Страница 1 из 2 12 ПоследняяПоследняя
Показано с 1 по 10 из 16

Тема: Возможные риски при покупке квартиры



Поделиться
  1. #1
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Возможные риски при покупке квартиры

    Купить квартиру в рассрочку
    Люди, купившие квартиру в рассрочку, в итоге могут получить лишь подвал.

    В Украине на первичном рынке недвижимости на фоне затишья рынка ипотечного кредитования все популярней становится продажа квартир в рассрочку от застройщика. Редакция "Минфина" решила детально разобраться, что кроется за так называемой рассрочкой, и какие риски подстерегают наивного покупателя. В распоряжении "Минфина" оказался договор купли-продажи объекта недвижимости разрекламированного жилого комплекса "Комфорт таун", застройщик которого предлагает рассрочку.


    Покупка квартиры в рассрочку выгодна клиенту, поскольку человек отдает деньги только застройщику, в то время как до заселения в дом действует беспроцентная рассрочка. "Покупая жилье в кредит, вы остаетесь должны еще и банку. Следует отметить, что сегодня реальные средние ставки по кредиту на первичном рынке составляют около 16-18%, на вторичном рынке - 22-23%", - отметил он "Минфину".

    Суть рассрочки заключается в том, что клиент вносит поэтапно сумму денег в период строительства дома. Как только объект введен в эксплуатацию, вы должны погасить 100% стоимости квартиры.

    Главным минусом покупки в рассрочку считается возможность поднятия цены со стороны застройщика. Чем ближе к завершению этап строительства, тем дороже будет стоить квартира. Поэтому выгодней сразу внести всю сумму В договоре проценты прописываются изначально, также указывается факт того, что застройщик имеет право повышать стоимость квадратного метра.

    В 2011 году на первичном рынке было продано 6505 квартир, что на 4159 квартир больше, чем в 2010 году; на вторичном рынке уровень реализации вырос до 11373 квартиры.

    Не все то рассрочка, что рекламируется

    Как сообщили "Минфину" в "Комфорт тауне", рассрочка подразумевает покупку еще на этапе строительства дома целевых облигаций, эмитентом которых выступает застройщик . При введении дома в эксплуатацию застройщик обменивает приобретенную клиентом часть облигаций на целую квартиру, - объяснили в компании. - Взамен части суммы, которую физлицо не доплатило по стоимости квартиры, можно взять рассрочку. То есть, вы приобретаете жилье, а остаток суммы выплачиваете через рассрочку на протяжении 10 лет.

    До заселения действует беспроцентная рассрочка. При этом первый взнос минимальный - 10% от стоимости, "после того, как вы получите ключ от квартиры, на оставшуюся сумму насчитывается 10% годовых, погасить сумму досрочно можно в любой момент".

    Финансирование строительства недвижимости через беспроцентные (целевые) облигации традиционно для сегодняшнего строительного рынка. Собственник таких облигаций имеет право получить квадратный метр строящейся недвижимости.

    Строительство предполагает участие большого количества инвесторов, поэтому облигации выпускаются пакетами в бездокументарной форме. Они фактически соответствуют проектной площади инвестируемой квартиры.

    Инвестор может приобрести облигации путем заключения договора купли-продажи с коммерческим банком или компанией по управлению активами, которые привлекаются застройщиком для обслуживания эмиссии и размещения облигаций на основании договора андеррайтинга.

    Порядок покупки облигаций

    Перед тем, как заключить договор купли-продажи облигаций "Комфорт таун", инвестору необходимо открыть счет в ценных бумагах, чтобы зачислить на него приобретенные бездокументарные облигации. "Инвестору необходимо заключить договор с хранителем ценных бумаг. Им может выступать или коммерческий банк, или торговец ценными бумагами.

    В анализируемых договорах "Комфорт тауна" присутствует незаметное навязывание организации хранителя ценных бумаг. "Это происходит, несмотря на другой пункт договора - п. 1.8., который не ограничивает круг лиц, способных выступить хранителем ценных бумаг обеих сторон", - отметила она (см. п. 5.7., п. 1.8. проекта договора купли-продажи облигаций - "МФ").

    Порядок оплаты облигаций определяется для каждого инвестора индивидуально в договоре купли-продажи облигаций. Следует отметить, что право собственности на пакет облигаций перейдет к инвестору только после того, как он заплатит полную стоимость облигаций, и зачислит их на свой счет.

    После чего хранитель предоставит выписку со счета в ценных бумагах. Она будет служить подтверждением права собственности инвестора на облигации.

    Покупали квартиру - получили подвал

    Перед покупкой облигаций инвестор обязан заключить с застройщиком договор бронирования соответствующей квартиры. В нем необходимо указать дом, подъезд, этаж, крыло и другие функциональные назначения объекта. Забронированный объект застройщик обязуется передать инвестору, если последний на момент завершения строительства обладает правом собственности на пакет целевых облигаций.

    При этом следует учитывать, что украинское законодательство не содержит требований к договору бронирования. Поэтому нужно особое внимание уделить описанию объекта недвижимости, процедуре его передачи инвестору и порядку последующей регистрации права собственности на него.

    Таким образом, стоит помнить, что облигации предоставляют человеку право на получение единицы площади объекта в комплексе "Комфорт таун", а не квартиры, не жилого помещения или паркоместа. Недобросовестные застройщики могут пренебречь своими обязанностями по передаче забронированного инвестором объекта и передать инвестору другой объект. Поэтому так важно внимательно и ответственно относится к условиям заключаемых договоров.

    Процедура передачи объекта недвижимости инвестору

    По окончании строительства профинансированный объект переходит инвестору. Это может происходить с помощью погашения облигаций. Инвестор принимает объект, подписывает акт приема-передачи, оформляет и регистрирует первичное право собственности. При этом перечисляет облигации со своего счета на счет застройщика.

    Передача может происходить путем заключения договора мены облигаций на построенный объект (договор мены - договор, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой - "Минфин"). В соответствии с договором мены застройщик передает инвестору объект в обмен на пакет облигаций. При этом первичное право собственности уже оформлено на застройщика. То есть, в распоряжении инвестора находится договор мены, на его основании он регистрирует свое право собственности в БТИ.

    Насколько рискованно инвестировать в облигации?

    Вопрос защищенности инвесторов неоднозначный. В соответствии с законодательством Украины Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку (НКЦБФР) осуществляет контроль над выпуском и обращением облигаций. Застройщик в свою очередь обязан отчитываться касательно их размещения и погашения.

    Кроме того, информация о застройщике и о строящемся объекте раскрывается публично. В НКЦБФР можно ознакомиться с зарегистрированным проспектом эмиссии облигаций, в котором имеется информация о застройщике и других ключевых управленцах. Можно найти данные о сроках начала и завершения погашения облигаций, информацию об алгоритме действий инвестора в случае пропуска срока предъявления облигаций к погашению или в случае дефолта застройщика. Такая информация даст инвестору некоторое представление о застройщике и о строящемся объекте.

    Также законодательством устанавливается ряд гарантий возврата стоимости облигаций, если инвестору предоставят объект меньшей площади, нежели предусмотрено договором бронирования. При этом гарантий своевременного завершения строительства и передачи инвестору права собственности на объект нет.

    В случае если застройщик окажется финансово несостоятельным завершить строительство, инвестору ничего не останется, кроме череды судебных разбирательств.

    В отличие от соседних стран, например Белоруссии, законодательство Украины предусматривает лишь право (возможность) застройщика обеспечить выпуск облигаций, например, путем предоставления банковской гарантии, поручительства или страхования. Но поскольку речь идет лишь о праве, а не обязанности, в большинстве случаев облигации остаются необеспеченными.

    В анализируемом договоре "Комфорт таун" урегулирование споров сторон бескомпромиссно отдано на откуп конкретного третейского суда. "Это так называемая третейская оговорка, наличие которой обязывает приобретателя квартиры к обращению именно в этот суд со всеми возможными вариантами развития событий по рассмотрению потенциального спора.

  2. # ADS

    Регистрация
    Давно
    Сообщений
    Много
     

  3. #2
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Неприятности с новостройками и «вторичками»



    Украинский рынок недвижимости достаточно молодой. Но уже сейчас покупатели знают, что перед заключением сделки необходимо проверить юридическую чистоту недвижимости.

    Целью такой мороки является предотвращение неприятностей в будущем. Как известно, квартиры делятся на первичные и вторичные. Риски при покупке той или иной, практически, одинаковы. Можно верить и тем, кто утверждает, что новостройки – сплошное «кидалово», и тем, кто жалуется на темное прошлое всех «вторичек». Выбор стоит за самим покупателем. Есть несколько неприятных ситуаций при покупке квартиры в новостройке.


    У застройщиков может не хватить денег на завершение дома, поэтому проект «замораживается» на неопределенный срок, а люди остаются без денег и жилья.

    При строительстве дома могут быть допущены грубые ошибки. Из-за этого здание не могут принять в эксплуатацию, и последствия для покупателей такие же, как и в первом случае.

    Часто новостройки от застройщика продают два, а то и три раза. А выясняется все это уже при оформлении права собственности. И влечет это за собой длительные судебные разбирательства, которые отнимут и нервы, и деньги у владельцев.

    При покупке квартиры на вторичном рынке тоже существует немало проблем. Связаны они с темным прошлым жилья и неправильно оформленными документами. В квартире, которую продадут, могут быть прописано несколько людей. Не все из них подписали соглашение, поэтому договор считается недействительным, и покупателя ждут все те же неприятные судебные разбирательства.

    Даже, если документы на квартиру нынешнего владельца в порядке, это не значит, что все хорошо. Предыдущий владелец мог заключить договора на аренду, продажу и т. д. И всплывет все это, как назло, уже после подписания договора купли-продажи.

    Из этого следует, что некоторого риска при покупке квартиры не избежать. Рисковать с покупкой на первичном или вторичном рынке – личное дело каждого. Но, чтобы избежать неприятностей, нужно все тщательно проверять, и не брезговать услугами юристов, за помощь которых придется немного заплатить.

    Все расходы на помощь профессионалов вполне обоснованны и ненапрасны. Лучше сейчас потратить пару тысяч, чем потом в суде выложить еще больше денег во время всех разбирательств. Ведь новую квартиру никто опять покупать не захочет. А ведь можно попасть и на мошенников, которые только этого и добиваются. Если такое случится, выиграть суд будет, практически, невозможно.

  4. #3
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    О каких только квартирных аферах мы не слышали в последние годы! Людей обманывали и строительные компании, и обычные пройдохи, и даже чиновники. Однако в данном случае речь пойдет о совершенно уникальном случае. В Киеве осудили квартирных аферистов, завладевших 2,5 миллиона долларов!


    Квартирным аферистом стал бывший разведчик, президент крупной компании и по совместительству глава правления «Фонда социальной защиты сотрудников и ветеранов внешней разведки Украины». Мужчина до сих пор не может объяснить, что заставило его дурачить знакомых, выманивая у них сотни тысяч долларов, да еще втянуть в криминал своих родственников.


    «Бывало, звоню Трофимову, а он шепчет в трубку: «Я на совещании в «Киевгорстрое»

    Описывая события, предшествующие началу его преступной карьеры, 55-летний Владимир Трофимов рассказывает, как однажды его скрутил приступ радикулита. Знакомые посоветовали обратиться к народной целительнице. Та искусно снимала боль в спине, смазывая ее пчелиным ядом. На одном из сеансов лечения целительница предложила Трофимову вместе заработать. «У меня есть схема, у вас — связи», — объяснила женщина.

    Трудно поверить, что после этого уважаемый и отнюдь не нуждающийся в деньгах человек вдруг бросился оболванивать своих друзей. Однако в суде около десятка свидетелей дали показания, что 58-летняя народная целительница Карина Аванесовна Суркова заставляла их делать ужасные вещи помимо их воли. Уроженка Грузии, статная черноглазая женщина, могла, по словам свидетелей, одним взглядом пригвоздить человека к месту, отнять у него волю. Так или иначе, но Трофимов стал подельником народной целительницы.

    — Каким-то образом Карина Суркова познакомилась с менеджером банка «Аркада» 30-летней Натальей Малышко, — рассказывает начальник отдела прокуратуры Киева Ольга Варченко. — Банк «Аркада» является партнером солидной строительной компании «Киевгорстрой». Наталья Малышко передала Сурковой бланки договоров инвестирования строительства жилья по программе компании «Киевгорстрой», свидетельства об участии в фонде финансирования, полную информацию о строящихся компанией объектах, а также планы-схемы квартир. Получив на руки документы, Суркова изготовила фальшивую печать компании «Киевгорстрой». А затем подключила к делу Трофимова: в его задачу входил поиск потенциальных жертв.

    Надо сказать, ввиду занимаемой должности у Владимира Трофимова было немало кредитоспособных друзей и знакомых. И почти никто из них не смог отказаться от заманчивого предложения инвестировать деньги в строительство жилья по цене вдвое ниже рыночной.

    — Я хорошо знал Владимира Трофимова, мы часто пересекались в «Фонде социальной защиты сотрудников и ветеранов внешней разведки Украины», — говорит 59-летний Виктор Карпенко (имя мужчины изменено по его просьбе). — В мае 2005 года Трофимов сказал мне, что может помочь купить квартиру в Киеве. Мол, он в близких отношениях с руководителем компании «Киевгорстрой». Говорил, что руководство компании так ему доверяет, что даже разрешило продавать квартиры из «резервного фонда». Со слов Трофимова выходило, что компания продает квартиры по разным ценам: для своих и для чужих. Не доверять Трофимову у меня не было причин. Во-первых, я знал его много лет, и только с положительной стороны. Во-вторых, бывало, звоню ему на мобильный, а он шепчет в трубку: «Я на совещании в «Киевгорстрое». Как-то Владимир Николаевич отсутствовал две недели. Спрашиваю: «Отдыхали?» «Нет, — говорит. — Летал в Штаты в составе делегации «Киевгорстроя». Оформили кредит на 700 миллионов долларов под пять процентов годовых».

    Я еще немного подумал, а потом обратился к Трофимову за помощью: хотел купить квартиру для сына. Владимир Николаевич сообщил, что есть неплохой вариант: трехкомнатная квартира, дом строится на Позняках, на улице Анны Ахматовой, цена всего 75 тысяч гривен. Это же почти даром! Я сразу отдал Владимиру Николаевичу 25 тысяч гривен. Трофимов сказал, что внесет деньги в кассу и привезет мне квитанцию. Через пару дней он показал кассовый ордер: на счет компании «Киевгорстрой» мною перечислены 25 тысяч гривен. В тот же день я передал Трофимову еще 50 тысяч гривен. А через неделю он привез мне две копии договора, там тоже была печать компании, подпись руководителя — все, как положено. Я поставил свои подписи, один экземпляр договора Трофимов оставил мне.

    В июле 2005 года Владимир Николаевич сказал, что появился еще более выгодный вариант: пятикомнатная квартира по цене трехкомнатной. Дом тоже строится на Позняках. Что тут было думать? Я понимал, что больше такого шанса не будет, поэтому сразу ухватился за предложение Трофимова. Он объяснил, что придется доплатить 100 тысяч гривен. Я отдал ему всю сумму сразу. Потом Трофимов предоставил мне кассовый ордер на сумму 38 882 гривни. Остальные деньги, сказал он, передал руководителю строительного холдинга «за положительное решение вопроса». Я был не против, сами знаете, как это у нас делается.

    Потом Трофимов предложил третий вариант: заменить договор по инвестированию в строительство одной пятикомнатной квартиры на две трехкомнатные. Он передал мне новые договоры на квартиры: жилье находилось в одном доме по улице Срибнокильской в Дарницком районе Киева и даже на одном этаже. Очень удобно, правда? За это я доплатил еще 38 тысяч гривен. По словам Трофимова, дом должны были сдать в эксплуатацию в конце следующего года. Так что ждать оставалось недолго. Владимир Трофимович предлагал мне обратиться в «Киевгорстрой» и проверить легитимность договоров. Но я не стал этого делать, потому что верил товарищу.

    «Один мужчина отдал мошеннику три с половиной миллиона гривен и даже не потребовал расписку»

    — В феврале 2006 года Владимир Трофимович позвонил мне и сообщил, что из-за громкой аферы руководителей строительной компании «Элита-Центр» у нас возникли проблемы, — продолжает Виктор Карпенко. — «Генеральная прокуратура Украины проводит проверку законности деятельности всех строительных компаний в Киеве, — сказал Трофимов. — Поэтому ваши квартиры переоформили на сотрудников компании «Киевгорстрой». Не волнуйтесь, это временная мера. Как только закончится строительство дома, мы переоформим жилье на вас и на вашего сына». Это было похоже на правду.
    Прошло еще несколько месяцев, Трофимов периодически звонил мне, успокаивал. А потом неожиданно исчез. Никто из наших общих знакомых не знал, куда он уехал. Я начал волноваться, пошел в милицию и написал заявление. Там мне сказали, что похожих заявлений собралось уже около десятка. К тому моменту Трофимов находился под арестом. Выяснилось, что договоры на инвестирование жилья, которые он передавал нам, фальшивые. Это стало очень большим ударом для меня…

    Среди доверившихся Трофимову было немало влиятельных людей. После его загадочного исчезновения они вышли на руководителя компании «Киевгорстрой» и спросили: мол, что происходит? Тот проверил информацию и сообщил, что они стали жертвами аферистов. Указанные квартиры уже были проданы другим людям. Сотрудники милиции, куда потерпевшие обратились за помощью, выяснили все подробности аферы.

    Договоры инвестирования строительства подделывала Карина Суркова, а Трофимов передавал их на подпись своим знакомым. Личную подпись руководителя компании «Киевгорстрой» подделывала племянница Трофимова, 38-летняя Галина Калиниченко. Документы с оригиналом подписи президента строительного холдинга раздобыла менеджер банка Наталья Малышко и передала их народной целительнице. Суркова отдала документы Трофимову, а тот привез их племяннице, поручив ей «очень ответственное дело». Сначала Галина подделывала подпись при помощи обычной копирки, а потом уже наловчилась делать это без нее.

    Всех участников преступной группы арестовали, против них возбудили уголовное дело по факту мошенничества и подделки документов, печатей и бланков.

    — Аферисты успели обвести вокруг пальца 15 человек, — продолжает начальник отдела прокуратуры Киева Ольга Варченко. — Некоторые потерпевшие передавали Владимиру Трофимову по 300 тысяч долларов наличными. Один мужчина, рассчитывая купить торговую площадь в строящемся бизнес-центре, отдал Трофимову три с половиной миллиона гривен. По тогдашнему курсу это почти 700 тысяч долларов! К слову, никто из потерпевших не потребовал с Трофимова расписок в получении денег. В элитном доме на Печерске аферисты продали квартиры аж четверым потерпевшим. Еще один попавшийся на удочку мошенников 45-летний мужчина очень хотел помочь своим родственникам купить «льготное» жилье. Он собирал у родных деньги и передавал их Трофимову.

    Как рассказывают потерпевшие, у некоторых все же возникали подозрения: а не обманывают ли их? Однако мошенники предусмотрели и это. Каждую неделю Карина Суркова передавала своей подельнице, менеджеру банка, список новых «клиентов». А поскольку Наталья Малышко работала в отделе инвестиций, то люди обращались именно к ней. В некоторых случаях Трофимов сам рекомендовал жертвам обратиться к Малышко и уточнить у нее информацию. Наталья делала вид, что сверяет данные, а затем, мило улыбаясь, сообщала: «Все нормально, ваше имя есть в списке инвесторов строительной компании».

    «Карина Суркова так и не призналась, где спрятала два миллиона долларов»

    — Судебные слушания по этому делу длились более четырех лет, — говорит Ольга Варченко. — Несколько раз суд направлял дело на дополнительное расследование. Трофимов утверждает, что все деньги — а это почти 13 миллионов гривен — он передал Сурковой. И даже предъявил суду расписки. Мол, он был убежден, что народная целительница поможет его друзьям приобрести жилье по заниженной цене. Якобы он и сам стал жертвой махинаций Сурковой. В свою очередь Карина Суркова настаивает: Трофимов был в курсе темных делишек. По словам женщины, ей пришлось обманывать людей, так сказать, во имя благого дела. Она хотела открыть собственную клинику, чтобы помогать большему количеству пациентов. Однако это явная ложь. Уже после ареста Сурковой выяснилось, что ее разыскивает Интерпол: в России она тоже занималась квартирными аферами. Приехав в Украину, Суркова изготовила фальшивый паспорт на имя Виктории Зозули и получила свидетельство народной целительницы.

    Так куда же ушли деньги потерпевших? Суркова купила земельный участок с домом в Хмельницкой области, две квартиры в Киеве и две новенькие иномарки. Остальные деньги она, судя по всему, хорошо припрятала. Ни милицейское, ни судебное следствие не смогли выяснить местонахождение свыше двух миллионов долларов.

    Бывший менеджер банка Наталья Малышко и племянница Трофимова Галина Калиниченко в один голос утверждают, что не получили ни копейки за свои «услуги». Дескать, они даже не понимали, что совершают противоправные действия. Однако на вопрос государственного обвинителя, зачем вообще ввязались в аферу, ответа так и не дали.

    Во время судебного и досудебного следствия Трофимов и Суркова постоянно меняли показания и ругались между собой. Они часто прерывали показания свидетелей нецензурной бранью. «Сами вы мошенники! — кричала Суркова. — Вы лжете!» Мол, она ясновидящая и обмануть ее невозможно. Кроме того, почти на каждом заседании Суркова напоминала присутствующим в зале суда, что сама она из древнего рода армянских князей. Однако ее титул судей не впечатлил.

    Надо сказать, что руководство холдинга «Киевгорстрой» было крайне заинтересовано в том, чтобы защитить репутацию компании. Президент холдинга приходил на заседания суда и давал необходимые показания.

    Печерский районный суд Киева признал виновными всех членов преступной группы и определил наказание: Карина Суркова осуждена на девять лет лишения свободы. Все ее имущество будет конфисковано. Бывшего разведчика Владимира Трофимова приговорили к восьми годам и шести месяцам лишения свободы с конфискацией имущества. Для бывшей сотрудницы банка «Аркада» Натальи Малышко определили наказание в виде пяти с половиной лет лишения свободы с конфискацией имущества. Племянница Трофимова Галина Калиниченко осуждена на пять лет лишения свободы, и тоже с конфискацией имущества.

    Суд в полном объеме удовлетворил гражданские иски 15 потерпевших и постановил взыскать с осужденных 12 миллионов 900 тысяч гривен. Увы, но денег, вырученных от продажи имущества аферистов, хватит, чтобы покрыть лишь десятую часть от общей суммы причиненного потерпевшим ущерба. Скорее всего, люди так и не получат положенной им компенсации.

    P. S. Имена осужденных изменены, поскольку приговор суда еще не вступил в законную силу.

  5. #4
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Махинации на рынке недвижимости побуждают харьковчан идти к риэлторам

    Более 60% харьковчан обратятся к риэлтору в случае необходимости совершения операций с жилой недвижимостью. Такие данные были получены агентством Defense в ходе маркетингового исследования «Рынок вторичной недвижимости: ожидания харьковчан», проведенного по заказу компании «ХАН (Харьковское агентство недвижимости)».

    «Основная причина, по которой харьковчане обращаются в агентство недвижимости – это юридическая чистота сделки. Учитывая наличие махинаций на рынке недвижимости, харьковчане взвешенно подходят к вопросам купли-продажи квартиры. Клиенту важно понимать, что на приобретаемую недвижимость не наложен арест, она не находится в залоге», – сообщила управляющий партнер агентства Defense Яна Чумак.


    Согласно результатам исследования, 38,5% респондентов готовы самостоятельно решать вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости. Среди людей, заявивших о самостоятельном решении подобных вопросов, преобладает молодежь – до 25 лет, а также граждане старше 55 лет.

    По мнению директора филиала компании «ХАН» Бориса Кагана, такие данные объясняются несколькими факторами.

    «Люди младше 25 лет не обладают широким спектром возможностей: финансовой стабильностью, «знакомствами», «рекомендациями» друзей, но вместе с тем имеют в своем распоряжении достаточно свободного времени, а также высокий показатель жизненной активности. Что касается людей, которым от 55 лет и выше, то они также располагают большим количеством свободного времени, а, кроме того, обладают менее прогрессивными взглядами на социо-политические и экономические явления, которые вызывают снижение доверия к коммерческим организациям», – считает эксперт.

    По словам Я. Чумак, определяющую роль при выборе агентства недвижимости играют рекомендации знакомых и положительные отзывы, о чем заявили 68% респондентов. Кроме того, важными факторами при выборе риэлторской компании являются опыт работы на рынке, внимательность к потребностям клиента, квалифицированные сотрудники, большая база объектов недвижимости по всему городу.

    При этом основными факторами недоверия к агентству недвижимости респонденты назвали плохую репутацию, отсутствие информации об агентстве в СМИ и Интернете, а также невнимательность к потребностям клиента.

  6. #5
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Как купить квартиру в новостройке?

    Основной риск инвестирования в недвижимость – ненадежность застройщика


    Недвижимость сегодня рассматривают как средство сбережения средств. Основным риском инвестирования в недвижимость, на сегодняшний день, является ненадежность застройщика. Это связано с нестабильным финансовым положением многих девелоперов и отсутствием кредитов.
    «Еще один риск – ценовой. Но этот риск снизился вместе с ценами, поскольку на дне рынка вероятность роста цен существенно выше, чем ее падения.

  7. #6
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Покупка жилья в малоэтажном многоквартирном доме может быть сделкой повышенной опасности

    Мало кто из покупателей догадывается при покупке квартир в малоэтажных домах, возведенных на землях коттеджных, садовых и дачных поселков, что такие дома запрещены к возведению и эксплуатации, а владельцы, их приобретшие, не защищены законом и, более того, могут быть привлечены к серьезнейшей ответственности – сносу дома.

    Тем более прецеденты сноса подобных домов . О том, почему покупку жилья в многоквартирном доме, возведенном на землях индивидуального жилищного строительства можно отнести к категории сделок повышенной опасности и что необходимо знать, чтобы не стать обладателем квартиры в новом доме под снос, интервью с адвокатом Олегом Суховым.

    – Какие документы представляют покупателю, имеющему намерение приобрести квартиру в отдельно стоящем многоквартирном малоэтажном доме?

    – Если не брать во внимание продажу жилья в период начального строительства, а рассматривать сделку в стадии уже созданного и зарегистрированного дома, то продавец продемонстрирует следующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, свидетельство о праве собственности на дом; документы БТИ, фиксирующие внутреннее расположение помещений в здании с определением каждой квартиры, в том числе той, которую есть намерение приобрести (кадастровый, технический планы, экспликацию). Покупателя заверят в том, что договор купли-продажи будет зарегистрирован в реестре и по результату сделки новый собственник получит на руки законный, зарегистрированный договор и свидетельство о государственной регистрации права.

    – Что подкупает желающего приобрести квартиру?

    – Стоимость жилого помещения в малоэтажном многоквартирном доме, возведенном с нарушениями закона, на порядок ниже, чем в обычных домах, будь то вторичный или первичный фонд. Квартира может быть дешевле в 2–5 раз. Столь низкая цена жилья убедительно обосновывается продавцом ссылками на минимальные расходы: малую себестоимость работ, отсутствие огромных затрат на откаты в органы государственной или муниципальной власти. Столь интересные цифры безусловно убеждают в выгодности приобретения жилья, отвлекая от аккуратного и грамотного, в том числе юридически обоснованного подхода к сделке для выявления и оценки рисков.

    – Как потенциальный покупатель квартиры может проверить, не построен ли дом на дачном участке или землях ИЖС?

    – При приобретении жилья в новостройке, в том числе в одиноко стоящем малоэтажном доме, в обязательном порядке проверяется определенный пакет документов, подтверждающих как законность возведения дома, так и законность продажи квартир, расположенных в нем, и полномочия продавца на отчуждение недвижимости. В числе самых важных – документы на землю. Как правило, это свидетельство о праве собственности, к которому прилагается кадастровый паспорт (выписка) земельного участка. В них содержатся, в том числе, следующие графы:

    - категория земель (например, земли населенных пунктов (земли поселений), земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов и т. д.);

    - вид разрешенного использования (например, ИЖС – индивидуальное жилищное строительство, строительство многоквартирных домов, земли для садоводства и огородничества, под дачное строительство, иное). Если участок имеет самый распространенный вид разрешенного использования: ИЖС или земли для садоводческого, огороднического или дачного строительства, то возведение и эксплуатация на нем многоквартирных домов не допускается.

    – Какие документы застройщик должен иметь в наличии, чтобы покупатель понял, что дом строится законно?

    – Первое, как уже было сказано выше, – категория и вид разрешенного использования земли (например, земли населенных пунктов для строительства многоквартирного дома) должны соответствовать разрешенным для осуществления строительства многоквартирного дома.

    Второе – для возведения многоквартирного дома необходимо оформленное разрешение на его строительство, по завершении строительства дом должен быть введен в эксплуатацию с составлением соответствующего акта. Получение приведенных документов сопровождается согласованием и утверждением проектной документации (технико-экономического обоснования проекта строительства, заключения экспертизы, иного). Ссылки продавца на то, что для подобных домов в соответствии с Законом «О дачной амнистии» не требуется разрешения на строительство, не обоснованы и не соответствуют действительности.

    Третье – только при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру, но не на долю в многоквартирном доме, покупателю следует выходить на сделку.

    Четвертое – если коммуникации не будут подключены или оформлены (электричество, вода, канализация, газ), от договора следует отказаться, т. к. самостоятельные старания в данной сфере либо ни к чему не приведут, либо приведут к дополнительным «космическим» расходам.

    – Как вообще возникает ситуация, когда дома незаконно строят, затем продают, а затем новых собственников обязывают их сносить? Кто несет ответственность за нарушения законодательства?

    – Подобные отношения имеют широкое распространение, т. к. их практическому развитию никто со стороны органов государственной или муниципальной власти не мешает и не препятствует. Собственнику 10–15 соток земли, находящейся в удобном или востребованном месте, экономически намного выгоднее возвести многоквартирный дом и продать его. Прибыль будет намного существеннее, чем при продаже «голого» участка или земли с одиноко стоящим на нем особняком.

    Так как в процессе строительства ни надзорные власти, ни административные ресурсы не осуществляют должных проверок, а при выявлении незаконного строительства штрафуют на смешные суммы, подобные «карательные и пресекательные» меры не могут остановить предпринимателей от получения сверхприбылей, указанных выше и исчисляемых десятками миллионов рублей.

    Регистрационные палаты оформляют незаконно возведенные объекты недвижимости, органы технической инвентаризации (БТИ) выдают на незаконные постройки технические и кадастровые паспорта. Договоры купли-продажи долей в таких домах без препятствий регистрируются в органах реестра в пользу обманываемых покупателей, т. е. со стороны регистрационных и «оформительных» органов государственной и муниципальной власти также отсутствуют препятствия или запреты на надлежащее исполнение законодательства в этой области.

    И, как показывает практика, уже после заселения ни в чем не виновных и полностью расплатившихся покупателей, квартир суды по искам прокуратуры или надзорных инспекций выносят решения о прекращении их права собственности и сносе домов. В результате пострадавшими становятся обманутые покупатели – собственники жилья. Обманутые как продавцом, осуществившим незаконное строительство и продажу, так и по существу – органами государственной и муниципальной власти, допустившими незаконное строительство недвижимости и незаконные сделки с ней.

    – Какие проблемы могут возникнуть у человека, если он купит квартиру в доме на дачном участке – с продажей, оформлением прописки, чем-нибудь еще?

    – Безусловно, проблемы и с продажей, и с пропиской, и с коммуникациями. Если же приобретается жилье на стадии строительства – то и огромные трудности в завершении стройки, сдаче дома в эксплуатацию, оформлении жилья в собственность – все это ждет покупателей. Однако следует сказать и о самой серьезной, порой неразрешимой проблеме, которая уже коснулась не одного десятка покупателей загородной недвижимости в многоквартирном малоэтажном строительстве – о сносе дома за счет владельцев.

    Огромное количество подобных судебных прецедентов за последние три года всколыхнули общественность.
    В итоге и деньги за оплаченное жилье спросить не с кого, т. к., как правило, продавцы – это либо компании-однодневки с нулевыми финансовыми активами, либо граждане, покинувшие страну или так же не имеющие никакого имущества и доходов, более того, порой в качестве продавцов вообще выступают подставные лица, так называемые «зиц-председатели».

    – Что делать, если человек купил такую квартиру – стоит ли обращаться в суд или правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве? Быть может, стоит жаловаться в какие-то инстанции или ведомства?

    – Если человек приобрел проблемную квартиру (долю жилого помещения) в доме, подобные тем, о которых идет разговор, то ужасная ошибка уже совершена, и пути ее исправления необходимо искать индивидуально в каждом отдельном случае.

    Это может быть расторжение договора с требованием возврата оплаченных денежных средств, либо обращение в экспертные организации с целью получения необходимых заключений для переоборудования или реконструкции дома до степени, достаточной для проживания и эксплуатации; объединение совместных сил для исправления тех ошибок и нарушений жилищного, градостроительного, земельного законодательства, которые были допущены строителем и продавцом квартир.

    Жалобы в правоохранительные органы, иные инстанции не решат проблемы, т. к. деятельность правоохранительных структур может быть эффективной лишь на стадии начального незаконного строительства в целях его пресечения, но не на стадии завершенного этапа, когда покупатели приобрели незаконный объект недвижимости, а продавец либо исчез в неизвестном направлении, либо не исчез, но успел увести все активы, полученные от незаконной продажи жилья. Более того, подобные обращения в государственные и правоохранительные инстанции не способны защитить покупателей при судебных процессах о сносе дома. В большинстве случаев именно представители правоохранительных и надзорных структур идут в суды с требованиями к собственникам о сносе их дома, следовательно, обращения за защитой в такие структуры могут привести к катастрофическим последствиям, т. е. навредить еще больше или ускорить нежелательный результат – снос дома без каких-либо компромиссов.

  8. #7
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Новая афера в Киеве: мошенники предоставляют льготное жилье от имени государства

    Правоохранители разоблачили в Киеве деятельность мошенников, которые предлагали гражданам льготное жилье по госпрограммам, прикрываясь при этом фамилиями руководителей города и государства, жертвами мошенников могут стать сотни граждан.

    Об этом сообщает в понедельник пресс-служба главного управления МВД Украины в Киеве.

    "Оперативники столичного УБОП разоблачили разветвленное мошенническое сообщество, деятельность которого имела чрезвычайную актуальность в обществе.

    Мошенники умело маскировалась под высшие органы государственной и местной исполнительной власти и предлагали всем желающим получить льготное жилье по государственным программам", - сообщает киевская милиция.

    Правоохранители установили, что к схеме были привлечены восемь участников, также в милиции убеждены, что среди мошенников были и представители местной власти (их устанавливают).

    Мошенники предлагали всем желающим гражданам эффективное содействие в участии в государственной программе по льготному кредитованию со стопроцентным получением жилья на определенных условиях.

    При этом они постоянно делали упор на тесном взаимодействии с Кабмином, Киевской администрацией и государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству. У них были поддельные бланки соглашений.

    Граждане должны были внести определенную безналичную сумму задатка и наличную "левую" часть платежа - "за гарантированно положительное решение вопроса".

    "Мотивация уплаты "левой" части у мошенников была очень простой - наличные идет в Кабмин через горадминистрацию. При этом запросто назывались фамилии первых руководителей столицы и государства", - поясняет милиция.

    Одним из направлений деятельности мошенников было получение жилья по государственной программе "50/50". Установлено, что после получения жилья квартиры продавались мошенниками по рыночной цене третьим лицам. Полученная прибыль от каждой такой сделки составила около 3 - 4 тысяч гривен (около 375-500 долларов) за квадратный метр жилья.

    Милиция возбудила уголовное дело против мошенников, в офисе сообщества прошел обыск, изъята масса заключенных сделок на поддельных бланках, пакеты документов потерпевших на "получение жилья на льготных условиях", ксерокопии их личных документов. Сейчас установлено более 50 граждан, которые получили жилье по подобной схеме.

    "Уже можно утверждать, что сумма убытков далеко превысит сотню тысяч долларов, а количество пострадавших достигнет нескольких сотен", - утверждают в киевской милиции.

    На данный момент участники схемы арестованы.

  9. #8
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Риск покупки жилья на нулевом цикле не больше, чем на более поздней стадии

    Покупатели квартир в новостройках, как правило, преследуют несколько целей. Им хочется жить в новой квартире, имеющей все характеристики современного жилья, и избежать сюрпризов вторичного рынка: когда кто-то из бывших владельцев квартиры вдруг решает отсудить свою собственность обратно.

    Наконец, главная приманка новостроек – это цена. Самая низкая – на этапе котлована. О преимуществах покупки квартиры на ранней стадии строительства и рисках, с нею связанных, пишет «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в статье «Покупка квартиры в новостройке: самые доступные цены на этапе котлована. Как снизить риски: изучаем историю компании и ее документы, знакомимся с отзывами клиентов, избегаем «серых схем».

    Приобретая объект на начальном этапе, можно получить жилье на 20-30% дешевле по сравнению с покупкой ближе к окончанию строительства. А в качественном жилом комплексе реально выиграть до 20-25% в год. Еще одна причина для покупки квартир на стадии котлована - на этом этапе выбор квартир самый большой и нет недостатка и в популярных однушках.

    Однако спрос на жилье на стадии котлована сдерживается рисками. Когда проект только начинается, непонятно, как он будет строиться, сможет ли застройщик выполнить свои обязательства или нет, заморозив строительство, сдаст ли объект в срок или задержит. Об этом на самом деле не могут точно знать даже сами застройщики и девелоперы, так как обстоятельства часто меняются, сложно спрогнозировать очередной кризис, изменения в законодательстве или влияние административного ресурса.

    С другой стороны, стать обманутым дольщиком можно и покупая квартиру в практически готовом объекте. Стройка может «встать», и когда дома возведены «под крышу», и когда в доме подключаются коммуникации.

    Таким образом, риск приобретения жилья на нулевом цикле не так уж и огромен по сравнению с покупкой квартиры в достроенном доме или в проблемном объекте на высокой стадии строительства, особенно если застройщик и сам проект после изучения всех документов и анализа предложения вызывают доверие,

  10. #9
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Недострой, долгострой: кто обманул вкладчиков?

    Тяжело не согласиться, что недострои для нашей страны уже давно стали таким же безрадостным атрибутом низкого уровня жизни, как и разбитые дороги или стихийные свалки.

    Сегодня в Украине насчитывается более четырех тысяч жилищных недостроев, в которых уже давно должны были жить инвесторы. Но вместо этого люди годами ждут желанные квадратные метры, проклиная тот день, когда они остались без квартир и без денег.

    Но почему же простая схема инвестирования жилья, которая так популярна в развитых странах мира, в нашей стране чаще ассоциируется с «русской рулеткой»? Дабы понять, на каких подводных камнях тонут квартирные мечты украинцев, мы решили проанализировать ситуацию на конкретном примере нескольких одесских домов, которые уже более шести лет не могут достроить.

    Сегодня более пяти тысяч бездомных семей регулярно пикетируют Одесский горсовет и перекрывают движение в центре города с надеждой, что общественность обратит внимание на их горе. Одна из обиженных инвесторов по имени Марина охотно рассказывает о цели таких акций: «Наши дома не достроены и никто даже не собирается доводить их до ума! Мэрия самоустранилась, а застройщики давно заморозили строительство. Люди в отчаянии! Мы столько лет просим власть нам помочь, может хоть так на нас наконец-то обратят внимание?!»

    Сегодня люди решительно настроены бороться за свои права, хотя начиналось все с оптимизма и мечтаний, как это бывает со всеми трагическими историями. В 2005 году Одесская городская администрация заключила со строительной компанией «Альянс» контракт на строительство жилья социального типа. Тогда же людям предложили вложить честно заработанные средства в строительство собственных квартир на льготных условиях.

    Что именно пошло не так, мы решили спросить в первую очередь у застройщика. По словам главы корпорации «Альянс» Лианы Фещук, выделенных частными инвесторами денег не хватало для завершения масштабного строительства. Поэтому в январе 2008 года компания обратилась к банку за кредитом. АКБ «Укрсоцбанк» охотно согласилась на сотрудничество, отметив, что сначала надо провести ряд проверок. На протяжении полугода банк неторопливо проводил разнообразные аудиты. Все это время подрядчики «Альянса» работали, так сказать, за обещания, что с ними рассчитаются сразу, как только получат кредитные средства.

    Наконец «Укрсоцбанк» завершил проверки и предложил т.н. схему кредитования «РЕПО», когда банк покупает часть акций компании-заемщика (денежные средства за акции – это и есть тело кредита), а «Альянс» постепенно будет выкупать свои ценные бумаги с процентами. В июле 2008 года стороны подписали генеральный договор о сотрудничестве, сумма соглашения (сделки) составила больше 55 миллионов гривен. Вот только во время заключения договоренности внезапно возникла «небольшая» проблема.

    «Укрсоцбанк» заявил, что не имеет указанной суммы в гривнах. Взамен «Альянсу» предложили оформить т.н. «технический» кредит в долларах США (обменный курс на тот момент составлял приблизительно 4,5 гривны за доллар). Проще говоря, эта схема выглядела так: банк оформил застройщику кредит РЕПО, денег на который у банка не было. Поэтому заемщик был вынужден оформить еще один кредит, но уже в «валюте» — для того, чтобы обменять доллары на гривны. Сумму клали на депозитный счет, открытый банком специально для этой оборутки, а уже с этого депозита банк и выдавал «Альянсу» траншами деньги.

    Но даже на этом кредитные изменения не закончились. Если следовать «железной» логике акул банковского бизнеса, поскольку теперь оформили новый кредит, то и залог под него должен быть существеннее. Поэтому при подписании соглашения о предоставлении валютного кредита «Укрсоцбанк» выдвинул условие: «Принять в обеспечение имущественные права на квартиры в недостроенных объектах на общую кредитную линию». На практике это значит, что для получения «валютного» кредита, в котором корпорация «Альянс» практически не нуждалась, ей пришлось заложить имущество на общую стоимость 100 млн. грн.

    По словам Лианы Фещук, от этого соглашения уже тогда начинало «плохо пахнуть», ведь таким нехитрым способом в залоге у банка оказалось в два раза больше квартир, чем это было указано в генеральном договоре. Не говоря уже о том, что все юридические расходы почти в полтора миллиона гривен тоже легли на плечи «Альянса». Но на тот момент у компании-застройщика не оставалось выбора – нужно было срочно рассчитываться с подрядчиками, чтобы строительство не остановилось.

    Однако уже в сентябре 2008 года кредитные транши оборвались. В одностороннем порядке банк прекратил перечислять обещанные средства. Не может не настораживать тот факт, что уйти «по-английски» АКБ «Укрсоцбанк» решил именно в период обвала гривны, когда навешанный на «Альянс» «технический» кредит в одно мгновение подскочил в два раза. Излишне говорить, что переговоры между застройщиками и банком так и не принесли никакого результата.

    Все это время «Альянс» пытался продолжать выполнение своих обязательств, говорит Лиана Фещук. В эксплуатацию было сдано пять домов. Но единственное, что оставалось инвесторам – это беспомощно наблюдать за тем, как останавливается строительство их жилья.

    На сегодняшний день семь многоквартирных домов компании «Альянс» в Одессе, несмотря на 80%-ную готовность, все еще не достроены. Все это время люди митингуют и пытаются достучаться хотя бы к кому-то из должностных лиц, которые так упорно клялись им в поддержке накануне выборов. Отверженные инвесторы больше никому не верят, срывая зло то на застройщике, то на мэрии, от которой за эти годы они наслушались немало пустых обещаний. Люди не хотят, да и не должны разбираться в чужих интригах и схемах кредитных бросков, они всего лишь хотят жить в собственной квартире. Понимая патовость ситуации, руководство строительной компании «Альянс» решило отдать все дома городу, чтобы наконец поставить точку в этой истории. Лиана Фещук отмечает, что несмотря на высокую готовность домов, в некоторых из которых уже даже поселились люди, передать их городу было единственным правильным решением.

    Однако не все случилось так, как хотелось бы. После подписания всех соответствующих бумаг, за день до проведения сессии городского совета, на которой должны были решать вопрос по достройке жилья, в адрес Одесской мэрии поступило письмо от уже подзабытого «Укрсоцбанка». В нем цинично сообщалось, что никакого права передавать недострои городу «Альянс», оказывается, не имеет, поскольку теперь, согласно кредитным обязательствам, эти дома принадлежат уже не застройщику и людям, а банку… Получив это письмо, Одесская мэрия быстренько умыла руки, оставив недострои в их нынешнем состоянии.

    Больше всего в этой истории шокирует не беспомощность застройщика и даже не произвол отечественных банков, драконовские методы работы которых больше напоминают «романтиков с большой дороги»… Подобные вещи давно воспринимаются как данность, с которой все привыкли мириться. Зато удивление вызывает аморфность местной власти, которая прячется в кусты вместо того, чтобы разрубить «гордиев узел» недостроев южной Пальмиры.

    Конечно, никто не снимает обязательств с «Альянса», который должен был действовать гораздо разумнее и осмотрительнее. Но ведь из 55-ти миллионного кредита банк выдал лишь 38 млн., а теперь требует у компании 200 миллионов компенсации! Не надо быть экономистом, чтобы понять, что это, без преувеличения, противоречит здравому смыслу. Сам застройщик уже неоднократно заявлял о готовности погасить задолженность в пределах обязательств по кредиту «РЕПО», однако это, очевидно, не устраивает руководителей «Укрсоцбанка».

    Понятно, что заложниками этой войны стали, прежде всего, частные инвесторы, которые уже долгие шесть лет за свои же деньги чувствуют себя бездомными. Именно поэтому власть и должна была предложить компромиссный вариант решения жилищной проблемы, использовав при этом весь инструментарий, подаренный ей законом. Но, к сожалению, обиженные инвесторы с грустью констатируют: местные власть имущие и усом не ведут, чтобы хоть немного снять напряжение вокруг этой ситуации.

    Подобные истории для Украины не редкость, ведь у нас, как это ни прискорбно осознавать, до сих пор действует «закон силы», согласно которому можно затягивать в кредитную кабалу целые компании и диктовать свою волю даже горсоветам. Но еще обиднее осознавать, что больше всего от этого страдают обычные люди, которых просто некому защитить.

  11. #10
    Новостник Аватар для NEWS
    Регистрация
    13.02.2012
    Сообщений
    1,320
    Сказать "спасибо"
    0
    Поблагодарили 0 раз за 0 сообщ.

    По умолчанию Re: Возможные риски при покупке квартиры

    Как минимизировать возможные риски при оформлении кредита на жилье

    Покупать строящееся жилье рискованно, покупать его в кредит – дважды рискованно. Статья о юридических тонкостях оформления кредитных договоров на первичку, чтобы минимизировать возможные риски.

    Наученные горьким опытом банки при кредитовании строящегося жилья обычно требуют альтернативный залог – уже имеющуюся у покупателя недвижимость.

    Вот «Деньги» и решили разобраться: кто кому чего должен в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства.

    Как это начинается.

    Начнем с того, что сейчас банки кредитуют первичку только в двух случаях: либо это партнерский проект с застройщиком, либо выдача кредита под залог другой недвижимости. Фактически, во втором случае банк все риски перекладывает на покупателя-заемщика. И тот хотя бы с самого начала понимает, на что он идет. С тем же успехом он мог бы полученные взаймы деньги вложить в стартап или купить чужой бизнес. Или приобрести строящуюся квартиру, как в рассматриваемом случае.

    А вот в партнерских программах, где залогом выступают имущественные права на недостроенное жилье, не все так однозначно. Действительно, покупатель будущей квартиры в качестве обеспечения выполнения своих обязательств по возврату кредита передает в залог банка права на свою будущую квартиру.

    «После ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности покупатель обязуется заключить стандартный ипотечный договор, предметом которого выступит уже оформленная недвижимость в виде конкретной квартиры или нежилого объекта», – говорит юрист МЮФ Integrites Ярослава Глухенька. Разумеется, если кредит к моменту сдачи еще не погашен. При этом юрист отмечает, что ввиду риска возможного дефолта застройщика и/или замораживания строительства банки, как правило, предпочитают иметь альтернативный способ обеспечения кредитного обязательства. Таким способом может быть залог имеющейся у заемщика квартиры, другого имущества, поручительство третье-го лица.

    Здесь возникает вопрос: если банк и застройщик – партнеры, зачем же дополнительные гарантии? Дело в том, что степень партнерства между банком и застройщиком бывает разная – от «просто договорились» выдавать кредиты на конкретные объекты до общего собственника и принадлежности к одной финансово-промышленной группе. При этом банк и застройщик являются разными юридическими лицами, с разными обязательствами и требованиями.

    Деньги – врозь.

    «У инвестора правоотношения с банком и застройщиком раздельны», – напоминает партнёр ЮК «Горошинский и партнеры» Дмитрий Овсий. В случае банкротства продавца строящегося жилья привлекательность предмета залога резко падает. Однако отношения между банком и заемщиком от этого не меняются, заемщик все равно обязан выполнять обязательства по кредитному договору.

    И чтобы заемщик был лучше мотивирован, его заставляют предоставить гарантии (залог, поручительство), не имеющие отношения к возводимой недвижимости.

    Банкротство продавца не является уважительной причиной, позволяющей освободиться от ответственности за возврат кредита, подтверждает к. ю. н., партнер международной юридической фирмы Beiten Burkhardt Олег Загнитко. «Это верно, что кредит имеет целевое назначение, часто также верно, что банк аффилирован с застройщиком, – тем не менее, заранее установить такую связь не представляется возможным. Кроме того, фонд финансирования строительства имеет право заменить застройщика», – объясняет юрист.

    Во избежание вышеперечисленных проблем адвокат ЮК «Алексеев, Боярчуков и партнеры» Егор Штокалов рекомендует настаивать на заключении трехстороннего договора, включающего отлагательные условия на случай банкротства застройщика.

    Что касается несвоевременной сдачи дома, то эти риски также стоит предусмотреть в кредитном договоре с банком. «Например, банк не начисляет проценты на период просрочки выполнения работ по строительству дома или же банк снижает процентную ставку до минимально допустимого уровня на период заморозки строительства», – подсказывает Егор Штокалов.

    Еще ответят.

    В случае если заемщик отказывается платить кредит, банк может в судебном порядке обратить взыскание на предмет ипотеки – имущественные права на строящееся жилье.

    «Однако на практике банки сталкиваются со значительными трудностями при обращении взыскания на имущественные права, обусловленными, в частности, сложной юридической природой рассматриваемого объекта гражданских прав, а также физическим отсутствием объекта ипотеки», – говорит Александра Глухенька.

    Учитывая, что мы рассматриваем ситуацию банкротства застройщика, банк вряд ли удовлетворится взысканием залога. «В случае невозможности банка удовлетворить свои требования за счет залогового имущества, заемщик и его поручители отвечают по обязательствам по кредитному договору всем своим имуществом», – предупреждает Дмитрий Овсий. Это означает, что банк может взыскать любое другое имущество, даже не находившееся в залоге, в счет погашения кредитной задолженности.

    Единственное утешение – процедура такого взыскания сложная. «Банку придётся взыскивать задолженность в общем порядке через суд и исполнительную службу, что является достаточно долгой и трудоемкой процедурой», – отмечает Егор Штокалов.

    Если банк и застройщик находились под общим контролем при возникновении неплатежеспособности, заемщику имеет смысл собирать аргументы об основаниях освобождения от ответственности и обращаться в суд, советует Олег Загнитко.

Страница 1 из 2 12 ПоследняяПоследняя

Похожие темы

  1. Фен Шуй анализ квартиры
    от Лирика в разделе Дизайн, перепланировка
    Ответов: 22
    Последнее сообщение: 21.10.2015, 11:24
  2. Сдать квартиру в аренду - какие риски?
    от Admin в разделе Юридические вопросы
    Ответов: 2
    Последнее сообщение: 20.11.2013, 21:27
  3. Залоговая квартира - советы по покупке
    от NEWS в разделе Недвижимость
    Ответов: 2
    Последнее сообщение: 18.10.2013, 11:53
  4. Ответов: 6
    Последнее сообщение: 15.02.2013, 16:59

Ваши права

  • Вы не можете создавать новые темы
  • Вы не можете отвечать в темах
  • Вы не можете прикреплять вложения
  • Вы не можете редактировать свои сообщения
  •  

Яндекс.Метрика