Покупка вторичного жилья как не быть обманутым?

[NEWS]

Многие покупатели недвижимости считают, если квартира приватизирована на 1-го взрослого человека, в ней никто не прописан, то они практически защищены от рисков, связанных со сделками с недвижимостью. Отчасти они правы, если собственники квартиры являются ее первыми владельцами,они ее приватизировали, получили свидетельство о праве собственности - это уменьшает риски для покупателя такой квартиры, но не страхует его на 100%.


Если есть граждане, которые “причастны” к данной недвижимости, но которых “обделили” в процессе приватизации, то они вполне могут через суд оспорить ее результаты. Для Вас, как для покупателя это может обернуться признанием сделки недействительной либо необходимостью “поделиться” Вашей собственностью с новыми совладельцами.


Приведем пример: перед приватизацией квартиры из нее были выписаны не достигшие совершеннолетия дети. Квартира была приватизирована, и даже пару раз перепродана, а через несколько лет, выросшие дети, могут подать иск в суд, с требованием признать приватизацию квартиры недействительной в связи с ущемлением прав не достигших совершеннолетия детей. Шансов выиграть суд у них, между прочим, достаточно много, а пострадавшим окажется последний обладатель жилплощади, то есть Вы.


Похожая ситуация сложится, если были обделены жилплощадью лица, временно выписанные из жилплощади, такие, как находящиеся на длительном лечении, отбывающие наказание в местах лишения свободы или служащие в армии.


Выбирая квартиру для покупки будьте осторожны и осмотрительны: если Вам предлагают купить 3-комнатную квартиру в неплохом месте, которая продается по стоимости двухкомнатной, если она спешно приватизирована на одного взрослого совсем недавно, то квартира, скорее всего, проблемная. Гораздо лучше пройти все этапы: опекунский совет, выписка и перепрописка всех бывших собственников, покупка взамен или разъезд. Это конечно будет сложнее, дольше и дороже, но правильно по закону и надежнее.

Источник: sdelka.kharkov.ua/

[Евгений]

Нужны советы.
Какие подвохи при покупки квартиры на вторичном рынке?

[nektorin]

В этой теме есть немного информации о подводных камнях при покупке квартиры

[NEWS]

При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости исключается возможность быть обманутым дольщиком, но и в этом случае существуют определенные риски и подводные камни.

Наиболее часто подвоха ожидают с юридической составляющей сделки, впрочем, обман может иметь и совершенно иной характер. Все продавцы заинтересованы в первую очередь в быстрой и выгодной продаже недвижимости.

Зачастую эта заинтересованность приобретает настолько преобладающий характер, что владелец квартиры заходит очень далеко в своих желаниях. Рвение продавца реализовать ненужную жилую площадь и неосторожная покупка с другой, покупательской стороны, чревато самыми негативными последствиями для последнего. Человеческая жадность подчас играет с нами злые шутки. Мы с изумлением смотрим на квартиры стоимостью в 40-55 тысяч долларов, не принимая во внимание среднерыночную цену в 60-75.

Ко всем прочему большинство покупателей не слишком интересуются причинами столь низкой цены, а если и интересуются, то копаться в деталях не хотят. Дабы не попасть впросак следует трезво подойти к вопросу оценки квартиры и тщательно осматривать каждый квадратный метр. Осмотр целесообразнее всего проводить в светлое время, очень многие покупатели не обращают внимания на такую маленькую составляющую и зачастую дорого платят за свои пробелы. Не стоит идти истоптанными тропами покупателей проблемного жилья.

[NEWS]

Покупателям недвижимости не следует отказываться от техинвентаризации

Покупателям недвижимого имущества в связи с отменой с 1 января 2013 г. обязательной технической инвентаризации рекомендуется согласовывать ее проведение с продавцом недвижимости, чтобы убедится перед завершением покупки в соответствии технических характеристик объекта, считает частный нотариус Александр Быченко.

«Закон передает людям самоконтроль за техническим состоянием покупаемой вещи… Предъявить БТИ какие-то претензии в случае возникновения проблем с приобретенным жильем будет невозможно», – сказал А.Быченко.

Заместитель департамента госрегистрации вещных прав на недвижимое имущество Государственной регистрационной службы (Укргосреестр) Анатолий Лещенко подчеркнул, что хотя и отменяется обязательная техинвентаризация, никто не лишает права покупателя обратиться к продавцу с предложением ее провести.

По мнению управляющего партнера юридической компании «Ол&Руст» Романа Хрустенко, многие продавцы недвижимости будут отказываться от проведения техинвентаризации.

«В таком случае покупатель получит право провести полноценную экспертизу того, что он купил, только после приобретения права собственности», – отметил юрист.

А.Быченко также напомнил, что регистрация нотариального действия и регистрация возникающего имущественного права должна проводиться в один день. Если этого не сделать, подчеркивает нотариус, на следующий день невозможно будет оформить имущественное право.

«В реестрах каждый вход отмечается с точностью до секунды. Каждый нотариус имеет свой пароль. До конца суток мы обязаны регистрировать свои действия, так как управления юстиции ведут контроль, и никто не решиться переводить это действие на следующие сутки», – сказал А.Быченко.

[NEWS]

Как юридически правильно – от начала и до конца - провести сделку по приобретению вторичной квартиры?
11 важных советов

Рано или поздно каждый из нас сталкивается с необходимостью улучшения жилищных условий. И в такой ситуации, как правило, многие украинцы стремятся купить квартиру на вторичном рынке жилья.
Здесь может возникнуть немало вопросов юридического плана, начиная от проверки "чистоты" квартиры и заканчивая заключением грамотного договора покупки-продажи жилья.

Покупка квартиры в многоквартирном доме на вторичном рынке – это всегда риск для потенциального покупателя. Признание сделки по приобретению жилья недействительной; наличие зарегистрированных лиц в квартире, которых часто невозможно выселить; предъявление претензий третьих лиц и удовлетворение их требований за счет приобретенного жилья, - основные риски, которые необходимо учитывать при приобретении жилья.

Чтобы обезопасить себя от наступления негативных последствий покупки, рекомендуется собрать информацию о продавце и объекте покупки, провести глубокий анализ собранной информации, взвешенно принять решение. В данной публикации невозможно охватить все детали сделки, поэтому даже если покупатель владеет указанной ниже информацией, рекомендуем обязательно привлекать к покупке профессионального юриста, который сможет квалифицированно оценить риски.

1. Начать стоит с изучения документов на квартиру (извлечение из БТИ и документ, на основании которого к продавцу перешло право собственности). Они позволят установить собственника (сособственников, их доли) и основания приобретения имущества.

2. В случае если квартира была приобретена в период брака, например, по договору купли-продажи, она является общей совместной собственностью супругов. В таком случае при заключении сделки потребуется заявление второго супруга о согласии на продажу квартиры. Если квартира находится в общей долевой собственности, при заключении сделки потребуются все сособственники.

3. Покупателю также стоит обратить внимание и на площадь приобретаемой недвижимости, поскольку у него может возникнуть обязанность по уплате налога на недвижимое имущество, согласно ст. 265 Налогового кодекса Украины (с 01.01.2013 года).

4. Осматривая жилье, покупатель должен запросить у продавца технический паспорт, сравнивая с данными которого, можно выявить незаконные постройки и перепланировки, поскольку их наличие может нести в себе риск для безопасности проживающих в квартире.

5. Особое внимание следует обратить на проверку отсутствия арестов на квартире, запретов отчуждения, налогового залога, ипотек, а соответственно - кредитов банков или иных финансовых учреждений, "висящих" на продавце. Проверить это можно путем получения извлечений из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек. Указанные извлечения на платной основе предоставляют нотариусы и ГП "Информцентр" Министерства юстиции Украины.

6. Одним из обязательных требований, которое следует предъявить продавцу - это отсутствие на дату заключения сделки зарегистрированных лиц по адресу объекта покупки. Такие сведения можно получить в ЖЭКе, который выдает соответствующую справку по Форме 3 (если дом не обслуживается ЖЭКом, то справка из паспортного стола РОВД). Рекомендуем взять справку с полной историей регистрации, поскольку после заключения сделки могут обнаружиться лица, временно не проживающие в данной квартире (военнообязанные, осужденные). Жилищный кодекс УССР содержит довольно архаичные положения о выселении, поэтому судебного разбирательства о выселении в ряде случаев не избежать. Определенные сложности может вызвать и проживание в квартире несовершеннолетних детей, пожилых лиц.

7. Обязательно необходимо запросить у продавца и справки об отсутствии задолженности по потребленным коммунальным услугам.

8. Если принято решение о покупке недвижимости, следующим этап - подготовка к сделке. Он включает в себя ряд необходимых мероприятий:

- получение акта оценки объекта покупки (оценка обязательна);
- получение извлечения из БТИ (действительно 3 месяца);
- получение извлечений из Государственного реестра ипотек, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Государственного реестра обременений движимого имущества на момент заключения сделки (делает нотариус);
- достижение договоренностей относительно расходов на сделку.

9. Если между сторонами достигнуты договоренности о задатке, следует помнить, что оформление задатка должно сопровождаться заключением предварительного договора купли-продажи, который заверяется нотариально. При отказе продавца от сделки, он возвращает задаток в двойном размере. Если указанные выше правила заключения договора о задатке не соблюдены, то сумма, которую покупатель передает продавцу, будет считаться авансом (не подлежит возврату в двойном размере). В любом случае передача денег должно оформляться распиской.

10. Желательно покупателю обязательно провести юридическую экспертизу предлагаемого проекта договора купли-продажи.

11. После того, как договор подписан, осуществляются расчеты между сторонами и регистрация права собственности на объект покупки, поскольку право собственности на квартиру возникает только с момента регистрации данного права. Покупателю стоит помнить, что до 01.01.2013 года регистрацию права собственности на недвижимость осуществляет БТИ, но после 01.01.2013 года - регистраторы Укргосреестра и нотариусы. Покупателю рекомендуется не затягивать процесс регистрации права собственности, поскольку на практике существуют случаи, когда третьи лица регистрируют право собственности на объект ранее, чем сам покупатель.

[NEWS]

Покупая квартиру у кого-то, даже через риэлторов, можно попасть на крючок мошенников.

Вызов в суд «в подарок» к только что приобретенного жилья получила киевлянка Елена Померко. Оказалось, на недвижимость претендует банк, потому что предыдущий владелец заложил квартиру и не выплатил кредит.

«Два года назад мы приобрели квартиру, - рассказывает женщина. - Все было заверено у нотариуса, проверены все реестры отягощений, ипотека. Мы получили на руки все документы в связи с приобретением квартиры и пошли в бюро технической инвентаризации регистрировать право собственности. А оказалось, что в БТИ существовал арест на эту квартиру, то есть владелец квартиры не имел права ее нам продавать ».

За полтора года судебных слушаний Елена смогла отстоять право на приобретенное жилье. Но по ее словам, деньги риэлторской конторе, которая нашла квартиру и вроде проверила документы, все равно пришлось заплатить.

Другая ситуация - в семье Ересько из Чернигова. Супруги приобрели в 2007-м через агентство по недвижимости жилье: в хорошем районе, недалеко от школы, чтобы ребенку не нужно было лишний раз дорогу переходить. Оказалось, однако, что и в предыдущей владелицы есть еще наследники, кроме тех, кто квартиру продавал. Суды продолжаются уже шесть лет, семья в отчаянии.

«Остались без денег, без жилья. Мы оказались в таком положении, что не можем даже снимать другое жилье. Куда нам идти? На улицу? В подвал? »- Говорит Татьяна Ересько.

Суд длится более шести лет.

В начале января принудительно выселять Ересько из квартиры должна была Государственная исполнительная служба. Вмешались общественные активисты и прокуратура. Выгнать на улицу зарегистрированную в помещении ребенка нельзя по законодательству, говорит глава общественной организации «Молодежная альтернатива »правозащитник Сергей Буров.

«Исполнительная служба обратилась в суд, чтобы выяснить, что делать в этой ситуации. Поэтому, в принципе, с одной стороны, все может вернуться, т. е. чиновники придут снова осуществлять принудительное вхождение, - отмечает правозащитник. - С другой стороны, сейчас семью поддерживают и, в частности, наша организация, и Уполномоченный по правам человека взяла на себя достаточно большую работу. Пишутся письма в прокуратуру, в попечительский совет ».

Кроме того, обращались и к президентскому уполномоченного по правам ребенка, однако получили устное отказ, мотивированный тем, что дело Ересько - Не в его компетенции, сообщил Сергей Буров.

Сейчас дело относительно квартиры рассматривают в Высшем специализированном суде. В Прокуратуре Черниговской области говорят, что взяли ситуацию с выселением под контроль, а на руководителя агентства недвижимости «Мой дом» Владимира Максименко завели уголовное дело. Об этом, в частности, Радио Свобода рассказал спикер областной прокуратуры Валерий Литовченко.
«Относительно риэлтора Максименко дело внесена в единый реестр досудебных расследований, продолжается уголовное производство по факту мошенничества», - Заявил он.

Сам Максименко в интервью черниговским изданием ранее утверждал, что когда оформлял соглашение, квартира была «чистая», откуда появились новые претенденты на имущество - неизвестно.

В случае чего виновным делается покупатель - юрист.

На самом деле, привлечь к ответственности риэлтора почти невозможно, замечает юрист Виктор Кобылянский. По его словам, соглашения специально укладывают таким образом, что в случае чего должен оказался сам покупатель.

«С договоров вытекает, что риэлтор обязуется только найти вариант и предложить его клиенту, - говорит юрист. - О каких-то юридические гарантии в нем не идет. Это, как правило, заявляется устно, но не подтверждается в соглашении. Кроме того, до сих пор хватает случаев, когда с риэлтором вообще ничего не заключают письменно ».

Наличие ареста, ипотеки и отказа на отчуждение должен проверить нотариус по единым электронным реестром, затем выдержки из этого реестра включаются в договор купли-продажи, объясняет Виктор Кобылянский. Он советует покупателям квартир, кроме нотариусов, которые предлагает риэлторская контора, обращаться также к другим юристов, занимающихся недвижимостью. Чтобы убедиться в надежности сделки.

Проще - в случае мошенничества признать через суд сделку недействительной, отмечает юрист. Тогда обе стороны вернут все, что они получили. Другое дело - не все делается «набело»: занижают цену в соглашении, затем получат только то, что написано, а не то, что действительно отдали на руки.

Единого закона о риэлторской деятельности в Украине нет до сих пор, хотя, например, в некоторых постсоветских государствах его приняли несколько лет назад, отмечает президент Союз специалистов по недвижимости Александр Рубанов. По его мнению, это наносит удар по качеству услуг на рынке жилья и доверии к ним, поскольку сейчас риэлторской деятельностью может заниматься кто угодно.

[NEWS]

Покупатели квартир должны подготовиться к дополнительным затратам

Советует старший юрист юридической консалтинговой компании “Де-Юре” Анна Коваленко: Расходы на приобретение квартиры не ограничиваются оплатой её стоимости продавцу. Поэтому, при покупке недвижимости, покупателю стоит быть готовым нести дополнительные расходы, которые приведены ниже.

Прежде всего, следует отметить, что договор купли-продажи всегда заключается в нотариальной форме и стороны такого договора несут расходы по оплате нотариальных услуг.

Обязанность по оплате нотариальных услуг законом не возложена на конкретную сторону договора, поэтому и покупателю и продавцу следует заранее договориться о том, кто будет нести эти расходы.

Аналогичная ситуация складывается и в связи с оплатой государственной пошлины в размере 1 % оценочной стоимости квартиры (в случае удостоверения договора государственным нотариусом), об оплате которой сторонам договора также рекомендуем договориться заранее.

Покупателю необходимо быть готовым к тому, что продавец предложит нести данные расходы в равных частях.

В силу действующего законодательства Украины, покупатель недвижимости обязан оплатить сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре купли-продажи.

Следует обратить внимание на то, что с вступлением в силу постановления КМУ №231 от 04.03.2013 г., которым был утвержден Порядок проведения оценки для целей налогообложения и начисления и оплаты других обязательных платежей, данный порядок стал обязательным и при оплате других обязательных платежей, которые оплачиваются в соответствии с законодательством Украины. Поэтому при расчете, рекомендуем уточнить у нотариуса какую же базу брать в основу для налогообложения — оценочную стоимость квартиры или стоимость, указанную в договоре купли-продажи.

Важно учитывать, что Постановлением Правления Национального банка Украины № 210 от 06.06.2013 г. было установлено ограничение на предельную сумму наличных расчетов. Таким образом, с 1 сентября 2013 г. по договорам купли-продажи, которые подлежат нотариальному удостоверению, заключенным между физическими лицами, предельная сумма расчетов в наличной форме составляет 150 тыс. гривен.

Физические лица имеют право осуществлять расчеты на сумму, которая превышает 150 тыс. гривен, путем перечисления денежных средств с текущего счета на текущий счет, внесения и/или перечисления денежных средств на текущие счета (в том числе на депозит нотариуса на отдельный текущий счет в национальной валюте).

Рекомендуем обращаться к специалистам банковского учреждения за получением комплексной услуги безналичного расчета по договору купли-продажи недвижимости. Кроме того, покупателю следует помнить, что расчеты по договорам в Украине осуществляются в национальной валюте, поэтому, если он располагает иностранной валютой, всегда нужно учитывать факт возможных расходов при её переводе в украинские гривны.

Далее, если покупатель прибегнул к помощи риелтора в подборе и поиске жилья, то он должен быть готов заплатить за оказанные услуги данным посредником. Как правило, эта сумма определяется в процентном соотношении от стоимости жилья и рекомендуем эту сумму оговаривать заранее.

Подытожив все вышесказанное, еще раз напомним к каким дополнительным расходам следует подготовиться покупателю при покупке квартиры: услуги нотариуса, государственная пошлина в размере 1 %, сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1 %, расходы по оплате стоимости недвижимости в безналичной форме, услуги посредника.

[NEWS]

Насколько просто будет обзавестись жильем в 2014 году?


Вначале было бы справедливо сказать пару слов о том, что такое наш жилищный фонд.


Если посчитать все квартиры, то получается больше 1 млрд. м2, если это пересчитать в квартиры, то выходит около 19,4 млн. квартир. Больше всего двухкомнатных квартир, их 37% от общего количества квартир. Около 33% трехкомнатных и около 20% однокомнатных. При этом 93% всех этих квартир находится в частных руках. Это эффект приватизации жилья, когда украинцы стали собственниками своего жилья. Но вот жилье это очень разное.




Мало кто знает, но в Украине 4,6% квартир построены еще до 1919 года, около 50% всех квартир построено за период 1949-1970 годы. После 1991 года общая доля построенных квартир составляет всего 7,4% от общего жилищного фонда. Кроме того в городской местности (города и поселки городского типа) находится 64% или 700 млн.м2 всех квартир. Остальная часть квартир находится в сельской местности. Поэтому нет ничего удивительного, что централизованное отопление имеют 62%, горячую воду 43%, водопровод почти 60% и канализацию около 58%. Зато 83% всех квартир газифицировано. Разница существенная в квартирах и условиях жизни. Поэтому так сильно отличаются цены на это жилье. Неудивительно, что в Киеве цены на жилье зашкаливают, а в отдельных регионах квартиры ничего не стоят. Это реалии нашей жизни.


Еще одна реалия нашей жизни, это то обстоятельство, что на сегодня 72 млн. м2 жилищного фонда приходятся на квартиры, которые уже отжили свой эксплуатационный период и их нужно или реконструировать, или вообще снести старые дома и построить новые, как это было сделано в Москве. Но Москва с ее нефтедолларами могла себе это позволить. У нас же такой размах вряд ли возможен. Тут, как говорится, нужен другой путь. Более реалистичный.


В 2012 году была запущена программа «Доступное жилье 3%». Во многом, это было связано с выборами в ВР, хотя пусть лучше так, чем вообще без этого. По итогам 2013 года по программе «Доступное жилье 3%» было предоставлено 1978 льготных кредита. Всего с начала 2012 года получилось 3211 льготных кредитов. Это в пересчете на квартиры получилось 21 869 квартир в разных регионах Украины. Мало? Действительно мало, были планы, чтобы количество договоров было в несколько раз больше, но не получилось. И тут главная проблема, не в недоверии населения к этой программе. Как раз тут проблемы нет. Желающих получить льготный кредит в банки в прошлом году обращались десятки тысяч, а вот реально могли получить кредиты немногие. Тут две главные проблемы. Первая проблема: «белая заработная плата». Многие украинцы просто не могут показать нормальную «белую заработную плату», а левые справки от ЧП тут не проходят. Поэтому больше всего льготных квартир получили работники бюджетной сферы. Наш парадокс. Вторая проблема, более сложная. Согласно украинского законодательства, льготный кредит предоставляется одной семье, но только на общую площадь квартиры не больше 74 м2. Если площадь квартиры больше, то льготы нет, и приходится или брать кредит у банка по ставкам значительно выше 20%, или иметь уже свои деньги для оплаты разницы на момент заключения договора. Это явно не под силу многим. Поэтому желающих действительно много, но вот материально не все могут себе позволить.


В 2014 году программа «Доступное жилье 3%» будет продолжаться. В Госбюджете запланировано около 730 млн. грн на эту и другие льготные программы по доступному жилью, типа Молодежного фонда. В 2013 году Молодежный фонд выдал льготных кредитов для молодых семей только 420. Поэтому в Госбюджете запланированных денег по программе «Доступного жилья» более чем достаточно. Были бы только желающие с хорошей «белой заработной платой». Вот это пока проблема.


Поэтому в 2014 году больше делают ставку не на Доступное жилье, а на китайский кредит от китайской корпорации CITIC Construction, которая предоставил Государственному ипотечному учреждению кредит в размере 15 млрд. долл. на срок до 15 лет с возможной пролонгацией. Эти деньги пойдут только на строительство жилья в Украине. ГИУ тут будет выступать только как агент или точнее созаказчик строительства. На данный момент Украина может предоставить китайской стороне 43 участка для строительства 194 домов, общей площадью больше 1,2 млн. м2. Эти участки находятся в различных регионах Украины и, как правило, остались от ипотечного бума, когда много планировали строить, но кризис все планы поломал. Всего же ожидается, что благодаря инвестициям от Китая удастся построить в Украине около 200 млн. м2 жилья. Довольно такие больше планы возлагают на китайские деньги и китайских строителей. Может действительно с помощью китайцев удастся решить проблему жилья в Украине.


Ожидается, что ГИУ будет продавать построенное жилье на условиях аренды с правом выкупа. Главное преимущество этого метода продажи жилья заключается в отсутствии проблемы первого взноса и можно более либерально оценивать платежеспособность арендатора. Фактически украинцы получат право жить в квартирах, построенных китайцами и принадлежащих ГИУ, но при этом они будут ежемесячно платить аренду, которая будет включать сумму выкупа квартиры за 15 лет и процент, который будет идти на уплату китайского кредита. Так как квартира до момента выкупа будет в собственности ГИУ, нет проблемы первого взноса. Арендатор просто платит арендные платежи и живет в квартире. Когда все деньги будет уплачены ГИУ, квартира будет переоформлена на арендатора. Если по какой-то причине арендатор передумает, то он может поменять жилье и выехать из жилья, получив компенсацию сумм уплаченных за квартиру во время аренды. Вполне логичное решение, для наших условий.


В идеальном варианте китайские деньги плюс небольшая государственная помощь по программе «Доступное жилье» должна стать тем драйвером, который запустит очередной ипотечный бум. Ибо тут главное зацепить бизнес за живое, и тогда они сами будут бежать на перегонки, как это было в 2005-2008 годах и спешить вкладывать деньги в строительство жилья, только потому, что это модно, и потому, что другие тоже так делают. Ох, уж эта наша мода на инвестиции. Именно так и работаем, ибо по-другому не умеем.