Держпрограма єОселя доступного кредитування: хто може взяти кредит на житло?

[Real Estate]

ВПО зможуть отримати житло за спрощеними умовами. 70% першого внеску компенсуватиме держава: програму єОселя розширили

Уряд ухвалив нове рішення про розширення можливостей для нової іпотечної програми єОселя. Програмою зможуть скористатися ВПО та мешканці прифронтових територій.

• держава компенсує 70% першого внеску;
• максимальна вартість житла — до 2 млн грн;
• мінімальний перший внесок — від 120 тис. грн;
• держава сплачує 70% відсоткової ставки в перший рік;
• держава бере на себе оплату 40 тис. грн разової комісії банку, зборів та страхових платежів.

[malinka]

Військовим, які мобілізувалися, дозволили оформлювати іпотеку під 3% замість 7%. Встановлено чіткі ліміти на площу житла, щоб програма залишалася соціально орієнтованою:

• квартира — до 115,5 м²;
• будинок — до 125,5 м².

[Real Estate]

Нові правила “єОселі”

У грудні 2025 року Кабінет Міністрів ухвалив постанову №1637, яка суттєво оновила правила участі в програмі “єОселя”. Частина змін уже набула чинності, зокрема розширено перелік пільгових категорій — кредити під 3% тепер можуть отримувати військовослужбовці, призвані під час мобілізації.

Інша частина новацій починає діяти з 9 лютого 2026 року і передбачає жорсткіші обмеження, які безпосередньо впливатимуть на можливість участі громадян в програмі та параметри житла, що може бути придбане в іпотеку.

Щоб краще зрозуміти ці зміни, Олена Дмітрієва розглянула зміни до програми на конкретних прикладах.

1. Обмеження щодо наявного житла

Відтепер учасниками програми не можуть бути громадяни, які вже володіють житловою нерухомістю загальною площею:

52,5 кв. м — для сім’ї з однієї або двох осіб;

додатково 21 кв. м — на кожного наступного члена сім’ї.

“Раніше обмеження у 52,5 кв. м застосовувалося лише до сім’ї з однієї особи, а для кожного наступного члена сім’ї дозволялося мати додаткові 21 кв. м. Тобто, наприклад, сім’я з двох осіб, володіючи квартирою площею до 73,5 кв. м, все одно мала право брати участь у програмі. Відтепер молода сім’я з двох осіб може подати заявку на “єОселю” лише за умови, що у її власності менше ніж 52,5 кв. м житла”, — зауважила банкірка.

2. Обмеження на відчуження житла

Також суттєво змінено підхід до аналізу операцій з нерухомістю в минулому. Якщо раніше враховувався період 12 місяців, то тепер 36 місяців до дати подання заявки.

“Це означає, що якщо протягом останніх трьох років громадянин продав житло, і сукупна площа проданих об’єктів разом із наявним житлом перевищує нормативну площу, він не зможе стати учасником програми”, — підкреслила Олена Дмітрієва.

3. Обмеження щодо площі та вартості квартир

Запроваджуються нові обмеження, які стосуються безпосередньо параметрів житла:

Площа квартири
Квартира не може перевищувати нормативну площу більш ніж на 10%. При цьому встановлено абсолютну межу — не більше 115,5 кв. м, незалежно від кількості членів сім’ї.

Вартість 1 кв. м
Максимальна ціна квадратного метра не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%.
Гранична вартість визначається як опосередкована вартість будівництва житла в регіоні, помножена на коефіцієнт 2 (за даними Міністерства розвитку громад та територій України).

Приклад для Києва:
Опосередкована вартість — 30 081 грн/кв. м
Гранична вартість: 30 081 × 2 = 60 162 грн/кв. м
Максимально допустима вартість з урахуванням +10% — 66 178 грн/кв. м

Загальна вартість квартири
Загальна ціна житла також не може перевищувати граничну вартість більш ніж на 10%. Гранична вартість визначається як добуток граничної вартості 1 кв. м до нормативної площі.

Приклад для сім’ї з трьох осіб у Києві:
Нормативна площа — 73,5 кв. м
Гранична вартість: 60 162 × 73,5 = 4 421 907 грн
Максимальна вартість квартири з урахуванням +10% — 4 864 097 грн

Для Львова максимальна вартість квартири для такої ж сім’ї становитиме 4 139 196,60 грн.

Раніше програма “єОселя” фактично не обмежувала ні площу, ні вартість житла — різницю можна було покрити більшим першим внеском. Тепер правила стали значно жорсткішими, і це кардинально змінює підхід до вибору квартири.