Сторінка 1 з 3 123 ОстанняОстання
Показано з 1 по 10 з 21

Тема: Арендный бизнес



Поделиться
  1. #1

    За умовчанням Упрощенка: аренда недвижимости. Налоговая консультация

    Приказом ГНС Украины от 20.02.2012 года № 136 утверждена обобщающая налоговая консультация по применению упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности физическими лицами - предпринимателями, которые осуществляют деятельность по предоставлению недвижимого имущества в аренду.

    В обобщающей налоговой консультации употребляются следующие сокращения:


    Налоговый кодекс Украины от 2 декабря 2010 года № 2755-VI - Кодекс;

    Закон Украины от 4 ноября 2011 года № 4014-VI "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины об упрощенной системе налогообложения учета и отчетности" - Закон № 4014;

    Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.03 № 436-IV - ХКУ.

    Гражданский кодекс Украины от 16.01.03 № 435 - IV - Гражданский кодекс.

    Закон Украины от 01.07.2004 № 1952-IV "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (далее - Закон № 1952-IV).

    Согласно пункту 1 статьи 42 ХКУ предпринимательство - это самостоятельная, инициативная, систематическая, на собственный риск хозяйственная деятельность, осуществляемая субъектами хозяйствования (предпринимателями) с целью достижения экономических и социальных результатов и получения прибыли.

    Право собственности закреплено Конституцией Украины и Гражданским кодексом (статьи 41 и 325), согласно которым субъектами права собственности являются физические лица и юридические лица. Физические и юридические лица могут быть собственниками любого имущества, за исключением отдельных видов имущества, которые согласно закону не могут им принадлежать. Состав, количество и стоимость имущества, которое может быть в собственности физических и юридических лиц, не являются ограниченными. Законом может быть установлено ограничение размера земельного участка, который может быть в собственности физического и юридического лица (статья 325 Гражданского кодекса).

    Согласно пункту 1 статьи 320 Гражданского кодекса собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом. Указанное положение также касается использования имущества, которое предоставляется в аренду предпринимателем на упрощенной системе налогообложения.

    Основные положения, регулирующие правоотношения по договору найма (аренды), установленные в главах 58 "Найм (аренда)" Гражданского кодекса.

    Право пользования - это предусмотреные законодательством полномочия лица получать материальные, культурные и другие блага от имущества, вещей в соответствии к их полезным свойствам и хозяйственного назначения, связанное с правом владения. При этом право пользования является одним из полномочий собственника и осуществляется в пределах, установленных законом.

    Согласно основам регулирования отношений найма (аренды), которые определены Гражданским кодексом, а также исходя из положений статьи 4 Закона 1952-IV, на правоотношения, возникающие из договоров найма (аренды) распространяются требования об обязательности государственной регистрации такого вещного права как пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями.

    С 1 января 2012 введен в действие Закон Украины от 4 ноября 2011 года № 4014-VI "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты Украины об упрощенной системе налогообложения учета и отчетности", которым введены новые правила и условия применения упрощенной системы для юридических лиц и физических лиц - предпринимателей.

    Абзацем 2 пункта 291.4 статьи 291 главы 1 раздела XIV Кодекса (в редакции Закона № 4014) установлено, что физические лица - предприниматели - плательщики единого налога, которые осуществляют хозяйственную деятельность по предоставлению услуг, в том числе бытовых, плательщикам единого налога и/или населению, производство и/или продажа товаров, деятельность в сфере ресторанного хозяйства, при условии, что в течение календарного года соответствуют совокупности следующих критериев: не используют труд наемных лиц или количество лиц, состоящих с ними в трудовых отношениях, одновременно не превышает 10 человек, объем дохода не превышает 1000000 гривен, имеют право выбрать вторую группу.

    При этом, действие настоящего подпункта не распространяется на физических лиц - предпринимателей, которые предоставляют посреднические услуги по покупке, продаже, аренде и оценке недвижимого имущества (группа 70.31 КВЭД ДК 009:2005). Такие физические лица - предприниматели относятся исключительно к третьей группе плательщиков единого налога, если отвечают требованиям, установленным для третьей группы.

    Третью группу могут избрать физические лица - предприниматели, которые в течение календарного года соответствуют совокупности следующих критериев:

    не используют труд наемных лиц или количество лиц, состоящих с ними в трудовых отношениях, одновременно не превышает 20 человек, объем дохода не превышает 3000000 гривен (аб. 3 п.291.4 Кодекса).

    Согласно КВЭД ДК 009:2005 деятельность связана со сдачей в аренду собственного недвижимого имущества, относится к группе 70.20.0.

    Подпунктом 291.5.3 пункта 291.5 статьи 291 Кодекса предусмотрено, что физические лица - предприниматели, которые предоставляют в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (здания, строения ) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров, не могут быть плательщиками единого налога.

    Итак, если площадь имущества, принадлежащего на праве собственности физическому лицу и предоставляется в аренду (часть сдается физическим лицом - предпринимателем, а часть физическим лицом не субъектом хозяйствования), превышает нормы, установленные пп. 3 п.291.5 ст. 291 Кодекса, то такое физическое лицо - предприниматель, осуществляющий деятельность по предоставлению в аренду собственной недвижимости, не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения.

    Указанное не запрещает физическому лицу - предпринимателю осуществлять деятельность на общей системе налогообложения.

    Вопрос 1 . В собственности физического лица находится недвижимое имущество нежилого назначения общей площадью 400 кв. метров. Может такое физическое лицо предоставлять 110 кв.м. в аренду как физическое лицо, а остальные 290 кв. метров, как физическое лицо - предприниматель на упрощенной системе налогообложения?

    Ответ: в этом случае физическое лицо - предприниматель не имеет права находиться на упрощенной системе налогообложения. Такое физическое лицо может предоставлять недвижимость в аренду как физическое лицо - предприниматель на общей системе налогообложения или как физическое лицо несубьект хозяйства.

    Вопрос 2 . Физическое лицо имеет в собственности жилое помещение общей площадью 150 кв. метров. Имеет ли право такое физическое лицо предоставлять в аренду часть этого помещение (комнату) площадью 30 кв. метров как физическое лицо - предприниматель на упрощенной системе налогообложения?

    Ответ: Физическое лицо - предприниматель может находиться на упрощенной системе налогообложения и сдавать часть жилого помещения в аренду (30 кв. метров), при условии если остальное жилое помещение (120 кв. метров) не находится в аренде.

  2. # ADS
    Circuit advertisement
    Реєстрація
    Always
    Повідомлень
    Many
     

  3. #2
    Администратор Аватар для Admin
    Реєстрація
    10.02.2012
    Повідомлень
    5,834
    Записів в щоденнику
    2
    Thanks
    502
    Thanked 191 Times in 158 Posts

    За умовчанням Арендный бизнес

    Квартирный вопрос: как можно заработать на арендном бизнесе?
    Лучше взять и изобрести завтрашний день, чем переживать о том, что вчерашний был так себе. (С) Стив Джобс

  4. #3

    За умовчанням Re: Арендный бизнес

    Арендный бизнес становится все более популярным способом вложения средств. Вкакую недвижимость действительно стоит инвестировать.

    Доходность от операций по покупке квартиры ради ее последующей сдачи редко превышает 2-7% в год. Рассчитать прибыльность конкретного объекта можно по простой формуле . Годовую стоимость найма за вычетом налогов следует умножить на число 100, разделенное на сумму стоимости покупке и вложений, к которым стоит отнести работы по ремонту и интерьеру. Ключевой показатель здесь именно дополнительные вложения, чем выше они окажутся – тем ниже будет полученная выгода.

    Вариант 1. Наример, если купить бюджетную двушку недалеко от станции метро , провести косметический ремонт, купить холодильник и стиральную машину, кухню и закупить мебель , согласно формуле, годовая доходность актива - 6,8%. Окупить первоначальные затраты выйдет лишь через 14,7 лет.

    Вариант 2. Двухкомнатную квартиру подороже, в пешей доступности от станции метро. Сделать хороший ремонт. Годовая доходность в этом случае составит 4,6%. А срок окупаемости вырастет почти до 22 лет. Значительно скорректировать расчеты в худшую сторону могут коммунальные платежи и дополнительные затраты на содержание и ремонт помещения.

    Похожая ситуация и с однокомнатными квартирами.
    Приблизительно такая же прибыль будет, если положить эти деньги в банк на депозит.

    Если рассматривать коммерческую недвижимость. Купить помещение в 250 кв.метров на первом этаже жилого дома с арендатором в центре. Годовая доходность объекта составит около 8,5% - значительно больше, чем те же банки предлагают по депозитным вкладам.

    Еще выгодней может быть арендный бизнес на окраинах. Годовой доход составит примерно 9,3%. Другое дело, что помещения в центре у вас будут снимать крупные компании под флагманские магазины – с ними вести дела намного легче и приятней, чем с индивидуальными предпринимателями, которые будут представлять основную клиентуру на окраинах.

    Единственный вариант хорошо заработать на жилой недвижимости – спекуляции. Самый простой способ: покупка квартиры в строящихся объектах, на стадии котлована. К моменту постройки, через три-четыре года, квадратные метры в таких домах дорожают примерно на 30%. А можно купить большое помещение в тысячу метров, разделить его на пять и продавать их по отдельности или же сделать в купленном объекте ремонт и снова выставить его на продажу.

  5. #4

    За умовчанням Re: Арендный бизнес

    Работает новая схема квартирного мошенничества
    Арендаторам предлагается «виртуальное» жилье, существующее лишь на фото.

    В последнее время регистрируется все больше случаев мошенничества на рынке аренды квартир, предупреждают профильные СМИ. На столбах, в интернете, в газетах злоумышленники размещают объявления с очень выгодными ценами на аренду квартир. На просьбу потенциальных арендаторов показать комнату или квартиру, сбрасывают фотографии и предлагают подписать договор за 1500-2000 гривен.

    После подписания договора арендаторы направляются по указанному адресу. Но обещанного жилья там не обнаруживают. Правоохранители рассказывают, что пострадавших от таких мошенников в последнее время стало немало.

    Над этими соглашениями работают несколько юристов, грамотных, даже юридические фирмы работают над этими соглашениями, работают юридически, до тонкостей, и доказать, что это мошенничество, можно только через суд.

    Если же прочитать соглашение внимательно, оказывается, что деньги берутся не за аренду, а за предоставление информационных услуг.

  6. #5

    За умовчанням Re: Арендный бизнес

    Чтобы заработать на аренде, киевляне массово скупают квартиры

    Люди приобретают квадратные метры не для собственного проживания.

    В столице снова начал расти спрос на покупку квартир с целью последующией сдачи их в аренду.

    Так, по состоянию на ноябрь, количество квартир, купленных для дальнейшей аренды, а не для собственного проживания уже достигло 7-10% от общего числа сделок.

    Следует отметить, что впервые после кризиса подобная тенденция начала наблюдаться еще в начале 2012 года. Тогда, в преддверии ЕВРО-2012, количество приобретаемых под гостиничный бизнес квартир достигало 15-16% от общего числа. Однако сразу после окончания чемпионата доля таких сделок уменьшилась практически до 1%.

    С началом осени рост спроса возобновился, и к середине ноября количество квартир, купленных под бизнес увеличилось почти до 10%. При этом, в 2010-2011 годах около 96% квартир покупались для собственного проживания.

    По словам риелторов, причина такой тенденции кроется в том, что сегодня многие украинцы отказывают от сбережений денежных средств в банках. Все больше людей начинают рассматривать покупку недвижимости как более эффективную инвестицию, которая позволит им не только сохранить деньги, но и получить дополнительный ежемесячный доход.

    К слову, при сохранении такой тенденции к весне 2013 доля покупаемых под бизнес квартир может вырасти до 12%.

  7. #6

    За умовчанням Re: Арендный бизнес

    Кому чаще всего делают скидку при съеме жилья?

    Собственники при сдаче квартир в аренду чаще всего соглашаются предоставить скидку коренным жителям, иностранцам, приехавшим работать в крупных компаниях, и семейным людям, еще не успевшим обзавестись потомством, рассказывают риелторы.

    По их данным, сегодня собственников, готовых идти на уступки в цене, - не более 10%. Охотнее всего скидки дают коренным горожанам. По мнению наймодателей, это наиболее благонадежная категория квартиросъемщиков.

    Также благожелательно собственники настроены по отношению к иностранным гражданам, занимающим позиции топ-менеджеров в средних и крупных бизнес-структурах, - жилье им оплачивает компания-работодатель, что является гарантией своевременного дохода. Особое доверие вызывают семейные люди без детей и военнослужащие.

    При этом отмечается, что практика снижения стоимости найма жилья была практически во все времена существования рынка аренды, начиная с 1990-х годов.

    Особенно активно, по данным экспертов, дисконты предоставлялись в кризисные 2008 - 2009 годы, когда сильно просел спрос на съемное жилье, особенно дорогое - тогда скидка могла составлять до 25%.

    В настоящее время, по данным риелторов, размер дисконта варьируется от 3% до 10% в зависимости от желания собственника идти на уступки, качества предложения и времени года.

    При этом весной и осенью, ощущая высокий интерес арендаторов, владельцы жилой недвижимости торгуются менее охотно, нежели во время сезонного затишья.

    Получить максимальную скидку арендаторы могут в преддверии летних каникул или новогодних праздников, когда, желая быстро заключить сделку, владельцы квартир могут уступить 10%, а то и 15% от общей стоимости предложения.

  8. #7
    Супер-модератор Аватар для malinka
    Реєстрація
    13.02.2012
    Адреса
    Харьков
    Повідомлень
    5,105
    Thanks
    351
    Thanked 213 Times in 186 Posts

    За умовчанням Советы по покупке квартиры для аренды

    Как маскимально выгодно купить квартиру для аренды?

  9. #8

    За умовчанням Re: Советы по покупке квартиры для аренды

    Квартиры в старом жилом фонде, расположенные на первом этаже, традиционно находятся в немилости у покупателей из-за большого количества минусов. Продавцам, чтобы реализовать жилье, приходится занижать стоимость. Как правило, стоимость квартир на 1 этаже, в зависимости от их состояния, ниже в среднем на 15 %. А при аренде цены будут одинаковые у идентичных квартир, расположенных на 1 и среднем этажах.
    Квартиры на первом этаже более востребованы квартиросъемщиками, нежели покупателями квартир. В зависимости от этажа стоимость арендной ставки не меняется, а спрос на съем остается довольно устойчивым.

    Почему арендаторы в отличие от покупателей охотнее селятся в квартирах, находящихся на первом этаже?
    Для арендатора важнее расположение, транспортная доступность и состояние квартиры, а не этажность. Это связано с тем, что арендуемое жилье носит временный характер. Другое дело - приобретение квартиры для себя. В таком случае к покупке недвижимости относятся более взвешенно, ведь потребитель понимает, что он будет жить в квартире долгие годы. А первый этаж, в особенности если это старый жилой фонд, грозит рядом неудобств. Прохожие заглядывают в окна, приходится вешать плотные шторы. Отпугивает более низкий уровень безопасности и необходимость по этой причине устанавливать решетки на окна. А также - иногда отсутствие балконов на первом этаже, различные запахи (если по соседству расположены магазины и кафе). Еще можно отметить высокий уровень шума при открытых окнах и большое количество пыли, если дорога находится рядом, и т.д. Поэтому покупатели очень часто отказываются от первого этажа.

    Вывод такой: купить квартиру на 1 этаже для аренды выгоднее.

  10. #9
    banned-never
    Реєстрація
    14.10.2012
    Адреса
    Харьков
    Повідомлень
    287
    Thanks
    0
    Thanked 1 Time in 1 Post

    За умовчанням Re: Арендный бизнес

    Цитата Повідомлення від Admin
    Квартирный вопрос: как можно заработать на арендном бизнесе?
    если начинать с нуля, то:

    только если квартира в кредите и себе её оставлять не будешь ну или подарили жильё(есть в собственности). в других любых случаях, этот бизнес пагубный.

  11. #10

    За умовчанням Re: Арендный бизнес

    На какие аферы идут владельцы жилья, чтобы содрать с квартирантов побольше

    Новый вид мошенничества с арендой недвижимости: на съемщиков давят психологически, вынуждая нарушить условия договора.

    Ежедневно в столицу приезжают жители небольших городов и сел в надежде устроить свое будущее. Снимают квартиры и сами киевляне, которые хотят жить отдельно от родственников. Рынок аренды постоянно в движении, все ищут варианты подешевле. Хозяева квартир в свою очередь рассчитывают на то, чтобы сдать подороже. И даже могут пойти ради этого на некоторые ухищрения. С одной из таких тщательно завуалированных афер столкнулся Владимир Малинин.


    Деньги давай!

    Обратившись к услугам риелтора, Владимир подыскал себе жилье в Киеве 1 декабря. "Гостинка" на Нивках была крохотная, но и цена не самая кусачая - 2300 гривен в месяц плюс коммуналка. Договор с хозяином составили на полгода. Правда, Владимира смутило, что арендодатель захотел получить все деньги наперед, ведь по негласным правилам квартирант платит только за первый и последний месяцы. Но в итоге сошлись на том, что арендная плата будет внесена за три месяца - первый, последний и промежуточный. За это хозяин позволил квартиранту заменить в двери один из замков.

    Не успел Владимир обжиться на новом месте, как начались проблемы. Хозяин стал названивать с просьбами дать ему еще денег - то требовал заплатить за БТИ (дело было в декабре прошлого года), то выкупить из ломбарда ноутбук, то еще что-то.

    - В конце концов я твердо сказал, что ничем помочь не могу, вносить плату за квартиру буду, как указано в договоре, - рассказывает Владимир. - А 3 января мне позвонил риелтор, который нашел мне жилье, и заявил, что квартира выставлена на продажу. Просмотры они будут устраивать каждый день, я обязан обеспечить им свободный доступ в любое время. Когда я напомнил о том, что договор подписал на полгода, риелтор заявил, что документ юридической силы не имеет, так как у нотариуса не зарегистрирован. Хозяин что хочет, то и делает.

    Нет, на дверь Владимиру никто не указывал. Но на то и был и расчет, что если он досрочно съедет с квартиры, деньги, внесенные наперед, ему не возвратят. Это четко было прописано в договоре, и молодой мужчина не без оснований подозревал, что в этом случае хозяин посчитает условия справедливыми и правомерными.

    Психологический террор

    С 5 января начался натуральный террор. Риелтор беспрестанно названивал Владимиру, требуя, чтобы его немедленно пустили с просмотрами, отдали ключи и предоставили полную свободу действий. Если Владимир не поднимал трубку, риелтор ставил свой телефон на автодозвон.

    - К этому времени я уже узнал, что до меня тут жильцы съезжали раньше срока, - говорит неудачливый арендатор. - Я предложил, чтобы квартиру смотрели раз в неделю, в выходной день, не более двух часов и в моем присутствии, но эти условия ни хозяина, ни риелтора не устраивали. Я не выдержал и написал заявление в милицию.

    Жалобу Владимира внесли в Единый реестр досудебных расследований, а это сейчас происходит со всеми заявлениями, но возбуждать дело, как легко догадаться, не стали. Ограничились обещанием провести с хозяином квартиры профилактическую беседу и отметили, что вопрос относится к сфере гражданско-правовых отношений.

    - Это действительно так, - говорит адвокат Дмитрий Божок. - Хоть в действиях хозяина квартиры и риелтора можно усмотреть признаки мошенничества, доказать это фактически невозможно. Что касается договора, то, если он заверен двумя дееспособными лицами и не противоречит действующему законодательству, юридически правомерен и спорные моменты могут быть рассмотрены в суде.

    Обращение Владимира в милицию все же возымело действие: хозяин позволил Владимиру прожить в квартире январь, а за февраль пообещал вернуть деньги. Но выполнит ли он свое обещание - еще неизвестно.

    Бабушка в нагрузку

    Вот еще один прием, которым могут воспользоваться недобросовестные арендодатели. Вы составили договор, внесли деньги за первый и последний месяцы, поселились. А через пару недель хозяин извиняющимся голосом сообщает по телефону, что из села приезжает его мама - старушке срочно требуются консультации врачей и длительное лечение. Бабушка в квартире прописана, отказать ей в жилье не имеют права. Но человек она добрый и против квартирантов не возражает. Договор, само собой, остается в силе. Если вы сможете жить бок о бок с "божьим одуванчиком", который шаркает, кашляет, постанывает и вдохновенно гремит на кухне кастрюльками, вашим нервам можно позавидовать. Обычно нервы сдают, и квартиранты предпочитают ретироваться, оставив в руках хозяина деньги за неиспользованный месяц. Квартира тут же пустеет.

    С Ириной из Черкасской области произошла другая история. Вместе с подругой они решили снять двухкомнатную квартиру на тех же Нивках. Риелтор сказал, что вселяться можно с 1 июня, тогда же на месте составят договор. Окрыленные девушки явились с вещами и… обнаружили еще четверых конкурентов. "Желающих много, - заявила барышня-риелтор. - Квартира достанется тому, кто сейчас положит сверх договоренного 1,5 тысячи гривен".

    - Нам просто некуда было в Киеве идти, - жалуется Ирина. - Поэтому мы выиграли на этом "аукционе". Но было ужасно обидно понимать, что нас обманули. Вечером, когда все волнения улеглись и мы стали раскладывать вещи, пришла догадка, что "конкуренты" - подставные лица, для нас просто разыграли спектакль, чтобы содрать лишнее.

    Но чаще всего арендаторы становятся жертвами "квартир посуточно". Схема проста: хозяин сдает жилье внаем на неделю, съемщик находит человек пять-шесть, соблазнившихся на очень низкую тему, берет деньги и исчезает. Настоящий хозяин жилья, когда к нему приходят арендаторы, только делает круглые глаза. Он тоже может быть в доле, но доказать это практически невозможно.

    На ЗАМЕТКУ

    Как не стать жертвой мошенников


    Прежде чем заключать договор, не поленитесь зайти к соседям, чтобы узнать, часто ли в квартире меняются квартиранты. Если да, то это плохой знак.

    Поинтересуйтесь, сколько человек прописаны в квартире. Если несколько, под договором аренды желательно получить подпись всех.

    Обязательно проверяйте у хозяина документы, которые устанавливают право на квартиру, сличите их с паспортными данными. Также целесообразно проверить справку о присвоении идентификационного кода - совпадает ли указанная фамилия с фамилией в паспорте. Номера кодов желательно проставить в договоре наравне с подписями. Паспорт может быть поддельным, просроченным, а код индивидуален.

    Агентства предоставляют типовой договор аренды, но вы имеете право вносить в него свои пункты. Например, о том, что хозяин должен предупредить квартиранта о продаже квартиры за два месяца до того, как выставит ее на торги. Деньги за неиспользованный месяц обязуется вернуть.

Сторінка 1 з 3 123 ОстанняОстання

Схожі теми

  1. Пример бизнес плана
    від Бомж в розділі Технологии
    Відповідей: 4
    Останнє повідомлення: 07.04.2014, 10:57
  2. Как стать миллионером? Бизнес идеи
    від Admin в розділі Свободное общение
    Відповідей: 7
    Останнє повідомлення: 11.03.2013, 00:43

Ваші права

  • Ви не можете створювати нові теми
  • Ви не можете відповідати в темах
  • Ви не можете прикріплювати вкладення
  • Ви не можете редагувати свої повідомлення
  •  

Яндекс.Метрика