Возможные риски при покупке квартиры

[NEWS]

Советы нотариуса: Как купить квартиру, чтобы не было потом мучительно больно

В цикле статей "Клуб потребителей" мы вместе с юристами, специалистами по защите прав потребителей и профильными экспертами рассказываем, как добиться справедливости в различных сферах нашей жизни.

Но согласитесь: одно дело - купить поломанную кофемолку, и совсем другое - столкнуться с неприятностями или даже откровенным обманом при покупке квартиры. Ведь недвижимость - это самая дорогая покупка, которую человек делает в своей жизни. В связи с этим сегодня мы поговорим с экспертом - нотариусом Киевского городского нотариального округа Людмилой ГОЛИЙ.


1. Указывайте реальную сумму сделки.

Проблема: Если в договоре купли-продажи указана меньшая сумма и такой договор по какой-либо причине расторгается, покупатель сможет получить именно эту заниженную сумму, а не ту, что была передана "из рук в руки". Обвинить другую сторону или нотариуса в том, что именно они виновны в недополучении вами денег, не получится!

Комментарий эксперта:

- Цена договора купли-продажи является договорной, и для ее определения достаточно взаимного согласия сторон. Надо отметить, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости, и участники сделки должны четко понимать: при наступлении негативных последствий нотариус не несет ответственности за сокрытие действительной стоимости квартиры.

Также в договоре фиксируется подтверждение полного расчета за проданную недвижимость. Это может быть расписка заемщика или другой документ, заверяющий передачу определенной денежной суммы или определенного количества вещей. Расписка является самостоятельным документом и обязательному нотариальному удостоверению не подлежит.

2. Проверьте квартиру и ее владельца с помощью нотариуса.

Проблема: Согласно новым правилам, продавец не обязан показывать техпаспорт. Как же в таком случае проверить метраж квартиры, расположение комнат и понять, не были ли хозяином снесены стены, в том числе и несущие? Да и вообще, как узнать, что квартира принадлежит именно продавцу, если справки из БТИ отменили?

Комментарий эксперта:

- С 1 января 2013 года нормативные акты, обязывающие продавца предоставлять на сделке "свежий" техпаспорт (который БТИ изготавливал в течение 30 рабочих дней), утратили силу. Теперь обновлять техпаспорт нужно только по желанию сторон - например, если покупатель нашел различия между тем, что написано в документе, и тем, как выглядит квартира.

После заключения сделки покупателю не нужно идти в БТИ, чтобы перерегистрировать техпаспорт на себя - всю сделку можно провести у нотариуса за несколько часов. Фактически нотариус является единственной обязательной инстанцией, которую нужно пройти при покупке недвижимости.

Нотариус имеет доступ к госреестру, в котором собраны данные о владельцах, правах собственности, других имущественных правах, об обременениях, ипотеке, налоговом залоге, наложении ареста, а также вся аналогичная информация для земельных участков.

3. Несовершеннолетние должны быть выписаны по всем правилам.

Проблема: Ситуации, когда продавец пытается опротестовать сделку, не так уж редки. Обычно он ссылается на сложность финансовой ситуации, вынудившей его продать жилье, или на то, что в квартире были прописаны несовершеннолетние дети. Как себя обезопасить и в какой период можно опротестовать сделку?

Комментарий эксперта:

- Для начала нужно определить, какая сделка может быть признана недействительной. Тут следует различать ничтожную и оспариваемую сделку.

Ничтожная сделка (или абсолютно недействительная) - это такая сделка, которая признается недействительной без волеизъявления какой-либо стороны исключительно в силу закона. Такие сделки считаются недействительными с момента их заключения, и для признания их недействительными решение суда не требуется. Простой пример - продажа приватизированной квартиры, из которой до приватизации без разрешения органов опеки и попечительства были выписаны несовершеннолетние дети. В этом случае приватизация признается недействительной, а сделка купли-продажи - ничтожной с момента ее совершения. Правда, недействительность права собственности нового собственника признается уже в судебном порядке.

Оспариваемую сделку недействительной может признать только суд. Сюда относятся сделки:

с несовершеннолетними, совершенные без согласия родителей, усыновителей, попечителей;

с ограниченно дееспособными лицами, которые в момент их совершения не могли руководить своими действиями или не понимали их значения;

совершенные под влиянием обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителей сторон, под влиянием тяжких обстоятельств.

Важный момент: то, что подобные факты присутствовали во время сделки, необходимо доказывать, а выводы сделает суд.

Помните, что если в продаваемой квартире (комнате) проживают несовершеннолетние дети, то обязательным документом для заключения договора купли-продажи является разрешение органов опеки и попечительства. При этом ребенку вовсе не обязательно быть собственником хотя бы части квартиры - достаточно лишь его права пользования данным имуществом.

4. Позаботьтесь о том, чтобы продавец выписался.

Проблема: Продавец получил деньги, а потом оказалось, что он по-прежнему зарегистрирован по этому же адресу. Суд человека на улицу не выгоняет, а тот, в свою очередь, не торопится возвращать деньги. Что делать в такой ситуации?

Комментарий эксперта:

- В идеале все проживающие должны быть выписаны из продаваемой квартиры до завершения сделки. Если же этого не произошло, на помощь приходит статья 391 Гражданского кодекса Украины, которая предусматривает, что собственник вправе требовать устранения любых препятствий пользования и распоряжения своим имуществом.

При оформлении договора купли-продажи недвижимости нотариусу предоставляется справка из ЖЭО по форме №3 (о лицах, местожительство которых зарегистрировано по адресу квартиры). Если продавец и члены его семьи на момент заключения договора зарегистрированы по адресу проданной квартиры, то по договоренности сторон в договоре фиксируется срок снятия с регистрации. В случае, если продавец не выполняет условия договора, покупатель имеет право подать исковое заявление, чтобы его сняли с регистрационного учета.

Обратите внимание: для снятия с регистрационного учета несовершеннолетнего, даже не являющегося собственником продаваемой квартиры, требуется решение органов опеки и попечительства.

5. Помните, что при выдаче дубликата документа оригинал становится недействительным.

Проблема: Достаточно популярным ужастиком в последние годы стали истории о том, как уже на этапе строительства одну квартиру продают двум-трем покупателям. Как обезопасить себя от продажи по дубликатам?

Комментарий эксперта:

- Дубликат воспроизводит текст документа, если он, например, потерян или испорчен. По общему правилу дубликат может выдать только тот, кто выдавал сам документ.

Дубликаты документов могут быть выданы согласно письменному заявлению наследников, исполнителя завещания, а также на запрос нотариуса, которым заведено наследственное дело. В этом случае кроме свидетельства о смерти нужно подавать также документы, подтверждающие семейные отношения (или свидетельство исполнителя завещания).

Дубликат должен содержать весь текст оригинала. При этом на дубликате делают отметку, что он имеет силу оригинала. Кроме того, на экземпляре документа, который хранится в делах государственной нотариальной конторы или частного нотариуса, делается отметка о выдаче дубликата. И, наконец, дубликат документа о купле-продаже недвижимости подлежит обязательной регистрации в реестре.

До 1 января 2013 года оформление права собственности на недвижимое имущество с выдачей свидетельства о праве собственности проводилось в том числе органами местного самоуправления. Поэтому в случае потери или повреждения свидетельства его и должен выдавать соответствующий орган. Если же он уже прекратил свою деятельность, дубликат выдается либо его правопреемником, либо архивным учреждением, если предусмотрена передача документов в архив.

Первые выпуски нашего "Клуба потребителей" мы посвятили туристическим услугам, химчисткам, сервисным центрам по ремонту бытовой техники и электроники, супермаркетам, страховым компаниям, коллекторам, интернет-магазинам и ЖЭКам.

СОВЕТЫ "КП".

На что еще обратить внимание.

1. Не покупайте квартиру по доверенности. А если все же решились на такой рискованный шаг, встретьтесь с доверителем и проверьте его паспорт. Ведь если, например, доверитель умер, сделка будет признана недействительной.

2. Проверьте регистрационное свидетельство нотариуса, где указан нотариальный округ и рабочий адрес для частных нотариусов (копия свидетельства обычно висит в конторе на видном месте). Также можно проверить наличие нотариуса в перечне на сайте управления юстиции соответствующего региона (для Киева - http://justicekyiv.gov.ua/show/297 ).

3. Ни в коем случае не соглашайтесь на уговоры "дооформить" часть документов после передачи денег.

[NEWS]

Чтобы выяснить, не заложил ли застройщик вашу будущую квартиру в банке, достаточно получить выписку из госреестра


Верховный суд Украины подтвердил незаконность передачи имущественных прав граждан в залог финансовым учреждениям.

В последние годы участились случаи, когда люди, вложившие деньги в новостройки, не могут получить квартиры в собственность даже после введения жилья в эксплуатацию. Нередко оказывается, что, несмотря на наличие у инвестора документов, подтверждающих его имущественные права на жилплощадь, недвижимость находится в залоге у банка. А значит, пока застройщик не рассчитается по долгам, люди не могут стать полноправными собственниками квартир. В результате тысячи граждан годами лишены права распоряжаться своим имуществом. Однако, похоже, теперь ситуация урегулирована.


На днях, рассмотрев иск одного из инвесторов, Верховный суд Украины постановил, что имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, с которыми застройщики подписали договоры. Прокомментировать сложившуюся ситуацию «Факты» попросили старшего партнера адвокатской компании «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца.

— Имеют ли застройщики право передавать в залог квартиры, имущественные права на которые переданы инвесторам?

— Нет, не имеют права, и Верховный суд это подтвердил. Они и раньше не могли так поступать, но зачастую пользовались тем, что инвесторы не знают законов. Теперь Верховный суд постановил, что в случае, если человек вложил свои средства и получил имущественные права на квартиру, застройщик не вправе передавать объект в залог без разрешения инвестора. Такой шаг возможен, если это предусмотрено договором инвестирования либо инвестор дал письменное разрешение. Поэтому, подписывая договор с застройщиком, читайте документ очень внимательно. Если в нем есть пункт, предусматривающий возможность передачи объекта недвижимости или прав на него в залог, инвестор вправе потребовать исключения этой нормы из договора до подписания.

— Как инвестор может проверить, не находятся ли его квадратные метры в новостройке в залоге у банка?

— Для этого достаточно обратиться к любому нотариусу и получить выписку из государственного реестра по данной недвижимости. В выписке указано, отягощен ли объект какими-либо обязательствами. Если да, тогда действует запрет на его отчуждение, в том числе инвестору, заплатившему за него деньги.

— Но если новостройка не сдана в эксплуатацию, то и информации о ней может не оказаться в реестре.

— Не совсем так. Данные об объекте, которому присвоен адрес, должны быть в Государственном реестре имущественных прав на недвижимое имущество. Кроме того, в случае предоставления недвижимости в залог банку, эти сведения обязательно попадают в реестр.

— Допустим, человек получил выписку из госреестра и выяснил, что его имущественные права или квартира находятся в залоге у банка. Что делать?

— В выписке будет указано, кто внес это отягощение, например, банк, выдавший кредит под залог недвижимости. Инвестор может обратиться с запросами к этому банку и застройщику с законным требованием разъяснить, на основании чего были внесены в реестр данные о запрете на отчуждение. Но даже если ему не ответят, человек имеет право подать в суд иск с требованием признать частично недействительным договор между застройщиком и банком в части передачи в залог имущественных прав инвестора без его согласия.

Как же правильно оформлять сделку купли-продажи недвижимости?

[МЕФИСТОФЕЛЬ]

Как же правильно оформлять сделку купли-продажи недвижимости?

Как правильно оформлять сделку купли-продажи недвижимости:

1. Если есть сомнения ,не игнорируйте возможность обратиться к юристу. Он будет сопровождать весь процесс от начала и до конца. Юрист проверит все договора, которые вам предстоит подписывать, откорректирует все пункты, учтет любые ваши пожелания. Услуги юриста стоят не так дорого на фоне цены сделки.

2. При заключении предварительного договора на всех подписываемых листах должны стоять подписи и печати покупателя, продавца, риэлтора и юриста. Если вы отказались от юриста, тогда заключайте договор у нотариуса.

3. Внимательно прочитайте договор с риэлтором: помимо информационно-посреднических услуг там должны быть прописаны максимальное количество обязанностей: контроль подготовки документов, сопровождение продавца во все учреждения для сбора справок, выписок и т. д.

4. Звоните риэлтору как можно чаще, Вы платите ему деньги за работу. Контролируйте ситуацию максимально.

Соблюдайте всего четыре правила при купле-продаже недвижимости, контролируйте риэлтора постоянно, и тогда... Мозги риэлторов начнут взрываться их ряды редеть, а рынок услуг становиться качественнее.

[NEWS]

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Чтобы стать владельцем долгожданной квартиры, гуглите компанию-застройщика и проверяйте у нее наличие судебных споров.

"Вести" продолжают тему покупки жилья от застройщика.

На вопросы о юридических нюансах инвестиций в новостройку ответила столичный адвокат Ирина Черпак

КАК НЕ ПОПАСТЬ НА НЕДОБРОСОВЕСТНОГО ЗАСТРОЙЩИКА?

Для начала нужно определиться, что мы подразумеваем под термином «недобросовестный застройщик». Наихудшим вариантом, конечно же, было бы столкнуться с компанией, привлекшей деньги инвесторов, но изначально не собирающейся доводить строительство до конца, то есть — с мошенниками. Известны также случаи, когда компании умудрялись по нескольку раз продать имущественные права на одни и те же объекты. Самое же распространенное нарушение договоров состоит в несоблюдении сроков окончания строительства и введения объектов в эксплуатацию, однако всегда ли это свидетельствует именно о недобросовестности застройщика?

Строительство — это всегда деятельность, сопряженная с высоким количеством рисков. Допустим, для строительства объекта привлекается заем. На определенной стадии строительства кредитор отказывает в предоставлении очередного транша. На время, пока застройщик будет искать иные источники финансирования, работы приостанавливаются, что естественно, в конечном счете повлияет и на сроки окончания строительства.

Выполнение работ может быть приостановлено по предписанию надзорных органов; свои обязательства может нарушить субподрядная организация, поставщик материалов; наконец, могут возникнуть бюрократические проволочки в процессе введения в эксплуатацию готового объекта и пр. В таких ситуациях крайне важно, насколько компетентно и взвешенно поведет себя застройщик, и, как правило, именно его действия в конечном счете и позволяют соблюсти права инвестора. Предвидеть же возможность возникновения подобных ситуаций еще на стадии заключения договора, а стало быть — и застраховаться от них, к сожалению, не может никто.

КАК ИНВЕСТОРУ ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА?

В первую очередь стоит узнать правильное название компании-застройщика и компании-генподрядчика, их идентификационные коды. По этим данным легко узнать о наличии, например, судебных споров с участием указанных компаний — на сайте Единого государственного реестра судебных решений (www.reyestr.court.gov.ua). Если судебные решения найдутся — надо читать, о чем они, какие объекты строительства в них фигурируют. Для того чтобы сделать правильные выводы о наличии рисков, лучше все-таки обратиться к юристу — мало кто сможет правильно оценить эту информацию самостоятельно. Также не стоит забывать о самом простом способе — поиске информации о застройщике в интернете, в частности на специализированных форумах. Если застройщик или объект — проблемные, информация найдется быстро.

Нелишним будет увидеть объект воочию; поинтересоваться о наличии и сроке действия лицензии генподрядчика; сроке действия договора аренды земельного участка; других объектах застройщика и истории их строительства.

КАКИЕ НАИБОЛЕЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ ЛОВУШКИ ВСТРЕЧАЮТСЯ В ДОГОВОРАХ?

Львиная доля договоров предусматривает множество оснований для ответственности инвестора, и минимум — для застройщика. Следует обратить внимание на то, чтобы все обязательства застройщика были четко оговорены: объект инвестирования, сроки строительства, порядок оформления права собственности и пр. Так же и инвестор должен обратить особое внимание на свои обязательства по договору — что именно, кроме оплаты, и в какие сроки он должен сделать, какими документами это оформить.

Допустим, инвестирование происходило путем приобретения целевых облигаций; в таком случае заключались два договора. Один из них предусматривал, что оплаченные облигации должны передаваться застройщику для погашения путем передачи объекта недвижимости. На практике сталкиваемся с тем, что инвесторы зачастую, оплатив облигации, считали свои обязательства выполненными и ждали, что остальные действия по передаче объекта и оформлению права собственности должен осуществить застройщик. В договоре же указывалось, что инвестор должен перечислить облигации на счет застройщика в ценных бумагах, подтверждением права собственности на облигации является выписка по счету в ценных бумагах и т.д. Но многие рядовые покупатели не читают договоров и тем более не представляют себе, что такое выписка в ценных бумагах. Соответственно, не имели при себе именно того документа, который, согласно договору, единственный подтверждает их право собственности на облигации.

СКОЛЬКО МОЖЕТ СТРОИТЬСЯ ДОМ — ПО ДОКУМЕНТАМ И В РЕАЛЬНОСТИ?

Срок окончания строительства указывается в договоре. На практике он почти всегда продлевается, иногда и не раз, но, как мы уже говорили, причины могут быть вполне объективными. Чтобы быть в этом уверенным, надо всегда запрашивать причину продления, следить за процессом строительства, если возникнут опасения — сопоставлять информацию, полученную от застройщика, с информацией, запрошенной в госорганах.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ И ЛИЦЕНЗИИ ДОЛЖЕН ПРЕДОСТАВИТЬ ЗАСТРОЙЩИК ИНВЕСТОРУ

Заключая договор, инвестор должен попросить для ознакомления:

учредительные документы застройщика

документы, подтверждающие право пользования участком земли, где будет производиться строительство, либо же документы, подтверждающие передачу функций застройщика для строительства объекта на данном участке

позитивное заключение комплексной государственной экспертизы

разрешение на выполнение строительных работ

лицензию подрядной организации

если строит кооператив — попросите также копию его устава

И самое главное — получите проекты договоров, которые предлагает к подписанию застройщик, чтобы в спокойной обстановке дома их изучить.

[NEWS]

Как не стать жертвой квартирного афериста - консультация юриста

Затянувшаяся реформа системы регистрации жилья создает предпосылки для махинаций с недвижимостью. Что делать, чтобы избежать хлопот в пресловутом квартирном вопросе?

В первом полугодии 2013 г. количество договоров регистрации жилой недвижимости (домов и квартир) выросло по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 19,5% - до 10,634 тыс. Столь ощутимый прирост объясняется двумя факторами. Во-первых, увеличением числа сделок на вторичном рынке в связи с планировавшимся с 1 августа изменением правил оценки, в результате чего значительно могли подорожать услуги оценщиков. Во-вторых, многие граждане просто спешат внести данные о своих квартирах и домах в новый реестр Государственной регистрационной службы (Укргосреестр), который заработал с начала нынешнего года. Люди наслышаны о возможных махинациях с недвижимостью, поэтому хотят внести свои данные в реестр, чтобы обезопасить себя от них.

Итак, с 1 января 2013 года все данные о собственниках жилой недвижимости должны храниться в реестре Укргосреестра. Регистрация права собственности на недвижимость проводится госрегистраторами и нотариусами. Напомним, до реформы регистрацию недвижимости проводили БТИ. С начала года бюро занимаются только технической инвентаризацией имущества - оформлением технических паспортов.

Сейчас реестр Укргосреестра только заполняется, что оставляет квартирным аферистам гипотетическую возможность подделать документы и зарегистрировать в нем фиктивную сделку купли-продажи. Самый распространенный способ мошенничества – получить решение суда по поддельным документам. На основании решения суда госрегистратор обязан внести информацию в новую базу данных. Это позволит аферисту оформить право собственности на объект, которое вступит в силу с момента регистрации в новом реестре.

По словам юристов, доказать свою правоту в этом случае настоящим собственникам квартиры или дома будет сложно. Но если уже случилась такая неприятность, незаконную регистрацию можно оспорить в суде. Для этого необходимо обжаловать решение суда о признании права собственности на том основании, что право собственности уже зарегистрировано, и требовать отмены регистрационного действия, пишут Контракты. «Также желательно на время судебного разбирательства подать иск и наложить запрет на отчуждение недвижимости. Это необходимо, чтобы имущество не было несколько раз перепродано третьим лицам», - говорит юрист юридической фирмы «Инюрполис» Алина Корецкая.

Кстати, стоит добиться свежего запрета на отчуждение и всем тем лицам, которые сделали это до 1 января 2013 года. Довольно часто старые запреты в базе не отображаются и, следовательно, с недвижимостью можно сделать все, что угодно. Главное – действовать быстро.

Пока лазейка для мошенников остается открытой в силу того, что реформа системы регистрации затягивается. Дело в том, что БТИ отказываются передавать реестровые книги Укргосреестру. «Информация о собственниках объектов недвижимости очень ценная, поэтому БТИ не заинтересованы в том, чтобы так просто ее отдать», – говорит директор Всеукраинской ассоциации БТИ Дмитрий Павленко. Как известно, большинство БТИ находятся в коммунальной собственности, и городские власти не убедило даже постановление правительства, которое рекомендовало передать все данные Укргосреестру.

И пока реформа продолжается, юристы предусмотрительно рекомендуют вносить информацию о своих квартирах и домах в новый реестр. Дабы избежать длительных и затратных судебных разбирательств.