Законодательное регулирование риелторской деятельности

[NEWS]

Украину избавят от «серых» и «черных» риелторов

На рынке недвижимости полным ходом орудуют аферисты: по данным МВД, нынешним летом в стране участились случаи мошенничества при аренде и покупке жилья. Больше всего пострадавших – в Киеве и крупных областных центрах, хотя маклеры «кидают» украинцев и в других городах.

Причина вовсе не в доверчивости наших граждан, а в том, что риелторские услуги до сих пор не урегулированы никакими законами. Решить проблему недавно попытались в Минэкономразвития, но эксперты называют попытку не слишком удачной.


Доходное место

Риелторов в Украине сегодня достаточно много. По данным Минюста, с начала этого года в стране уже зарегистрировано почти четыре тысячи СПД (субъектов предпринимательской деятельности), которые в качестве основного вида деятельности определили проведение операций с недвижимостью. «Самым популярным направлением работы среди них является сдача в аренду собственной или арендованной недвижимости, – рассказывает директор Департамента государственной регистрации юридических лиц и физлиц-предпринимателей Александр Барбелюк. – Вторым по популярности стало открытие агентств недвижимости, которых в Украине появилось более шестисот». Цифры впечатляют, и не только потому, что это данные по итогам семи месяцев одного года. Можно лишь приблизительно подсчитать, сколько риелторов работает в стране нелегально и без регистрации.

Эксперты утверждают, что вся риелторская братия может насчитывать десятки тысяч человек (с учетом риелторов-самоучек, а также «серых и черных» маклеров, которых уволили из агентств недвижимости во время кризиса). Несмотря на то, что работы сегодня очень мало, никто не оставляет этот рынок из-за возможности быстрого и сравнительно легкого заработка. «У людей еще свежи в памяти времена, когда за полгода можно было заработать на иномарку, а за год накопить на квартиру, – объясняет президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. – Сейчас тоже можно при удачной сделке за месяц получить $3-4 тыс., хотя потом целый сезон сидеть без клиентов и заработка. В среднем столичные риелторы заключают сегодня пять-шесть сделок купли-продажи в год. В регионах эта цифра меньше».

Цена вопроса

Ситуация непонятная: особо доходным риелторский бизнес не назовешь, но люди стремятся работать в этой сфере услуг, не взирая на стагнацию рынка недвижимости. «Кто-то ждет прихода лучших времен, кто-то вместо продаж уходит в более активный сегмент аренды жилья и офисов, а кто-то без лишних сомнений начинает зарабатывать деньги мелким и крупным мошенничеством, – анализирует ситуацию изнутри независимый эксперт рынка недвижимости Руслан Макаренко. – Правда, на этот шаг идут, как правило, риелторы, которые работают без государственной регистрации». Чаще всего аферистов могут встретить потенциальные арендаторы, говорят в МВД. Как правило, мошенники «сдают» квартиры по заниженной стоимости, но сразу нескольким людям. Бывают и крупные махинации: например, в июле в Макеевке риелтор присвоил себе $19 тыс. за продажу дома по доверенности.

В крупных агентствах недвижимости причиной всех проблем называют доверчивость и скупость наших граждан. Дескать, люди в стремлении сэкономить на услугах профессионалов обращаются за помощью к сомнительным лицам, за что «платят дважды». Однако аналитики рынка недвижимости уверены, что главная беда – отсутствие законодательного регулирования риелторской деятельности. На сегодняшний день посредники в сфере купли-продажи и аренды жилья или нежилых помещений чаще всего работают без правил и обязательств. Только немногие фирмы имеют квалификационные сертификаты, которые выданы профессиональными объединениями риэлторов. В то же время в Европе, например, данный вид посреднической деятельности строго регламентирован, начиная от выдачи государственных лицензий и заканчивая штрафами за нарушения в работе.

Риелтор в законе

По опыту европейских коллег Минэкономразвития разработало свой вариант законодательной «узды» для риелторов. Законопроект от МЭРТ (кстати, далеко не первый в этой сфере) определяет условия для тех, кто хочет заниматься этой деятельностью, фиксирует главные пункты договоров о предоставлении риелторских услуг и заставляет риелторов страховать свою ответственность перед клиентами. Также в документе установлен максимальный размер оплаты посреднику (не больше 3% от цены недвижимого имущества) и очень размыто, но все-таки прописана ответственность риелтора за качество услуг. «Для нашей страны принятие такого закона очень актуально. Разработанный документ позволит определять надлежащий уровень профессиональной деятельности участников рынка риелторских услуг, надежнее защищать права и интересы потребителей этих услуг», – пояснил глава департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Игорь Шевердин.

Не отрицая «важность», «значимость» и «нужность» профильного закона о риелторской деятельности, эксперты, тем не менее, не хвалят проект от МЭРТ. Больше всего удивления вызывает трехпроцентный лимит по оплате работы риелтора. «Попытка ограничить вознаграждение может сказаться на мотивации и качестве предоставляемых услуг», – полагает старший менеджер компании Ernst & Young в Украине

Сергей Кекух. Проще говоря, посредник, знающий о том, что больше все равно не получит, перестанет напрягаться, удовлетворяя желания клиента. «Это же рынок! Почему государство не регулирует цены на оказание, к примеру, парикмахерских услуг?!», – возмущается Макаренко. Экспертам также неясно, как будет соблюдаться эта норма при аренде жилья: за плату в размере 3% от месячной арендной ставки не пойдет работать ни один риелтор.

[NEWS]

Потребители риелтерских услуг будут застрахованы от "серых" риелторов

Проект закона "Об особенностях осуществления риелтерской деятельности" подготовлен Минэкономразвития по поручению КМУ на выполнение поручения Президента Украины, для того, чтобы создать надежную систему защиты прав потребителей риелтерских услуг, а также сформировать равные конкурентные условия для развития рынка недвижимости.

"На сегодня риелтерская деятельность осуществляется как "предпринимательская деятельность по предоставлению информационных услуг". Однако, эта сфера, связанная с серьезными финансовыми и имущественными вопросами, в Украине никак не регулируется и не контролируется со стороны государства. То есть, потребители риелтерских услуг не застрахованы от так называемых "серых" риелторов и использования мошеннических схем в завладении чужим имуществом. Это отрицательно сказывается как на уровне защиты прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, так и в целом на развитии рынка недвижимости", - отметил директор департамента государственной регуляторной политики и развития предпринимательства Минэкономразвития Игорь Шевердин.


Международная практика показывает, что посредническая деятельность в операциях с недвижимостью в большинстве стран строго регламентирована. Риелторские услуги подлежат лицензированию, потребитель этих услуг на законодательном уровне защищен от получения некачественных услуг, оплата услуг риелтора законодательно фиксирована, а ее получение контролируется государственными органами.

Например, нелицензированная риелторская деятельность в Австрии запрещена законом. Лицензии на этот вид деятельности выдают и в Италии, и в странах Бенилюкса, Турции, Египте. В США Национальная ассоциация риелторов состоит из частных брокеров, получивших лицензии на свою деятельность. Они работают в компаниях, но при этом несут персональную ответственность за соблюдение законодательства и качество предоставляемых услуг. В Финляндии в агентстве недвижимости хотя бы один работник должен иметь такую лицензию. Во-первых, без лицензии невозможно открыть свое агентство. Во-вторых, это статус компании. Для клиента - это показатель профессионализма, опыта и надежности. Для работодателя - важный аргумент при выборе работника.

"Проектом закона предусматривается делегирование части полномочий по регулированию рынка риелторских услуг саморегулируемым организациям. В частности, это касается обучения, квалификации специалистов, защиты прав субъектов риелторской деятельности. Предусматривается создание системы гарантирования защиты потребителей риелторских услуг при помощи введения страхования гражданско-правовой ответственности; введения Государственного реестра риелторов и субъектов риелторской деятельности с открытым доступом, а также ограничение максимального размера оплаты риелторских услуг", - пояснил Игорь Шевердин.

Таким образом, реализация закона будет способствовать созданию равных конкурентных условий для развития рынка недвижимости, поскольку будут установлены единые нормы и правила предоставления риелторских услуг, а также введено саморегулирование.

[NEWS]

Как зарегулируют риелторов


В правительстве намерены вконец зарегулировать рынок недвижимости. Не разобравшись с регистрацией прав на недвижимое имущество и перенеся на 1 ноября вступление в силу новых правил его оценки, Минэкономразвития взялось за риелторов.

Согласно законопроекту «Об особенностях осуществления риелторской деятельности», представителей данной профессии обяжут иметь высшее образование, проходить обучение по спецпрограмме, сдавать экзамен и т.д. Их будут заносить в специальный реестр и выдавать корочку риелтора. Авторы законопроекта ожидают от этого повышения качества услуг. Эксперты побаиваются коррупции и дополнительных проблем для участников рынка.

Для граждан или для чиновников

Работа риелторов в Украине законодательно не урегулирована, и, как правило, осуществляется в виде предпринимательской деятельности по оказанию информационных услуг, сказано в пояснительной записке к законопроекту. Поэтому часто риелторской деятельностью занимаются серые риелторы, которые действуют полулегально. Такая ситуация негативно отражается как на уровне защиты прав потребителей, так и в целом на рынке недвижимости.

Идея «лицензировать» риелторскую деятельность выглядит несколько странной. По сути, это обычная хозяйственная деятельность, сродни любой другой посреднической, которая и без того регулируется Хозяйственным и Гражданским кодексами, законом «О защите прав потребителей», другими законодательными и подзаконными актами. Но партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков считает, что принятие подобного закона оправдано. Поскольку эта сфера деятельности представляет большой общественный интерес, а последствия отсутствия должного госконтроля могут привести к социальному взрыву. «Не секрет, что афера «Элита-Центр» имела бы гораздо меньшие негативные последствия, если бы не очевидная нечистоплотность некоторых агентств недвижимости», - аргументирует он.

Впрочем, по словам партнера ЮФ «Морис Груп» Тараса Герулы, вопрос достаточно спорный. Здесь есть как плюсы, так и минусы. Позитив заключается в возможности (пока достаточно призрачной) повышения качества услуг и некой защите прав потребителей. Но он достигается попутно с большими минусами. Самый большой из них – стремление чиновников к тотальной регуляции всех сфер с возможностью зарабатывать на свидетельствах, реестрах, обучении, аттестациях, рассмотрении жалоб и т.п. По мнению юриста, именно это послужило причиной разработки законопроекта. Интересно, что он, согласно пояснительной записке, разработан во исполнение поручения президента «О некоторых вопросах дерегуляции». «Получилось «красиво» – с целью дерегуляции «зарегулировали» в очередной раз еще одну сферу», - замечает Тарас Герула.

Кто сможет стать риелтором

Согласно законопроекту, риелторы могут работать на рынке в статусе физлица-предпринимателя (ФЛП), либо юрлица-риелторской организации. В последней должен работать хотя бы один сертифицированный риелтор. Также здесь могут работать агенты по операциям с недвижимостью (они не имеют статус риелтора).

Установлены особые требования к риелторам. Они обязаны иметь высшее образование, владеть украинским языком, пройти обучение по программе осуществления риелторской деятельности или стажироваться у действующего риелтора не менее года, сдать квалификационный экзамен и получить квалификационное свидетельство, а также быть зарегистрированными в Государственном реестре риелторов. Заниматься риелторской деятельностью не может лицо с непогашенной судимостью за преступление против собственности.

С регулятором перестарались


Авторы законопроекта ожидают повышения качества услуг. Эксперты – коррупции и дополнительных проблем для участников рынка

Опасения вызывают нормы законопроекта, устанавливающие полномочия Минэкономразвития относительно регулирования риелторов. Именно министерство будет организовывать квалификационный экзамен, выдавать свидетельство, проверять риелторов и применять к ним санкции. Правда, предусмотрено, что в состав экзаменационной комиссии входят не менее двух третей представителей саморегулируемых организаций (СРО) риелторов. Но статус такой организации можно будет получить, снова таки, в Минэкономразвития. «Безусловно, обнаружить в этой норме «коррупционную составляющую» можно», - говорит Максим Копейчиков. К слову, в пояснительной записке сказано, что законопроект не содержит правил и процедур, которые могут содержать риски совершения коррупционных правонарушений, а общественная антикоррупционная экспертиза не проводилась. Нецелесообразной такую модель считает и Тарас Геркула. «Или полностью государственный регулятор, или саморегулируемая организация», - поясняет он.

Законопроектом также определено, что риелтор не может одновременно работать в риелторской организации и как ФЛП, а агент не может одновременно работать в нескольких агентствах. Максим Копейчиков допускает, что целью внедрения этого правила является более четкое определение субъекта ответственности. А Тарас Герула считает эту норму дискриминационной. По его словам, она включена в законопроект в интересах риэлтерских компаний, как возможность отсечь конкуренцию физлиц и злоупотребления работающих как по совместительству, так и самостоятельно.

Никакой информации без регистрации

В законопроекте определены виды риелторских услуг: а) посредническая деятельность по покупке, продаже, аренде недвижимого имущества и осуществление операций с таким имуществом; б) деятельность по предоставлению информационных и консультационных услуг на рынке недвижимости. Другая норма документа гласит, что риелторские услуги нельзя предоставлять без соответствующего свидетельства. То есть, предоставление любых информационных услуг относительно недвижимости не зарегистрированным в реестре риелторов лицом будет противозаконным. «Под информационными услугами можно в данном случае подразумевать широкий спектр услуг, который к риэлтерской деятельности никакого отношения не имеет», - замечает Тарас Герула.

В то же время, сложно прогнозировать, что после принятия закона все риелторы запишутся в реестр и не будет «серых» участников рынка. По словам юриста, все останется так, как было. Просто наличие статуса официального риелтора даст такому специалисту некое преимущество на рынке, но это преимущество будет платным. А Максим Копейчиков полагает, что введению закона в действие должна сопутствовать разъяснительная работа, направленная на предотвращение сотрудничества граждан с такими «полулегальными» консультантами. «Экономия на услугах, связанных с приобретением квартиры, может обернуться большими убытками», - говорит он.

Гонорары ограничат

Интересно, что одной из целей законопроекта определено удовлетворение потребностей потребителей риелторских услуг по «приемлемым ценам». Другой нормой установлено, что максимальный размер оплаты риелторских услуг не может превышать 3% стоимости недвижимости, определенной в договоре. Тарас Герула полагает, что ожидаемого эффекта такое ограничение может не принести. Ведь платежи более 3% могут перейти в оплату каких-либо дополнительных услуг (к примеру, сначала можно заключить договор о предоставлении информационных услуг, а после – о посредничестве). По словам юриста, гонорар должен определяться сторонами самостоятельно. А Максим Копейчиков замечает, что гонорар в реальности не определяется рынком, а существует практически недоказуемый сговор риелторов относительно цены услуг. «На мой взгляд, должна быть определена как максимальная, так и минимальная (в абсолютном денежном выражении) цена, поскольку объем работ риелтора может быть практически одинаковым в сделке по продаже пятикомнатной квартиры в Киеве и однокомнатной квартире в городе с населением десять тысяч человек. То есть, в отдельных случаях трехпроцентный гонорар может даже не покрыть затрат риелтора», - поясняет он.

[NEWS]

Кто и когда будет регулировать риелторскую деятельность?

О необходимости закона о риелторской деятельности говорят уже давно, но самого закона по-прежнему нет. И это, по мнению специалистов, тормозит процесс развития отрасли.

Ни для кого не секрет, что профессия риелтора на сегодняшний день де-факто существует, но де-юре какого-либо официального закрепленного подтверждения этому в Украине нет. «Кроме давно уже устаревшего Классификатора профессий, в котором есть название, но нет объяснения сути предоставляемых услуг, – рассказывает Виктор Несин, председатель национального совета Риелторской палаты Украины, – никаких официальных упоминаний про нас нет, хотя вопрос уже неоднократно поднимался на различных государственных уровнях. И, на мой взгляд, именно теперь это может стать камнем преткновения в дальнейшем развитии рынка недвижимости в целом».


Дело в том, что постепенное включение украинской экономики в европейскую, о котором столько говорится и которое все-таки планируется реализовывать в уже обозримом будущем, рано или поздно приведет к ситуации, когда потенциальные зарубежные инвесторы затребуют прозрачную информацию о своих будущих партнерах в Украине. За рубежом, особенно в странах Европы и Америки, профессия риелтора – востребована и очень уважаема. «Практически у каждой американской семьи есть свой врач, адвокат и, как бы это не звучало удивительно для нас, риелтор, – смеется Александр Бондаренко, президент украинского представительства международной федерации риелтеров FIABCI. – Таких специалистов передают «по наследству» своим детям. Конечно, среднестатистическая семья там чаще меняет жилье, чем мы, но, тем не менее, это яркий пример уровня доверия к специальности».

В Украине же, по мнению многих игроков рынка, уровень доверия к риелторам снижается из года в год, дискредитированный случайными людьми, считающими подобную работу легким способом получения денег. Специалисты полагают, что если подобная картина будет наблюдаться еще буквально несколько лет, то институт риелторства как таковой просто изживет себя.

С одной стороны, можно говорить о том, что необходимость риелтора как посредника между продавцом и покупателем недвижимости может быть сомнительна, ведь, по сути, обе стороны и без него знают, что им нужно и каких денег это стоит. Но с другой стороны, грамотный риелтор не только владеет полной информацией об объекте (даже ряде аналогичных объектов), но и снимает множество вопросов, связанных с реализацией сделки, экономя, таким образом, огромное количество времени и нервов, как покупателю, так и продавцу. По сути, риелтор – как свадебное агентство – берет на себя самое сложное: организацию и решение технических и юридических вопросов.

Именно поэтому ситуация, сложившаяся в данной профессии, по мнению специалистов, требует скорейшего разрешения. С подобной инициативой недавно выступила Риелторская палата Украины , призвав своих коллег объединиться и найти путь выхода из этого кризиса.

Собственно, сам путь им совершенно ясен. «Начать необходимо с разработки общего, я бы сказал, рамочного закона, который позволит нам определить суть профессии риелтора и его функции», – говорит Виктор Несин. Собственно, текст законопроекта, который можно было бы взять за основу, есть. С учетом определенных изменений, этот текст существует уже достаточно давно, несколько раз передавался на рассмотрение законотворческим органам и даже был предложен как законопроект на рассмотрение ВР еще при прошлой власти. Сейчас его нужно фактически лишь немного переделать. «Предыдущий законопроект отличается некоторой направленностью на жесткое государственное регулирование отрасли. Это не слишком удобно для риелтеров, но тогда другого выхода не было. Как вы понимаете, предыдущая власть никогда не пошла бы на уступки. Сейчас ситуация поменялась, и мы можем создать законопроект, который будет гораздо более лояльным и оптимально учитывать потребности нашей профессии, – объясняет Несин. – Именно поэтому мы приглашаем к совместной работе над ним профессиональные организации, представляющие интересы разных групп риелтеров».

Собственно, главным изменением для общественности после принятия такого закона должно стать обязательное лицензирование (вероятно, это будет не лицензия как таковая, а какой-либо другой официальный документ) деятельности риелтора. Кто будет осуществлять процесс лицензирования и как именно он будет проходить, мнения расходятся. Специалисты согласны в одном – каждый человек, желающий работать в этой сфере, должен сдать несложный профессиональный экзамен – после обучения (на старте) либо подтверждающий квалификацию.

Самое интересное, что даже при отсутствии официально признанной профессии риелтора, методики обучения, учебники и даже преподаватели существуют. Дело за малым – организовать процесс. Тем более, что, например, в составе университета «Крок» еще с 2010 г. действует Киевский колледж недвижимости, который де-факто уже готовит специалистов по «операциям с жилой и нежилой недвижимостью». Не нужно изобретать велосипед.

Самый сложный вопрос – определиться (и договориться), кто должен контролировать подготовку и осуществлять лицензирование риелтеров. Здесь могут быть, фактически, два основных варианта – государственное либо саморегулирование. Второе специалистам отрасли кажется более приемлемым – только изнутри понятны причины и следствия всех процессов, а также видны наиболее приемлемые пути решения вопросов и оптимизации различных ситуаций. Естественно, есть одно большое «но» - очень сложно договориться и определить общие цели и интересы.

С другой стороны, государственный контроль может осуществляться через существующие органы надзора при наличии широких полномочий профессиональных общественных организаций. И это уже будет большим шагом вперед в развитии отрасли – так считают специалисты.

Но пока вопрос законодательного регулирования отрасли не ко времени.