), материале стен и перекрытий, наличии лифта и домофона, наличии балконов и встроенной мебели, есть ли консьержка в доме или квартира подключена к сигнализации, каково состояние каждой из комнат (к примеру, паркетный пол или линолеум) и др.

«Подписывая договор, заказчик изучает всю информацию, которая была принята с его слов и правоустанавливающих документов, после чего идет платить в банк», — рассказала оценщик ДП «Ла Либра» (Одесса) Наталья Сухонос.

После прохождения оплаты оценщик приступает к работе, разыскивая аналоги, на основе цен на которые и высчитывается компьютерной программой оценочная стоимость. «К сожалению, в нашей стране стоимость реальных сделок нигде не фиксируется, мы вынуждены работать с объявлениями, а наши люди привыкли завышать цены на свою недвижимость до 30%. Чаще работаем с вариантами из электронных баз, но иногда приходится обращаться и к газетным объявлениям. За полтора месяца сделали уже 22 оценки. Со времени оплаты на создание оценки у нас идет 3–4 дня. Есть возможность провести корректировку результата: торг (может сбросить до 20% стоимости квартиры), состояние (от «после ремонта» до «удовлетворительное» — до 10% цены), этажность (до 5%)», — рассказал «Вестям» Василий Паламарчук из «Хмельницкой оценочной компании».

Завышают стоимость не только продавцы. «Был случай, когда для переоформления прав собственности пришлось проводить оценку квартиры в новострое. Цена, исходя из аналогов на рынке, оказалась на 300 грн за кв. м меньше, чем было оплачено застройщику!» — говорит Паламарчук.

Учитывается в оценке и человеческий фактор. Ведь проблемный сосед — такой же понижающий продажную стоимость фактор, как, к примеру, бензоколонка напротив окон. «Именно поэтому оценочная стоимость обычно ниже реальной», — поясняет Сергей Фролов.

До вступления в силу новых правил оценки оценщик всегда обязательно выезжал на место. «Мы и сейчас по просьбе заказчика иногда выезжаем, чтобы убедиться, например, что квартира в плохом состоянии. Хотя и не такого законодательного требования», — говорит Наталья Сухонос.

Зато, поскольку требование о личном осмотре на местности снято, сертифицированный специалист по просьбе заказчика может оценивать недвижимость в любом регионе. К примеру, пожелав продать квартиру в Запорожье и имея на руках правоустанавливающие документы, хозяин может заказать ее оценку где угодно: хоть в Симферополе, хоть во Львове, хоть в столице.

На руки готовую оценку вы получите в течение двух недель. «Бывает, успеваем и быстрее, все зависит от загруженности оценщика», — говорит Сухонос. Действителен полученный вами документ в течение полугода. «Срок действия налоговой оценки для целей купли-продажи, обмена — шесть месяцев. В реестре ФГИ они будут храниться в течение года, затем архивироваться. Для сделок дарения/вступления в права наследования оценка также необходима, однако выполнять ее имеют право и те, кто прошел стандартную подготовку ранее», — сказал нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш. То есть если вы не успеете в течение полугода завершить сделку, вам придется заказывать новую оценку.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор удовлетворения прав ипотекодержателя, договор дарения, другое)
Технический паспорт БТИ
Паспорт и идентификационный код
Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров (при наличии)
Фотографии недвижимости (при желании заказчика)
СКОЛЬКО ПЛАТИМ НАЛОГОВ

0% - если продаете жилье не чаще одного раза за три года

5% - если вы продаете недвижимость (даже незавершенное строительство), находившуюся в вашей собственности меньше трех лет

15% - если недвижимость продает иностранец

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Продажа сорвалась из-за оценки

«Мой отец давно собирался продать квартиру в Виннице, родственники забирают его жить к себе. Но как человек пожилой сам в тонкостях новой оценки не разобрался, а родных о том, что все сейчас не так, как раньше, слушать не стал. Зато покупателя выгодного нашел. Но в итоге сделка сорвалась, так как человеку жилье требовалось срочно, а на проведение оценки потребовалось несколько дней. Теперь папа просит ему помочь и не отмахивается от советов», — поведал нам Виталий Гриневич (Жмеринка).

В реестре «застряет» первая оценка

«Оценочная стоимость квартиры оказалась выше реальной цены продажи моей двушки». Поняла, что придется уплатить налоги с завышенной оценочной стоимости. Но не сразу: сначала оплатила новую оценку у другого специалиста. Та оказалась немного меньше. Но возникли проблемы с единым реестром. Мне объяснили, что там автоматически прописан результат первой оценки. Решила сэкономить нервы, не стала ничего оспаривать, все, что нужно, уплатила и продала квартиру», — говорит Светлана Токарь (Одесса).

Деньги не вернут, даже если с оценкой не согласен

«Прошел оценку по телефону. Получил заключение и был в шоке, когда увидел, какая аналогичная недвижимость использовалась при оценке! Это жилье совсем другого уровня, чем моя хрущевка на окраине. Попытался обжаловать указанную стоимость, но денег за оценку не вернули. Объяснили, что критерии для оценки предлагает компьютерная программа. И если я не согласен, могу заказать и оплатить новую оценку, но предупредили, что результат наверняка будет такой же», — рассказал Петр Деревянко (Кировоград).

Добавлено:

В Украине вводят новые правила оценки недвижимости 2014

Как бороться с переплатами и сколько платим налогов?

Первого февраля вступают в силу новые правила оценки недвижимости для налогообложения. Теперь ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не будет оформлена нотариусом, если он не найдет в реестре Фонда госимущества отчета об оценке этого имущества, сделанного специалистом, прошедшим обучение и получившим сертификат ФГИ.


Ввести это новшество пытались в прошлом году дважды. В августе по причине мизерного количества сертифицированных специалистов отложили до ноября, а в ноябре разрешили «переходной период». Новые оценки было разрешено делать только сертифицированным специалистам, но при заключении сделок разрешалось использовать старые оценки, сделанные до 1 ноября.

1 февраля переходной период заканчивается. Удалось ли за это время обкатать систему, выясняли «Вести».

ЗАЧЕМ ОНА НУЖНА?

Согласно Налоговому кодексу, налогообложению подлежит доход, полученный от продажи объекта недвижимости, исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. То есть именно на оценочную стоимость ориентируются при начислении налогов и прочих платежей (в пенсионный фонд и при оформлении сделки у нотариуса). Налог на продажу недвижимости платится с той суммы, которая больше — продажной цены или оценочной стоимости.

«Раньше свои отчеты оценщики нигде не фиксировали, в отличие от нотариусов. Более того, нередки были случаи, когда оценщик просто уничтожал отчет после сделки, мотивируя это требованием заказчика. Как результат — многие не совсем добросовестные граждане указывали в договоре купли-продажи заниженную в разы стоимость, имея на руках сделанную под их диктовку заниженную оценку, и с этих цифр платили мизерные налоги. Мне известен случай, когда оценщик указывал для квартиры на Лютеранской стоимость квадратного метра в 300 грн», — рассказал «Вестям» президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. По его мнению, эта реформа (обязательное лицензирование специалиста и включение данных об оценке в общегосударственный реестр) не только спасла профессию, но и сделала рынок недвижимости более цивилизованным.

Как стало известно «Вестям», за ноябрь-декабрь по новым правилам выполнена оценка около 13 тысяч объектов, результаты занесены в общегосударственный реестр. Происходит отладка программ. «Есть мелкие шероховатости, которые вскрывает практика, они исправляются по ходу. К примеру, не было раздела для корпоративных прав, которые принадлежат физлицам, — этот раздел в реестр Фонда госимущества добавили», — сообщил нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш (речь — о покупках недвижимости не только физлицами, но и физлицами-предпринимателями).

В Украине совершается порядка 1,5 тысячи сделок с недвижимостью ежедневно. «Две трети сделок уже проходят по новой процедуре, согласно оценкам, заносимым в реестр ФГИ», — рассказал «Вестям» президент ВОО «Ассоциация специалистов банковской оценки Украины» Сергей Фролов.

Реальный эффект от нововведения можно будет видеть не раньше марта. «Если анализировать каждую из сделок, эффект уже заметен. Но лучше посмотрим на налоги, перечисленные благодаря нововведению в госбюджет, тогда и будем говорить об эффективности реформы. Даже на фоне резкого падения сделок будет рост», — сказал Черныш.

КАК БОРОТЬСЯ С ПЕРЕПЛАТАМИ

Эксперты отмечают, что на рынке уже замечены попытки оценочными фирмами получить с заказчика суммы выше оговоренных 300 грн.

«Мне жаловались из Ровно, что там одна из оценочных компаний нашла способ заработать больше денег: они завышают результат оценки. Заказчик вначале получает на руки первый результат, который посчитан по максимуму: оценивают в 45 тыс. у. е. квартиру, которую реально можно продать лишь за 40 тыс. у. е. Ему приходится еще раз, а то и дважды-трижды, оплачивать процедуру оценки в 300 гривен, пока не получается приемлемый вариант», — рассказал «Вестям» вице-президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Однако если заказчик не согласен с результатами оценки, он может ее не принять и потребовать корректировки. «Оценка действительна только после подписи заказчика», — поясняет Фролов.

Небольшие заминки бывают и у нотариусов. «Были случаи, когда нотариусы, обращаясь к реестру, не видели выполненной нами оценки. Приходилось звонить в ФГИ, там видели, что мы внесли в реестр оценку, видели обращение нотариуса… На следующий день эти сбои в программе снимались, и нотариус мог наконец оформить сделку», — рассказал нам Василий Паламарчук из хмельницкой оценочной компании».

КАК СДЕЛАТЬ ОЦЕНКУ

Чтобы сделать оценку по-новому, надо найти сертифицированного оценщика на сайте ФГИ. Сейчас в списке, который постоянно обновляется, зарегистрировано 455 специалистов-оценщиков во всех регионах. Выбираете СОТ (субъект оценочной деятельности), звоните по указанному в реестре Фонда госимущества телефону и договариваетесь о визите.

Стоимость оценки во всех СОТ регулируется ФГИ, сейчас она составляет 300 грн.

Итак, вы выбрали СОТ и со всеми правоустанавливающими документами, а также копией идентификационного кода и паспорта приходите к оценщику. Его работа автоматизирована и строится по одной из специальных программ. Компьютерные программы помогают формировать оценочную стоимость, исходя из найденных специалистом аналогов. Поэтому эксперты советуют как можно больше рассказывать о своей квартире. Важно все: от места расположения (центр-окраина) до инфраструктуры. Ведь зеленая зона на карте может быть ухоженным парком или заброшенным пустырем, в промзоне может быть склад или вредное производство. Важно, есть ли рядом поликлиника и детский сад, супермаркет, транспортная развязка или метро.

У вас обязательно спросят о типе дома (сталинская застройка, хрущевка — кирпичная или панель, многоэтажная застройка, старинная или довоенная застройка, индивидуальный дом и др.), материале стен и перекрытий, наличии лифта и домофона, наличии балконов и встроенной мебели, есть ли консьержка в доме или квартира подключена к сигнализации, каково состояние каждой из комнат (к примеру, паркетный пол или линолеум) и др.

«Подписывая договор, заказчик изучает всю информацию, которая была принята с его слов и правоустанавливающих документов, после чего идет платить в банк», — рассказала оценщик ДП «Ла Либра» (Одесса) Наталья Сухонос.

После прохождения оплаты оценщик приступает к работе, разыскивая аналоги, на основе цен на которые и высчитывается компьютерной программой оценочная стоимость. «К сожалению, в нашей стране стоимость реальных сделок нигде не фиксируется, мы вынуждены работать с объявлениями, а наши люди привыкли завышать цены на свою недвижимость до 30%. Чаще работаем с вариантами из электронных баз, но иногда приходится обращаться и к газетным объявлениям. За полтора месяца сделали уже 22 оценки. Со времени оплаты на создание оценки у нас идет 3–4 дня. Есть возможность провести корректировку результата: торг (может сбросить до 20% стоимости квартиры), состояние (от «после ремонта» до «удовлетворительное» — до 10% цены), этажность (до 5%)», — рассказал «Вестям» Василий Паламарчук из «Хмельницкой оценочной компании».

Завышают стоимость не только продавцы. «Был случай, когда для переоформления прав собственности пришлось проводить оценку квартиры в новострое. Цена, исходя из аналогов на рынке, оказалась на 300 грн за кв. м меньше, чем было оплачено застройщику!» — говорит Паламарчук.

Учитывается в оценке и человеческий фактор. Ведь проблемный сосед — такой же понижающий продажную стоимость фактор, как, к примеру, бензоколонка напротив окон. «Именно поэтому оценочная стоимость обычно ниже реальной», — поясняет Сергей Фролов.

До вступления в силу новых правил оценки оценщик всегда обязательно выезжал на место. «Мы и сейчас по просьбе заказчика иногда выезжаем, чтобы убедиться, например, что квартира в плохом состоянии. Хотя и не такого законодательного требования», — говорит Наталья Сухонос.

Зато, поскольку требование о личном осмотре на местности снято, сертифицированный специалист по просьбе заказчика может оценивать недвижимость в любом регионе. К примеру, пожелав продать квартиру в Запорожье и имея на руках правоустанавливающие документы, хозяин может заказать ее оценку где угодно: хоть в Симферополе, хоть во Львове, хоть в столице.

На руки готовую оценку вы получите в течение двух недель. «Бывает, успеваем и быстрее, все зависит от загруженности оценщика», — говорит Сухонос. Действителен полученный вами документ в течение полугода. «Срок действия налоговой оценки для целей купли-продажи, обмена — шесть месяцев. В реестре ФГИ они будут храниться в течение года, затем архивироваться. Для сделок дарения/вступления в права наследования оценка также необходима, однако выполнять ее имеют право и те, кто прошел стандартную подготовку ранее», — сказал нам глава исполкома ВОО Ассоциации оценщиков Украины Константин Черныш. То есть если вы не успеете в течение полугода завершить сделку, вам придется заказывать новую оценку.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор удовлетворения прав ипотекодержателя, договор дарения, другое)
Технический паспорт БТИ
Паспорт и идентификационный код
Сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров (при наличии)
Фотографии недвижимости (при желании заказчика)
СКОЛЬКО ПЛАТИМ НАЛОГОВ

0% - если продаете жилье не чаще одного раза за три года

5% - если вы продаете недвижимость (даже незавершенное строительство), находившуюся в вашей собственности меньше трех лет

15% - если недвижимость продает иностранец

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Продажа сорвалась из-за оценки

«Мой отец давно собирался продать квартиру в Виннице, родственники забирают его жить к себе. Но как человек пожилой сам в тонкостях новой оценки не разобрался, а родных о том, что все сейчас не так, как раньше, слушать не стал. Зато покупателя выгодного нашел. Но в итоге сделка сорвалась, так как человеку жилье требовалось срочно, а на проведение оценки потребовалось несколько дней. Теперь папа просит ему помочь и не отмахивается от советов», — поведал нам Виталий Гриневич (Жмеринка).

В реестре «застряет» первая оценка

«Оценочная стоимость квартиры оказалась выше реальной цены продажи моей двушки». Поняла, что придется уплатить налоги с завышенной оценочной стоимости. Но не сразу: сначала оплатила новую оценку у другого специалиста. Та оказалась немного меньше. Но возникли проблемы с единым реестром. Мне объяснили, что там автоматически прописан результат первой оценки. Решила сэкономить нервы, не стала ничего оспаривать, все, что нужно, уплатила и продала квартиру», — говорит Светлана Токарь (Одесса).

Деньги не вернут, даже если с оценкой не согласен

«Прошел оценку по телефону. Получил заключение и был в шоке, когда увидел, какая аналогичная недвижимость использовалась при оценке! Это жилье совсем другого уровня, чем моя хрущевка на окраине. Попытался обжаловать указанную стоимость, но денег за оценку не вернули. Объяснили, что критерии для оценки предлагает компьютерная программа. И если я не согласен, могу заказать и оплатить новую оценку, но предупредили, что результат наверняка будет такой же», — рассказал Петр Деревянко (Кировоград).

[NEWS]

Cейчас хозяин квартиры, желающий ее продать, должен первым делом зайти на сайт фонда госимущества украины в раздел «оценка имущества», найти реестр оценщиков и выбрать специалиста, которому он готов доверить выполнение работы. затем он отправляет ему по электронной или обычной почте заявку со своими личными данными и информацией об объекте недвижимости. оценщик проверяет полученные сведения и сообщает сроки и стоимость оценки. обычно эта процедура занимает от десяти дней до двух недель. если заказчика все устраивает, то ему будет выслан договор и счет на оплату услуг. после оплаты он обязан предоставить подписанные им копии документов на недвижимость оценщику. сделать это можно по почте. специалист производит оценку и формирует отчет, который размещается на сайте фонда госимущества. в дальнейшем при продаже квартиры нотариус проверяет в электронной базе данных регистрационный номер отчета и только после этого оформляет сделку.

Cледует отметить, что новый порядок имеет немало подводных камней. в частности, теперь оценщик не обязан лично осматривать квартиру или дом, а может составить отчет только на основании данных, предоставленных заказчиком. информация вводится в специальную программу, которая, сравнив недвижимость с другими подобными объектами, выдает оценочную стоимость. с чем именно и как проводится сравнение, даже сами оценщики внятно объяснить не могут.

поэтому специалисты советуют подавать как можно более подробную информацию о квартире. указать точное месторасположение и состояние дома, из какого материала и когда он построен, описать окружающую инфраструктуру и транспортную развязку. сообщить о наличии ремонта, состоянии подъезда, двора. поскольку оценщик, скорее всего, не будет выезжать для осмотра жилья, нужно сделать фотографии квартиры, дома, района… ведь чем больше деталей, тем объективнее оценка. а от этого зависит, сколько придется заплатить в качестве налогов. уже были случаи, когда оценочная стоимость квартиры наполовину превышала рыночную цену, по которой ее готовы были купить. то есть продавец получит, допустим, 400 тысяч гривен, а налог ему придется платить с 600 тысяч. такое «недоразумение» может возникнуть, если компьютерная программа сравнит квартиру, например, на первом этаже с видом на бетонную стену и мусорник с аналогичным по метражу жильем в соседнем доме, но на третьем этаже и с видом на парк.

конечно, продавец имеет полное право не согласиться с результатами оценки и обратиться к другому специалисту, но придется вновь платить. кстати, оценщики утверждают, что их услуги стоят около 300 гривен, однако, по словам клиентов, на самом деле сумма существенно выше.

кроме подробной информации об объекте, владелец обязан предоставить оценщику следующие документы:

- свидетельство на право собственности или другой правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, решение суда, договор об удовлетворении прав ипотекодержателя, договор дарения);
- технический паспорт бти;
- паспорт и идентификационный код;
- сведения о наличии обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров.

[NEWS]

Стоимость оценки жилья выросла вдвое. Об этом пишет газета "Сегодня".

Теперь оценка однокомнатной квартиры обойдется минимум в 700 грн, хотя еще вчера за подобный акт надо было заплатить оценщику вдвое меньше — 300 грн.


Как рассказали оценщики, тарифы поднял Украинский институт управления качеством оценочной деятельности. Этот институт разрабатывал и продавал компьютерные программы, в которых работают сертифицированные оценщики, и в этот институт оценщики со всей Украины отправляют на утверждение все акты оценки жилья.

"Сегодня нам пришло письмо из института. В нем сказано, что мы должны повысить стоимость своих услуг. Теперь оценка "однушки" обойдется минимум в 700 грн, жилого дома — 500—2,7 тыс. грн в зависимости от площади (было 300—1300 грн), офиса и производственных помещений — 1,2—9,7 тыс. грн (было 600—4,8 тыс. грн). Советуем немного подождать с оценкой, пока мы не разберемся с новыми тарифами", — рассказали в одной из столичных оценочных компаний.

По словам экспертов, и без того сезонный застой после повышения тарифов приведет к тому, что рынок недвижимости и вовсе "ляжет". "Письмо, которые мы получили от института, требует от нас повысить тарифы за услуги. Но у людей нет денег, никто не будет платить по новым тарифам", — считает юрист, президент Лиги экспертов и глава оценочной компании Украины Светлана Бовсуновская.

Как известно, согласно новым правилам оценки недвижимости с 1 февраля определять стоимость жилья могут только специалисты, сертифицированные в Фонде госимущества и имеющие специальные компьютерные программы.

[NEWS]

Сертификат оценщика: как изменили список документов для его получения

Специалистам упростили перечень актов для получения права на оценочную деятельность.

Государственная служба по вопросам регуляторной политики и развития предпрнимательства (Госпредпринимательства) сократила список документов, которые нужно подавать для получения сертификата оценщика. Об этом сообщает сайт ведомства.


Новый список документов для получения сетификата:

- заявление

- кадровая информация (справка об оценщиках из штатного состава и копии их свидетельств о квалификации)

Перечень актов обновили после отмены одного из приказов Фонда госимущества об обязательном предоставлении программы организации системы внешнего контроля качества. Его признали противоречащим закону об оценке имущества.